Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01931 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVNK

GIRONDE HABITAT

C/

[H] [X]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à GIRONDE HABITAT

Le 25/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Mme [M] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [H] [X]

[Adresse 6]

[Adresse 11] [Adresse 5]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 09/10/2012, suivi d’un avenant du 09/07/2018, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Madame [H] [X] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 12] [Localité 8] [Adresse 10] [Localité 1].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [H] [X] le 06/09/2022 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette et de fournir les justificatifs d’assurance.

Par acte du 19/09/2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Madame [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 19 décembre 2024 en lui demandant de :

— condamner Madame [H] [X] à payer la somme principale 6.524,54 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— faire jouer corrélativement la clause résolutoire pour non-paiement et insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— prononcer l’expulsion de Madame [H] [X], ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif,

— condamner Madame [H] [X] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [H] [X] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19/12/2024.

Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à se désister du défaut d’assurance, et à actualiser sa créance à la somme de 8.760,20 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens – et dans lesquelles il précise que l’indemnité d’occupation a lieu d’être fixée au montant du loyer et des charges avec revalorisation au même titre que le loyer, conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention passée entre elle et l’État.

Madame [H] [X] comparait en personne et fait valoir le dépôt d’un dossier de surendettement, déclaré recevable le 19 septembre 2024, et une situation financière précaire.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes, duquel il ressort l’existence d’un litige avec le bailleur en raison de l’humidité du logement.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20/02/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.

En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’OPH GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 25 juin 2020, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 06 septembre 2022, pour la somme en principal de 2.874,87 euros.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

De plus il ressort de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Or en l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier parvenu à la juridiction avant l’audience et porté à la connaissance des parties comparantes qu’une évaluation du logement a été réalisée suite au litige opposant la société bailleresse à sa locataire en raison de l’humidité présente dans les lieux loués.

En effet, il ressort du rapport de visite dressé par le Service Local d’Intervention pour la Maitrise de l’Energie du département de la Gironde (SLIME 33), suite à la visite réalisée dans les lieux le 11/01/2024 que « le chauffage de l’eau chaude est assuré par un chauffe-eau solaire qui dysfonctionne et qui fuit ; les occupants n’ont pas d’eau chaude ; concernant la ventilation, le système est très insuffisant par rapport aux recommandations pour un T4 ; des traces d’infiltrations d’eau sont visibles au niveau de la fenêtre de la salle de bain, ainsi que dans plusieurs pièces du logement suite à un dégât des eaux ; l’installation électrique présente de nombreux défauts ; il y a suspicion de mal logement ».

Cinq problématiques de mal logement sont listées :

Marches fissurées de l’escalier donnant sur les chambres ;L’installation électrique présente de nombreux défauts avec risque d’incendie ; Chauffe-eau solaire qui dysfonctionne et qui fuit, les tuyaux sont inaccessibles. Pas d’eau chaude aux robinets ;Débits de VMC trop faibles, voire nuls ; Traces d’infiltrations d’eau et de moisissures au niveau de la fenêtre de la salle de bain ainsi que dans le salon, les toilettes et le renforcement sous l’escalier/ Mur dégradé dans le salon.

Il est également indiqué que la MPS formation saisira la direction de l’habitat et de l’urbanisme de Gironde qui informera Gironde Habitat des problématiques observées lors de la visite et des préconisations de travaux.

La bailleresse ne produit toutefois aucun élément démontrant que des travaux seraient intervenus afin de mettre un terme aux désordres précités.

Le constat de désordres avérés de nature à rendre le logement non conforme aux normes de décence fait par suite obstacle à ce que le juge des référés puisse constater la résiliation du bail et ordonner une expulsion compte tenu des dispositions ci-dessus rappelées, et la société GIRONDE HABITAT sera renvoyée à saisir le juge du fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’OPH GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [H] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8.760,20 euros à la date du 13 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Cependant, la non-conformité du logement est de nature à ouvrir droit à indemnisation du préjudice occasionné et à éteindre à tout le moins partiellement la créance locative.

Dans ces conditions l’existence de contestations sérieuses fait obstacle à l’octroi d’une provision.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Condamné aux dépens, l’OPH GIRONDE HABITAT sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT ;

DISONS en conséquence n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE