MINUTE N° : 25/01053

JUGEMENT

DU 14 Novembre 2025

N° RC 25/00105

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

CDC HABITAT SOCIAL

ET :

[X] [O]

[W] [M]

Débats à l’audience du 18 Septembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e CHARRON

Copie à :

Monsieur [O]

Madame [M]

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie CHARRON, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [W] [M], demeurant [Adresse 1]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé via Yousign en date du 14 septembre 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 814,57 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 4 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeurés infructueux.

La société CDC HABITAT SOCIAL a ainsi fait assigner Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] par actes de commissaire de justice du 23 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] par défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance ;

— dire et juger en conséquence que Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] au paiement :

— de la somme en principal de 1 991,92 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 4 décembre 2024 ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 septembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL – par la voix de son Conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4 886,36 € au 15septembre 2025. Elle indique que le dernier paiement est intervenu en juin 2025 pour un montant de 100 €.

Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] expliquent essayer de mettre en place un échéancier, avec difficultés. Monsieur a un salaire mensuel de 1 400 € environ et Madame vient de retrouver un travail à temps plein, avec 900 € de rémunération. Le couple a 5 enfants à charge et une dette EDF importante pour laquelle un plan d’apurement a été établi jusqu’en février 2026. Madame [W] [M] précise chercher une solution de relogement, sans succès jusqu’à présent. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement en versant 150€ à 200 € en plus de son loyer courant, paiement qu’elle s’engage à reprendre à compter de novembre 2025.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, à défaut pour les locataires d’avoir répondu aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7].

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 16 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 applicable.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 4] et [Localité 6] par voie électronique le 24 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 14 septembre 2022, le commandement de payer délivré le 4 octobre 2024 pour un montant en principal de 2561,12 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 4 886,36 €. Le contrat de bail porte en son article 8 une clause de solidarité et indivisibilité en cas de pluralité de locataires.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte actualisé les frais de commissaire de justice à hauteur de 278,32 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après.

Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] seront ainsi condamnés solidairement à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 608,04 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 4 octobre 2024 portant sur la somme en principal de 2 561,12 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il ressort du décompte actualisé produit à l’audience que les causes du commandement de payer du 4 octobre 2024 ont été purgées au delà du délai de deux mois applicable en l’espèce. La clause résolutoire prendra effet au 5 décembre 2024.

Ce même commandement de payer délivré le 4 octobre 2024 fait obligation aux locataires de produire une attestation d’assurance, avec acquisition de la clause résolutoire sous un mois en cas de non production. A l’audience, le Conseil du bailleur indique qu’une attestation a été produite.

Sur les délais suspensifs

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] n’ont pas repris le paiement de leur loyer courant à la date de l’audience. Par ailleurs, les versements faits depuis novembre 2024 sont inférieurs au montant du loyer résiduel (564,23 € à la date de l’audience).

Au regard de l’absence de paiement du loyer depuis plusieurs mois ou de paiements irréguliers inférieurs au loyer résiduel, du montant de la dette (4 886,36 €) et d’une capacité financière fragile au regard du montant de loyer et obérée par un plan d’apurement pour les dettes d’électricité, il ne pourra être accordé de délais à Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O]. Leur expulsion sera prononcée à effet du 5 décembre 2024 selon les modalités précisées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidaire de Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2022 entre Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] et la société CDC HABITAT SOCIAL concernant le bien situé [Adresse 5] sont réunies au 5 décembre 2024 ;

Dit que Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne solidairement Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 608,04 € (QUATRE MILLE SIX CENT HUIT EUROS, QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 septembre 2025 (hors échéance de septembre) ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [W] [M] et Monsieur [X] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,