TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 25/00038 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPDJ

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[U] [H]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 01 Avril 2025

DEMANDEUR:

S.A. LA ROSERAIE,

dont le siège social est sis 25/27 rue du Grand Faubourg – CS 20128 – 28008 CHARTRES CEDEX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [U] [H],

demeurant Chez Camping La Tentation – 22 rue du Corroy – 62560 RENTY

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Février 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2019, la S.A. LA ROSERAIE, a donné à bail à usage d’habitation à Madame [H] [U] un appartement situé 37 ruelle du Clos de l’Eveque, appartement 14 – 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 512,41 €.

Le 26 juin 2022, un commandement de payer la somme de 1 779,06 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Madame [H] [U] au titre du solde des loyers impayés au 3 juin 2022, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Le 17 octobre 2022, Madame [H] [U] a adressé à la S.A. LA ROSERAIE son congés, accompagné des clés du logement.

Par acte d’huissier de justice en date du 13 janvier 2025 (PV de vaines recherches, en application de l’article 659 du Code de procédure civile), la S.A. LA ROSERAIE a assigné Madame [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement des articles 1193 et suivants du Code civil, 1344 et suivants du Code civil, 42 du Code de procédure civile, et R213-9-5 du Code de l’Organisation judiciaire, de :

— condamner Madame [H] [U] à lui payer la somme de 3 667,07 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 02 novembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamner Madame [H] [U] à lui payer la somme de 1551,72 € au titre des dégradations et réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamner Madame [H] [U] à lui payer la somme de 1.000 € en réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, pour résistance abusive et injustifiée et mauvaise foi ;

— condamner Madame [H] [U] à lui payer la somme de 500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 26 juin 2022, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront ;

— déduire des sommes dues par Madame [H] [U] :

* la somme de 512,41 euros correspondant au dépôt de garantie ;

* la somme de 243,18 euros de régularisation de charges

* la somme de 2880 euros correspondant aux versements déjà effectués par la débitrice ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 février 2025.

Lors de cette audience, la S.A. LA ROSERAIE, représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation, et maintient l’intégralité de ses demandes. Elle explique que Madame [H] [U] a quitté le logement en le laissant dans un très mauvais état, ce qui a nécessité la réalisation de nombreux travaux de réparation et de remise en état (nécessité de faire vider et nettoyer le logement, et réalisation de différents travaux : joints, re-fixation de prises, etc…).

Madame [H] [U] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 01 avril 2024.

MOTIFS :

Sur l’absence de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est rendue par défaut, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyer :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [H] [U] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, la S.A. LA ROSERAIE versant aux débats un décompte établi le 24 décembre 2024, duquel il ressort que suite à son départ des lieux le 02 novembre 2022, Madame [H] [U] reste encore redevable, au titre des loyers et charges, de la somme de 3 667,07 €.

Il convient cependant de déduire de cette somme 243,18 €, correspondant à la régularisation des charges sur l’année 2023, ainsi que 2880 €, correspondant aux versements effectués par Madame [H] [U].

Dès lors, il convient de condamner Madame [H] [U] au paiement de la somme de 543,89 €, arrêtée au 24 décembre 2024. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande en paiement des dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté, les menus raccords de peintures et tapisseries et l’entretien courant des jardins privatifs.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée, établi le 15 novembre 2019 et signé par Madame [H] [U], est produit par la S.A. LA ROSERAIE. Un état des lieux de sortie a également été établi le 17 octobre 2022, par voie de commissaire de justice, accompagné de photographies des lieux. Il ressort de la comparaison de ces deux états des lieux les éléments suivants :

À la sortie : le sol à lino présente un enfoncement au niveau de l’entrée (p.4), est sale (p14 ; 17) et en très mauvais état dans les chambres (p28;32) ;

à l’entrée : le sol était en « bon état » dans tout l’appartement, hormis dans le séjour et les deux chambres, où il était constaté des désordres, sans autre précision.

À la sortie : le revêtement mural présente en partie haute des dégradations de type colles et déchirements, d’usure, des clous, crochets et pointes sont fixés aux murs (p5-13 ; 20-23 ; 26;34, etc..),des tâches et traces noires (p33;35 )

à l’entrée : le revêtement mural était en bon état dans la cuisine, et le séjour, en état d’usage dans la chambre de droite, mais présentait des constats de désordre dans le reste de l’appartement.

Il était ainsi relevé en p3 de l’état des lieux « séjour – clous 1 – 4 chevilles pour tringles ; marques de meubles ; poinçonnements ; chambre droite – marques de meubles ; poinçonnements ; chambre gauche – tâches ; 1 cheville ; 2 petits trous ; petit décollement ; marques de meubles ; poinçonnements ; salle-de-bain – 4 chevilles ; 5 petits trous + 1 éraflure ; 2 petits trous ; WC – clius 1 ; 1 pointe ; clous 2 ; 1 cheville ; petits impacts ; petites tâches ; couloir-entrée – petites tâches sur l’ensemble des murs ; petit décollement ; rayures ; tâches murs ; tâches et rayures sur murs »

À la sortie : le coin cuisine est en « très mauvais état ; lino très sale », avec de la vaisselle sale dans l’évier, et chaînettes et bouchons cassés (p14-17),

à l’entrée : le coin cuisine était en bon état, sans désordre constaté.

À la sortie : les joints et manivelles de la porte-fenêtre sont sales et en mauvais état (p18), le balcon est en très mauvais état et comporte des détritus (p36-37)

à l’entrée : les porte/fenêtre/occultation du séjour étaient en bon état, de même que le balcon.

À la sortie : le sèche-serviette électrique est posé au sol, avec présence de 4 trous rebouchés au mur (p23), présence de moisissures sur la partie basse du bac de douche (p25),

à l’entrée : les équipements de la salle de bain étaient en bon état, et notamment l’électricité/prises, le radiateur, le bac de douche et la robinetterie. Aucun désordre n’était relevé en page 3 s’agissant du porte serviettes.

Lors du procès-verbal de reprise des lieux, établi par commissaire de Justice le 07 octobre 2022, il est également fait état de la présence de « quelques détritus » dans le logement et la cave, justifiant l’intervention d’une entreprise de débarras d’appartement, mandatée par la S.A. LA ROSERAIE, laquelle produit, s’agissant du débarras le 28 octobre 2022 de l’appartement situé 37 ruelle du Clos de l’Eveque, appartement 14 – 28000 CHARTRES une facture de 780 euros.

Le décompte des travaux établi par la S.A. LA ROSERAIE établi les retenues suivantes, effectuées au titre des réparations, en application des tarifs établi dans le tableau des retenus signé par Madame [H] [U] lors de son entrée dans les lieux :

— nettoyage complet du logement : 690,82 euros,

— joint étanchéité silicone évier cuisine : 29,40 euros,

— enlèvement encombrants : 780 euros (facture ci-dessus évoquée),

— refixation de prises électriques, et notamment dans la cuisine, la chambre, et le sèche-serviette de la salle de bain : 51,50 euros

Soit un total de 15551,72 euros, somme justifiée au regard des désordres relevés en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie du logement, l’état de saleté ressortissant de l’état des lieux de sortie et des photographies y étant jointes justifiant les frais de réparation, nettoyage et d’évacuation engagés par la S.A. LA ROSERAIE.

Dès lors, il convient de retenir que la locataire sera tenue de payer la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 1551,72 € au titre des travaux de réfection des lieux et de nettoyage du logement ci-dessus listés, déduction cependant faite du dépôt de garantie de 512,41 euros.

Madame [H] [U] sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 1039,31 euros au titre des réparation locatives.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive:

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que pour retenir la résistance abusive à l’exécution d’une obligation, le demandeur doit démontrer cet abus.

En l’espèce, la S.A. LA ROSERAIE se contente de relever la « résistance abusive » de Madame [H] [U], sans pour autant apporter une quelconque précision, et notamment les éléments de preuve nécessaires au soutien de sa prétention. En outre, le simple non paiement des loyers par le locataire ne peut, à lui seul, caractériser une quelconque résistance abusive.

Par conséquent, la S.A. LA ROSERAIE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice en découlant.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [U], partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la S.A. LA ROSERAIE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [H] [U] à payer à la S.A. LA ROSERAIE la somme de 543,89 € (CINQ CENT QUARANTE TROIS EUROS ET QUATRE-VINGT NEUF CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 24 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

CONDAMNE Madame [H] [U] à payer à la S.A. LA ROSERAIE la somme de 1039,31 € (MILLE TRENTE NEUF EUROS ET TRENTE ET UN CENTIMES) au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la S.A. LA ROSERAIE ;

REJETTE la demande formée par la S.A. LA ROSERAIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART