MINUTE N° : 25/00470

JUGEMENT

DU 14 Mai 2025

N° RC 24/02684

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[N] [Z]

ET :

[U] [T]

[H] [I]

Débats à l’audience du 06 Mars 2025

copie et grosse le :

à Me [Localité 10]-REY

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 14 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [N] [Z]

née le 02 Avril 1928 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant substitué par M^e BERBIGIER substitué par M^e MARKOWSKI

D’une Part ;

ET :

Madame [U] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [H] [I], demeurant [Adresse 6]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé les 11 et 14 septembre 2021, Madame [N] [Z] a donné à bail, selon mandat de gestion signé avec la société CITYA IMMOBILIER le 17 août 2017, à Madame [U] [T] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel de 490 euros révisable annuellement, outre des provisions sur charges de 50 euros.

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2021, Monsieur [H] [I] s’est porté caution solidaire de Madame [U] [T] du règlement des loyers et des charges.

Invoquant des loyers demeurés impayés, Madame [N] [Z] a fait délivrer à la locataire, par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2023, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 1 080 euros visant la clause résolutoire. Ledit commandement a été signifié à Monsieur [H] [I], par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 juillet 2023.

Par courrier recommandé, pli avisé non réclamé, du 18 septembre 2023, la société CITYA IMMOBILIER a mis en demeure Madame [U] [T] d’avoir à payer la somme de 860 euros au titre de la dette locative.

Un second commandement de payer la somme en principal de 1 532,55 euros a été signifié à Madame [U] [T] par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, remis à l’étude. Ledit commandement a été signifié à Monsieur [H] [I], par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 3 avril 2024, remis à étude, et du 23 mai 2024, signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [N] [Z] a fait assigner Madame [U] [T] et Monsieur [H] [I], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation du bail en date du 11 septembre 2021, à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Madame [U] [T] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé ;

Ordonner l’expulsion sans délai de Madame [U] [T] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamner solidairement Madame [U] [T] et Monsieur [H] [I], ce dernier pris en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 2 192,55 euros correspondant aux loyers et charges impayés, quittancement du mois de mars 2024 inclus, selon décompte arrêté au jour de l’assignation ;

Condamner solidairement Madame [U] [T] et M. [H] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 540 euros, laquelle sera révisée annuellement ;

Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 novembre 2023 ;

Condamner in solidum Madame [U] [T] et Monsieur [H] [I] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet de l'[Localité 8]-ET-[Localité 9] le 31 mai 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 06 mars 2025, après un précédent renvoi.

A l’audience, Madame [N] [Z], représentée par son conseil, a indiqué que la dette locative avait été régularisée dans son intégralité. Elle a précisé que la locataire était en capacité de s’acquitter du montant du loyer. Toutefois, elle a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales.

Madame [U] [T] a déclaré avoir soldé la dette locative depuis plus d’un an. Elle a expliqué avoir été sans emploi un temps durant lequel le bailleur n’avait pas transmis ses quittances de loyer à la Caisse d’Allocations Familiales. Elle a exposé sa situation actuelle.

Monsieur [H] [I], qui n’a pas été touché par l’assignation, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibérée au 14 mai 2025.

**

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 474 du code de procédure civile précise qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement, susceptible d’appel, est réputé contradictoire

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion :

Aux termes de l’article 24 I 6° de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Il ressort des dispositions combinées de l’article 24 III et IV de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Elle est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée les 3 avril et 24 mai 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX. Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 8]-ET-[Localité 9] le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’action en résiliation du bail, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Ainsi, le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

***

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [U] [T] n’a pas réglé les loyers des mois de mai et octobre 2023, et n’a procédé qu’au règlement partiel du mois d’août. Toutefois, il ressort de ce même décompte qu’elle a versé un montant supérieur au loyer courant en juillet, septembre, novembre et décembre 2023.

En outre, il convient de relever les échanges de courriels entre la locataire et l’agence CITYA IMMOBILIER. Ainsi, dès le 30 mai 2023 Madame [U] [T] a informé son bailleur de ce qu’elle était en arrêt maladie de sorte qu’elle rencontrait des difficultés financières et sollicitait un échéancier, lequel a été accordé par l’agence immobilière.

S’agissant de l’année 2024, Madame [U] [T] n’a pas réglé les échéances des mois de janvier à mars. Toutefois, en mai 2024, un versement de la CAF d’un montant de 2 473,8 euros est intervenu, soldant ainsi l’intégralité de la dette locative. Ici encore, il est produit les échanges de courriels entre les parties selon lesquels la locataire a informé dès février 2024 de nouvelles difficultés financières liées à une situation d’arrêt de travail ainsi que les démarches mises en œuvre pour honorer sa dette.

Il ressort de ces éléments la bonne foi de Madame [U] [T] qui a informé d’une situation particulière et mis en place un échéancier dans les meilleurs délais. Par ailleurs, au jour de l’audience, il ne subsiste aucune dette locative depuis mai 2024, soit depuis 10 mois, et les sommes dues au titre des loyers et des charges sont honorés à échéance depuis avril 2024.

S’agissant de sa situation actuelle, Madame [U] [T] a déclaré résider seule et percevoir un salaire mensuel net de 1 800 euros. Elle n’a déclaré aucune dette ni crédit en cours. Le bailleur n’a pas contesté sa capacité à honorer les loyers et charges dus à échéance.

Dès lors, les défauts de paiement de certaines échéances de loyer, survenus au cours de l’année 2023 et 2024, pour un bail signé en 2021, dont les mensualités avaient jusqu’alors toujours été honorées, et alors que la dette est entièrement soldée au jour de l’audience depuis presque une année relèvent d’incidents de paiement et ne peuvent être qualifiés de manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour justifier que soit prononcée sa résiliation.

En conséquence, la demande de résiliation judiciaire du bail sera rejetée et, par suite, les demandes en expulsion et indemnité d’occupation.

Sur la dette locative :

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le décompte produit arrêté à la date du 3 mars 2025 ne fait état d’aucun arriéré de loyer, la dette étant soldée en intégralité selon les déclarations même des parties à l’audience.

Dès lors, la demande en paiement de la dette locative est sans objet et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [Z], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

Madame [N] [Z], partie perdante, sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande en résiliation du contrat de bail signé le 11 septembre 2021, liant Madame [U] [T] et Madame [N] [Z], relatif au bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 12] ;

REJETTE la demande d’expulsion formulée à l’encontre de Madame [U] [T] ;

REJETTE la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure ;

DEBOUTE Madame [N] [Z] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection