MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 07 Février 2025

N° RC 24/00471

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[N] [C]

ET :

[F] [B] [K]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M. [C]

copie le :

à

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TENUE le 07 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [N] [C]

né le 18 Janvier 1947 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

comparant

D’une Part ;

ET :

Madame [F] [B] [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

RG 24/0471

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2016 à effet du 1er mai 2016 signé avec Madame [F] [B] [K], Monsieur [N] [C] a pris à bail un logement d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 € et 15 € de provision pour charges. Un dépôt de garantie de 850€ a été versé à l’entrée dans les lieux.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 24 juin 2021, Monsieur [N] [C] informait son bailleur de la résiliation de son bail, avec préavis de 3 mois soit à effet du 30 septembre 2021. Un état des lieux de sortie était réalisé contradictoirement à cette date.

Le 9 décembre 2021, Monsieur [N] [C] sollicitait de son bailleur la restitution du dépôt de garantie. Le 15 décembre 2021, Madame [F] [B] [K] lui communiquait son décompte définitif après régularisation des charges et l’informait ne pas lui restituer le dépôt de garantie compte tenu d’un montant dû supérieur au dépôt de garantie, résultat de dégradations locatives constatées (bondes évier et baignoire absentes, de clefs du cabanon manquantes et de travaux menés sans son autorisation en particulier le remplacement du gazon par des pierres et la suppression des fleurs) et de la régularisation des charges.

Une tentative de conciliation, à l’initiative de Monsieur [N] [C], menée le 20 mars 2023 a donné lieu à un constat d’échec.

Ainsi par requête en date du 25 janvier 2024, Monsieur [N] [C] saisit le Tribunal judiciaire de Tours au motif de non restitution du dépôt de garantie et de non communication de l’état des lieux de sortie. Il sollicite du Tribunal que Madame [F] [B] [K] soit condamnée à lui payer :

— la somme de 850 € à titre de restitution de son dépôt de garantie et 2 210 € à titre de majoration suite à retard de restition de celui-ci,

— la somme de 765 € de remboursement d’avances sur charges indues,

— la somme de 250 € à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 100 € au titre des frais engagés pour cette procédure.

Monsieur [N] [C], par conclusions adressées le 14 octobre 2024 demande :

— que Madame [F] [B] [K] soit déboutée de ses demandes

— qu’elle soit condamnée à lui verser 850 € au titre du dépôt de garantie, 2210 € au titre de la restitution tardive de celui-ci, 765 € au titre des avances sur charges et 454,63 € au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions récapitulatives déposées par son Conseil, Madame [F] [B] [K] demande au Tribunal :

— de débouter Monsieur [N] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— à titre subsidiaire, de constater que Monsieur [N] [C] ne peut demander une somme supérieure à 80 € au titre de la restitution des charges,

— en tout état de cause, le condamner à verser à Madame [F] [B] [K] la somme de 884,49€ au titre des charges et 1 767,50 € au titre des travaux réparatoires.

— le condamner à verser à Madame [F] [B] [K] la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Initialement appelé à l’audience du 6 juin 2024, ce dossier a été renvoyé à l’audience du 19 décembre 2024 à la demande du demandeur.

A l’audience du 19 décembre 2024, Monsieur [N] [C] confirme avoir signé l’état des lieux de sortie lors de sa réalisation et en avoir été destinataire le 13 octobre 2021. Il maintient ses demandes initiales, à savoir restitution du dépôt de garantie, majoration de retard pour rétention du dépôt de garantie et reversement suite à régularisation de charges indues.

Madame [F] [B] [K], représentée par son Conseil, confirme l’ensemble de ses demandes, tant au titre des régularisations pour charges communiquées au locataire par courrier de décembre 2021 que la non restitution du dépôt de garantie compte tenu des dégradations locatives et travaux réalisés sans son accord. Elle indique que Monsieur [C] [N] n’a versé que 10 € au lieu des 15 € mentionnés au contrat de bail au titre des provisions pour charges d’où notamment le montant de 884,49 € demandé. Ce montant étant supérieur au montant du dépôt de garantie, celui-ci n’a pas été restitué.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 prorogé au 7 février 2025.

MOTIFS

Sur les régularisations de charges

Le bailleur produit le contrat de bail signé le 27 avril 2016 entre les parties. Celui ci précise (page 7 ) les charges récupérables, leur nature, la provision pour charges et la régularisation. Il précise (page 8) “que le loyer sera payable..le cinq de chaque mois .par termes de 850 € plus 15 € de provison pour charges”

Madame [F] [B] [K] produit à l’appui de ses demandes en régularisation de charges annuelles un décompte des charges relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 à 2021 ainsi que la régularisation relative aux abonnements et consommation d’eau pour ces mêmes années. Il ressort que le bailleur n’a pas procédé à la régularisation annuelle comme il en a l’obligation et ne l’a fait qu’en décembre 2021, transmis par courrier à Monsieur [N] [C] en date du 15 décembre 2021. Le bailleur conserve cependant le droit de procéder à une régularisation ultérieure dans la limite de 3 ans. Le décompte produit est à cet égard conforme.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Au vu des justificatifs produits (avis de taxes foncières) concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, celle-ci ne peut être appelée pour la totalité de l’année et devra être proratisée en 2021 compte tenu de la fin de location de Monsieur [N] [C] le 30 septembre 2021, soit 127.50 € et non 171 €.

Pour les consommations et abonnement d’eau, à défaut de justificatifs pour la période du 1er janvier 2019 au 30 juin 2019 (facture citée référence 44186 non produite à la procédure), la somme de 54.74 € ne pourra être retenue.

Le décompte mentionne des provisions pour charges mensuelles de 10 €, montant que confirme le locataire par le relevé de compte bancaire qu’il produit à l’appui de sa demande de remboursement de 765 € au titre des provisions pour charges.

Au regard du total de charges justifiées pour les années 2019 à 2021 soit 1117.25 € et du montant des acomptes versés (330 €), la régularisation s’élève à 787.25 € restant dûs par Monsieur [N] [C].

Monsieur [N] [C] sera débouté de sa demande en remboursement. Il sera condamné à verser la somme de 787.25 € à Madame [F] [B] [K].

Sur l’état des lieux de sortie et réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, il est produit l’état des lieux de sortie contradictoire dressé le 30 septembre 2021 et signé par les parties. Il ressort des pièces de la procédure que Monsieur [C] [N] en a été destinataire le 13 octobre 2021, élément qu’il confirme à l’audience.

De la lecture des états des lieux d’entrée en date du 29 avril 2016 et de celui de sortie en date du 30 septembre 2021, il ressort :

— Maison à nettoyer, hotte, plaque de cuisson et four non nettoyé

— clefs manquantes (“manque 1 bip et 4 clefs manquantes”)

— Absence de cache hotte dans la cuisine et cache non fixé pour le ballon d’eau chaude

— Taches sur les murs dans les différentes pièces

— Fuite au niveau du flexible dans la salle de bain et calcaire.

Concernant la clef manquante du cabanon, Monsieur [N] [C] produit un ticket de caisse du 4 octobre 2021 pour un montant de 22 €. Outre que ce document ne justifie en rien le lien entre l’achat et le changement de clefs, il ressort que les clefs n’ont en tout état de cause pas été remises à Madame [F] [B] [K]. Celle-ci produit à l’appui de ses demandes en réparations locatives un devis établi par la société Mon vitrier-serrurier à hauteur de 137.50 € auquel il sera fait droit, ce point étant expréssément mentionné dans l’état des lieux de sortie contradictoire. Il est constaté que les autres points portés à l’état des lieux de sortie n’ont pas fait l’objet de demandes de la part de Madame [F] [B] [K].

Monsieur [N] [C] sera condamné à verser la somme de 137.50 € à Madame [F] [B] [K].

Dans son courrier du 15 décembre 2021 en réponse au non reversement du dépôt de garantie, Madame [F] [B] [K] mentionne d’autres dégradations et travaux de transformation que ceux portés à l’état des lieux de sortie contradictoire. Madame [F] [B] [K] n’est pas fondée à demander que ces dégradations et/ou travaux de transformation soit imputé au locataire, à défaut d’en avoir fait constat commun ou fait dresser un procès verbal par commissaire de justice. Elle n’est pas fondée à demander le coût de travaux de remise en état de pelouses pour lesquels aucun mention ni pièce justificative n’est produite lors de l’état des lieux de sortie.

Madame [F] [B] [K] sera déboutée de sa demande de 1 767.50 € faite au titre des travaux réparatoires.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clefs, délai ramené à un mois en cas de conformité de l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée.

L’article 8 de cette même loi dispose que la restitution doit se faire dans ce délai, déduction faite des sommes éventuellement dues par le locataire, sous peine de pénalités de 10 % du loyer mensuel en principal pour toute période commencée au profit du locataire .

Il ressort de ce qui précède qu’après régularisation des charges annuelles (787.25 €) et chiffrage des dégradations locatives (137.50 €), Monsieur [N] [C] restait devoir la somme de 924.75 €, somme d’un montant supérieur au dépôt de garantie.

Madame [F] [B] [K] est donc fondée à ne pas avoir procéder au reversement de celui-ci.

Monsieur [N] [C] sera débouté de sa demande en reversement et demande en majoration pour retenue du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, chaque partie succombant partiellement, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, chaque partie succombant partiellement, chacune d’entre elles devra assumer les dépens par elle exposés.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [N] [C] à verser à Madame [F] [B] [K] la somme de 787.25€ (SEPT CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS, VINGT CINQ CENTIMES) à titre de régularisations de charges locatives ;

Condamne Monsieur [N] [C] à verser à Madame [F] [B] [K] la somme de 137.50€ (CENT TRENTE SEPT EUROS, CINQUANTE CENTIMES) au titre des réparations locatives ;

Déboute Monsieur [N] [C] de sa demande en restitution du dépôt de garantie et en majoration pour restitution tardive ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le sept février deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection