MINUTE N° : 25/00297

JUGEMENT

DU 22 Octobre 2025

N° RG 25/03874 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JZFJ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “LE BELVEDERE PRINCIPAL”

ET :

S.C.I. [J]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 septembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 22 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “LE [Adresse 7] PRINCIPAL”,sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE LOIRE dont le siège social se situe “[Adresse 9]

Représentée par M^e LE CARVENNEC substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. [J] (RCS de [Localité 10] n°377 750 534), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège situé [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [J] est propriétaire du lot n°2190 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à Tours.

Le 12 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" située [Adresse 4] à Tours représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, a donné assignation à la SCI [J] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 192,23 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 avril 2025 ;la somme de 896 euros au titre des frais de recouvrement ;la provision de 29,46 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, soit 109,12 euros T.T.C.; juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 30 avril 2025 la somme de 192,23 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 17 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" située [Adresse 5] [Localité 10], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La SCI [J], régulièrement citée par remise de l’acte à sa personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" située [Adresse 5] [Localité 10] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 24 avril 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 30 avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 190,32 euros

Frais sollicités 896,00 euros

Intérêts sollicités 1,91 euros

TOTAL 1 088,23 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI [J] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titre des fonds travaux arrêtées au 30 avril 2025 à hauteur de la somme de 190,32 euros.

Il n’est pas démontré le bien fondé des “intérêts de retard” des 7/08/2024 et 02/12/2024 inscrits sur le décompte produit.

Les lettres de mises en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI [J] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 190,32 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 30 avril 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 196 euros.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de la SCI [J] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 20 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 euros seront accordées en conséquence.

***

La SCI [J] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 546 € (196+350) au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte (voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Suivant commandement de payer du 26 février 2025 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" située [Adresse 5] Tours a mis en demeure la SCI [J] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

La SCI [J] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 29,46 € à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour la période du 01er juillet 2025 au 31 décembre 2025 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire de Tours du 5 avril 2022 N° RG 21/20625), la SCI [J] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 150 euros.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI [J] sera tenue aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

Condamne la SCI [J] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" située [Adresse 5] Tours les sommes suivantes :

190,32 € (CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS TRENTE-DEUX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au30 avril 2025 ;546,00 € (CINQ CENT QUARANTE-SIX EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; 29,46 € (VINGT-NEUF EUROS QUARANTE-SIX CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour les 3e et 4e trimestres de l’exercice 2025augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne la SCI [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" située [Adresse 5] Tours la somme de 150,00 € (CENT CINQUANTE EUROS) euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI [J] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer ;

Condamne la SCI [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" située [Adresse 5] Tours la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD