TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

N° RG 22/12406

N° Portalis 352J-W-B7G-CYBN4

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Janvier 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société NOVADB, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0234

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non- représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 25 Janvier 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/12406 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYBN4

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Septembre 2023

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 25 Janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] est constitué en copropriété, actuellement administrée par son syndic, la société NOVADB.

Soutenant que des charges de copropriété incombant au lot n° 94 de l’immeuble sont impayées depuis de nombreuses années et que le propriétaire de ce lot est monsieur [E] [B], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] l’a assigné devant le Tribunal par acte d’huissier de justice du dix octobre 2022.

Dans son assignation, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] demande au Tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et ses articles 10 et 10-1 et son décret d’application du 17 mars 1967 et ses articles 35 et 36, de :

— le recevoir en ses demandes et l’y déclarer bien fondé ;

— condamner monsieur [E] [B] à lui payer la somme de 15.426,98 € en principal, selon décompte arrêté au 5 octobre 2022, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure sur la somme de 11.428,88 € et de la délivrance de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner monsieur [E] [B] à lui payer la somme de 84 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic voté en assemblée générale ;

— condamner monsieur [E] [B] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner monsieur [E] [B] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens ;

Décision du 25 Janvier 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/12406 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYBN4

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Bien que régulièrement assigné, monsieur [E] [B] n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 25 janvier 2023 et l’affaire a été plaidée le 21 septembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 14 décembre 2023, prorogé au 25 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que  :

— le défendeur ne règle plus ses charges ;

— le défendeur a déjà été condamné trois fois par le tribunal pour des charges impayées et la dernière condamnation concerne les charges arrêtées au 1er janvier 2018 ;

— pour le décompte arrêté au 5 octobre 2019, le solde débiteur est de 15.510,98 € (26.305,66 € de charges de copropriété + 84 € de frais -10.878,68 € en crédit).

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de monsieur [E] [B] concernant le lot 94, indiquant la répartition des tantièmes (213/10005ème);

— l’état récapitulatif détaillé de la créance à fin octobre 2022 faisant état d’un solde débiteur de 26.305,66€ au titre des charges, sous déduction d’un crédit de 10.878,68 € ;

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux sur la période litigieuse, faisant apparaître les relevés de compte individuel ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2018, 24 juin 2019, 25 février 2021, 22 avril 2021, 8 février 2022, 13 février 2023 comportant approbation des comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020 et votant les budgets prévisionnels 2020, 2021, 2022, 2023 et le fonds travaux ainsi que les travaux et l’attestation de non recours concernant ces assemblées.

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de 26.305,66€ – 10.878,68 €, soit 15.426,98 €, pour la période allant du 1er avril 2018 au 1er octobre 2022 (incluant la provision du 4ème trimestre 2022).

Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les justificatifs d’envoi des mises en demeure n’étant pas transmis, elles ne peuvent être retenues comme point de départ des intérêts légaux.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, les copies des courriers de mise en demeure sont versées aux débats, mais pas les justificatifs d’envoi. Ces frais de mise en demeure ne sont donc pas suffisamment justifiés et ne seront pas retenus.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, monsieur [B] continue de ne pas régler ses charges de copropriété en dépit des trois précédentes condamnations en date du 18 juin 2013, 9 octobre 2015 et 14 février 2019, ce qui entraîne une désorganisation de la trésorerie du syndicat des copropriétaires et justifie de lui allouer la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B], partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [B] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE monsieur [E] [B] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  15.426,98 € au titre des charges de copropriété, pour la période allant du 1er avril 2018 au 1er octobre 2022 (incluant la provision du 4ème trimestre 2022), avec intérêt légal à compter de l’assignation pour l’ensemble ;

—  2.000 € à titre de dommages-intérêts ;

—  2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande au titre des frais nécessaires ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE monsieur [E] [B] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024

La Greffière Le Président