RG 24/01031

MINUTE N° : 25/00136

JUGEMENT

DU 21 Mars 2025

N° RC 24/01031

DÉCISION

réputé contradictoire et en premier ressort

[I] [J]

[P] [B] épouse [J]

ET :

[C] [V]

[N] [R]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e PELLETIER

copie le :

à M^e COIRON

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 21 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [I] [J]

né le 30 Mai 1971 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [B] épouse [J]

née le 05 Septembre 1973 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e François-Xavier PELLETIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [C] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Madame [N] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2019, Monsieur et Madame [J] [I] et [P] ont consenti un bail d’habitation à Mesdames [V] [C] et [R] [N] portant sur un logement situé sis [Adresse 9] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 825,00€ hors charges et le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

A la suite du congés délivré par les locataires, un état des lieux sortant a été dressé par Maître [W], commissaire de justice, en date du 15 février 2021 en présence des parties.

Déplorant des dégradations locatives, Monsieur et Madame [J] [I] et [P] ont fait assigner Mesdames [V] [C] et [R] [N] par acte de commissaire de justice du 15 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin de :

— déclarer l’action intentée par Monsieur [J] [I] et Madame [B] épouse [J] [P] recevable et bien fondée ;

— condamner in solidum Mesdames [V] [C] et [R] [N] au paiement de la somme de 6539,10 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2021 et, subsidiairement, à compter de la délivrance de l’assignation ; outre une somme de 1500,00 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 1500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner in solidum Mesdames [V] [C] et [R] [N] aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du constat d’huissier établi le 15 février 2021 par Maître [A] [W] ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2024 et renvoyée à celle du 16 janvier 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Monsieur et Madame [J] [I] et [P], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de l’assignation sauf en ce qui concerne leur demande de condamnation en paiement qu’ils ramènent à la somme de 5435,43 €. Ils demandent, en outre, au tibunal de débouter Madame [R] [N] de l’ensemble de ses demandes.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que le logement donné à bail à Mesdames [V] [C] et [R] [N] a été délivré neuf, qu’à la sortie il est constaté par commissaire de justice plusieurs dégradations dont ils réclament réparation. En outre, ils répondent à la sommation de communiquer délivrée par Madame [R] [N] en produisant les dispositions particulières et générales du contrat d’assurance SOLLY AZAR, le rapport d’expertise du cabinet SEDGWICK et la quittance subrogative signée par Monsieur [J]. Ils ramènent leur demande de condamnation en paiement à la somme de 5435,43 € au titre des dégradations locatives déduction faite de la somme versée par leur assureur SOLLY AZAR et considérent, de fait, que leur action est parfaitement recevable et bien fondée.

En réplique, Madame [R] [N], représentée par son conseil, demande au tribunal de débouter Monsieur et Madame [J] [I] et [P] de l’ensemble de leurs demandes ; de les condamner au paiement de la somme de 2000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle reconnait certaines dégradations qu’elle estime à la somme de 976,00€ et fait valoir que les époux [J] ont été indemnisés par leur assureur, SOLLY AZARD, au titre des dégradations locatives à hauteur de 987,01 € déduction faite du dépôt de garantie de 825,00 € et pour lesquelles une ordonnance d’injonction de payer lui a été signifiée ; de sorte que l’assureur se trouve subrogé dans les droits du bailleur, et que partant, l’action des époux [J] est irrecevable pour défaut de qualité à agir.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024 signifié à étude, Madame [V] [C] était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire à l’égard de tous au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 prorogé au 21 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 1346-3 du code civil, la subrogation ne peut nuire au créancier lorsqu’il n’a été payé qu’en partie ; en ce cas, il peut exercer ses droits, pour ce qui lui reste dû, par préférence à celui dont il n’a reçu qu’un paiement partiel.

En l’espèce, les époux [J] produisent les conditions particulières et les conditions générales d’un contrat SOLLY AZAR “garanties des loyers impayés” qui concernent un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] et des locataires désignés comme étant Monsieur [H] [O] et Madame [D] [X]. Ce contrat ne concerne pas le litige objet de la présente décision et sera donc écarté des débats.

En revanche, les époux [J] produisent un rapport d’expertise du cabinet SEDGWICK en date du 31 mai 2021 établi à la demande de la compagnie d’assurance SOLLY AZAR concernant des dégradations locatives constatées dans le logement situé [Adresse 3], à [Localité 7] après la restitution des lieux par Mesdames [V] [C] et [R] [N], locataires sortant.

Il résulte de ce rapport d’expertise et de la quittance subrogative signée par Monsieur [J] le 9 juillet 2021 que les époux [J] ont été indemnisés par leur assureur d’une somme de 1103,67 €, déduction faite du dépôt de garantie de 825,00 € conservé par eux, et portantt sur les dommages suivants :

— dommages garantis : reprise lames volet roulant dans la chambre pour 154,88 €, reprise de l’enduit de façade pour 1021,68 €, reprise du carrelage dans le salon pour 264,00 € et reprise de peinture dans la chambre 3 pour 371,45 € ; soit un montant total de 1812,01 € déduction faite d’une vétusté de 12% appliqué par l’expert sur chacun des postes de préjudice.

— pertes pécuniaires 116,66 €.

Ainsi, il apparaît que la société SOLLY AZAR est subrogée dans les droits des époux [J], bailleurs, à hauteur de cette somme.

Les époux [J] déplorent d’autres dégradations incombant aux locataires portant sur le nettoyage du logement, la reprise de peinture dans l’ensemble du logement et la remise en état du jardin déduction faite des indemnités perçue de leur assureur SOLLY AZAR. Le préjudice des époux [J] n’ayant pas été intégralement réparé, ils sont en droit de réclamer ce qui leur reste dû dans la limite de l’indemnistation perçue et conservent donc leur droit d’exercer une action en justice à ce titre.

Ainsi, l’action des époux [J] est parfaitement recevable.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

L’article 1730 du code civil prévoit que, lorsqu’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Il appartient alors au preneur de démontrer que les dégradations ont eu lieues sans sa faute.

Monsieur et Madame [J] [I] et [P] versent aux débats l’état des lieux d’entrée réalisé de façon contradictoire entre les parties le 1er janvier 2020 aux termes duquel il apparaît qu’aucune mention de dégradation n’est indiquée et que le logement est en bon état. Ils produisent également le permis de construire dudit logement autorisé par arrêté municipal du 27 mars 2019 permettant ainsi de corroborer que le logement était neuf à l’entrée dans les lieux.

Il résulte du procès-verbal de constat d’état des lieux sortant dressé le 15 février 2021 par Maître [W], commissaire de justice, en la présence des parties que plusieurs dégradations sont constatées et portant sur :

— sur la remise en peinture de l’ensemble du logement ;

Les époux [J] produisent une facture de la société A3E en date du 3 mars 2021 portant sur les travaux de remise en peinture à l’intérieur du logement sur une surface de 279m² linéaire d’un montant de 3422,10 € ainsi que l’attestation de la représentante légale de ladite société, Madame [B], confirmant avoir réalisé les travaux conformément à sa facture.

Il résulte du procès verbal de constat dressé par Maître [W], commissaire de justice, le 15 février 2021 que les murs peints en blanc présentent des traces dans toutes les pièces du logement et sont à rafraichir. Or, seuls les murs des trois chambres sont dans un état passable. Pour le reste, les murs sont dans un état correct ou ne présentent que quelques traces relevant d’une usure normale. Les plafonds du logement peints en blancs sont restitués en bon état. Ainsi, les époux [J] ne justifient pas de la nécessité de repeindre l’intégralité des murs du logement dont les traces constatées relèvent d’une usure normale des lieux à l’exception des trois chambres.

L’assureur des époux [J] a d’ores et déjà indemnisé les époux [J] d’une somme de 371,45€, vétusté déduite, portant sur les dégradations constatées sur les murs de la chambre 3.

Ainsi, il convient d’accorder aux époux [J] une somme de 740,00 € au titre des dégradations constatées sur les murs des deux autres chambres dont la responsabilité incombe aux locataires.

— sur le lessivage des murs et nettoyage du logement et de la façade ;

Monsieur et Madame [J] [I] et [P] s’appuient sur la même facture de la société A3E pour réclamer la somme de 850,00 € au titre du nettoyage du logement.

Il ne ressort pas à la lecture du procès verbal de constat dressé par Maître [W], commissaire de justice, le 15 février 2021 que le logement est restitué sale à l’exception des portes et vitres qui doivent être nettoyées et du garage qui doit être désinfecté et nettoyé.

Ainsi, la somme forfaitaire de 200,00 € sera accordée azux époux [J] à ce titre.

— sur les travaux de remise en état du jardin ;

A l’appui de la même facture de la société A3E, les époux [J] réclament la somme de 605,00 € répartie comme suit : 45,00 € pour reboucher les trous, 120,00 € pour la tonte de la pelouse et 440,00 € pour le nettoyage de la façade. Ils versent également aux débats une facture de la société PCR en date du 20 février 2021 d’un montant de 1161,00 € portant sur la réalisation d’un enduit monocouche gratté sur une surface de 45 m².

Dans son procès verbal du 15 février 2021, le commissaire de justice constate que la clôture côté sud gondole et que deux fils sont sectionnés, que des déjections et des trous sont présents sur le terrain, que de la terre apparaît côté rue et que des marques sont relevées sur la façade nord de la maison et sur un appui de fenêtre.

Les époux [J] produisent des clichés photographiques des extérieurs de la maison mais ceux-ci n’étant pas horodatés, ils ne permettent pas de corroborer les dégradations alléguées par eux.

Ils réclament les somme de 850,00 €au titre de la remise de la clôture et du jardin sans produire aucun élément permettant de corroborer les réparations entreprises par eux et leur valorisation.

En outre, il n’apparaît pas à la lecture du procès verbal de constat dressé le 15 février 2021, que le gazon n’a pas été tondu et les époux [J] ne démontrent le manquement des locataires à leur obligation légale et contractuelle d’entretien du jardin.

Par ailleurs, les époux [J] ont d’ores et déjà été indemnisés par leur assureur au titre de la reprise de l’enduit de la façade à hauteur de 1021,68 €, vétusté déduite. L’enduit ayant été refait, le nettoyage de celui-ci n’apparaît plus justifié et la demande des époux [J] formée à ce titre sera donc rejetée.

Ainsi, seules les dégradations relatives aux trous dans le terrain apparaissent justifiées et il convient d’accorder aux époux [J] la somme de 45,00 € au titre de l’entretien du jardin.

— sur les autres dégradations ;

Monsieur et Madame [J] [I] et [P] versent également les factures de la société GUILLOT ET CHAMPION, menuiserie, serrurerie, en date du 4 mars 2021 d’un montant de 176,00 € portant sur la pose et fourniture d’un joint sous lame de volet roulant ; et de l’EURL SUUN CHAPE d’un montant de 300,00€ portant sur la reprise de carrelage.

Ces dégradations constatées par le commissaire de justice dans son procès verbal du 15 février 2021 ont d’ores et déjà été indemnisées par l’assureur des époux [J] à hauteur de 418,88 € déduction faite d’une vétusté de 12%. Or, ces désordres ne relèvent pas d’une usure normale des lieux loués mais de dégradations dont la responsabilité incombe aux locataires. Ainsi, il y a lieu d’indemniser les bailleurs du préjudice sans déduire de vétusté. Ainsi, la somme de 57,12 € leur sera accordée.

Il convient de relever que le dépôt de garantie a déjà été déduit de l’indemnité versée par l’assureur des époux [J] et ne peut donc être déduit de nouveau.

Par conséquent, Mesdames [V] [C] et [R] [N] seront condamnées à verser à Monsieur et Madame [J] [I] et [P] la somme de 1042,12 €, au titre des dégradations locatives.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, out fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les époux [J] réclament réparation de leur préjudice résidant dans la résistance abusive des locataires. Toutefois, ils ne démontrent pas la réalité du préjudice subi et seront donc déboutés de leur demande.

Sur la capitalisation des intérêts

S’agissant de la capitalisation des intérêts sollicitée par le demandeur, l’article 1343-2 du Code civil précise que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Le contrat de bail ne prévoyant pas expressément que les intérets sont dus dès appel de l’échéance et le délai d’un an n’étant pas acquis à compter du commandement de payer, il ne sera pas fait droit à la demande fondée sur l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Mesdames [V] [C] et [R] [N], perdant le procès, seront condamnées à verser aux époux [J] la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les entiers dépens de l’instance à la charge de Mesdames [V] [C] et [R] [N].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, et rendu en dernier ressort ;

Déclare l’action de Monsieur et Madame [J] [I] et [P] recevable ;

Condamne solidairement Mesdames [V] [C] et [R] [N] à verser à Monsieur et Madame [J] [I] et [P] la somme de 1042,12 € (MILLE QUARANTE DEUX EUROS ET DOUZE CENTIMES) au titre des dégradations locatives ;

Déboute Monsieur et Madame [J] [I] et [P] de leur demande de dommages et intérêts;

Déboute Madame [R] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne in solidum Mesdames [V] [C] et [R] [N] à payer à Monsieur et Madame [J] [I] et [P] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mesdames [V] [C] et [R] [N] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection