MINUTE N° : 25/00252

JUGEMENT

DU 22 Octobre 2025

N° RG 25/01868 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUTW

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BATIMENT T5 ZONE B”

ET :

[G] [U]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 septembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 22 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BATIMENT T5 ZONE B”Représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE LOIRE immatriculée au RCS de [Localité 7] N° 307 213 249, demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par M^e MARKOWSKY substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS – 27 #

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [G] [U]

né le 16 Juin 1990 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [U] est propriétaire des lots n°64 et n°125 dans l’immeuble situé [Adresse 3].

Le 18 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à M. [G] [U] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965:

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1 473,99 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 avril 2025;la somme de 1 453,76 euros au titre des frais de recouvrement,la provision de 487,31 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure;

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens;

dire que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit ;

juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 2 avril 2025 la somme de 1 473,99 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 3 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]", représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 3414 euros selon décompte en date du 5 août 2025. Il justifie avoir notifié ce nouveau décompte et que le défendeur l’a reçu.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 4 mars 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du01/10/2023 au 30/09/2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 5 août 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

1950,76 euros

Frais sollicités

1464,30 euros

TOTAL

3415,06 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [G] [U] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 5 août 2025 à hauteur de la somme de 1950,76 euros.

Le commandement de payer du 27 janvier 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [G] [U] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1950,76 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 5 août 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1473,99 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats couve la période à compter du 19 mars 2024. En l’absence du contrat de syndic antérieur, aucun frais de mise en demeure ou de relance ne peut être facturé.

Les frais en revanche postérieurs à ce titre sont justifiés soit 98 € (54 +44 €)

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 135,76 euros.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [G] [U] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 50 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 euros seront accordées en conséquence.

M. [G] [U] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 583,76 euros au titre des frais de recouvrementaugmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette demande est devenues sans objet suite à la réactualisation du décompte à l’audience.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

M. [G] [U] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [G] [U] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

Condamne M. [G] [U] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" les sommes suivantes :

1.950,76 € (MILLE NEUF CENT CINQUANTE EUROS SOIXANTE-SEIZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 5 août 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1473,99 € et à compter de la présente décision pour le surplus.583,76 € (CINQ CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS SOIXANTE-SEIZE CENTIMES)au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. ;

Dit que la demande de provision sur les appels de charges à venir est devenue sans objet ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]";

Condamne M. [G] [U] aux dépens ;

Condamne M. [G] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

C. BELOUARD