MINUTE N° : 25/00955

JUGEMENT

DU 06 Octobre 2025

N° RC 24/05065

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH

ET :

[I] [W]

[U] [Y]

Débats à l’audience du 03 Juillet 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BENDJADOR

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [I] [W]

né le 09 Novembre 1990 à , demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [U] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé électroniquement, du 3 août 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à M. [I] [W] et Mme [U] [Y], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé àAMBOISE [Adresse 1], pour un loyer mensuel principal payable à terme échu le 8 de chaque mois, de 780,06 euros outre la somme de 23,17 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA TOURAINE LOGEMENT a :

— saisi la CCAPEX le 14 décembre 2024 de la situation,

— fait signifier le 19 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat à M. [I] [W] et Mme [U] [Y],

Arguant du défaut de régularisation de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 6 mai 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [I] [W] et Mme [U] [Y] devenus sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.134,59 euros visée au commandement à parfaire de la somme mensuelle de 805,02 euros au titre des loyers et charges impayés du 19 décembre 2023à la date de la résiliation, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 476,63 euros jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire initalement appelée à l’audience du 28 novembre 2014 a été renvoyée à l’audience du 3 juillet 2025, en raison de l’hospitalisation de Mme [Y], laquelle tout en demandant le renvoi sollicitait des délais de paiement.

A cette audience, la SA TOURAINE LOGEMENT, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 815,30 euros, en indiquant que les paiements avaient été repris et a proposé que des délais suspensifs soient accordés à ses locataire sur 3 mois à raison 2 fois de 300 euros par mois, la troisième et dernière mensualité soldant la créance.

M. [I] [W] et Mme [U] [Y], cités initialement à personne et informés de la date de renvoi ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. La décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe fait mention d’une famille composée de 2 adultes et 2 enfants. Le revenu envisagé par cette fiche établie en juillet 2024 retient un revenu mensuel de 1 328,82 euros outre 326,67 euros d’APL. Les charges, loyer hors APL compris, sont estimées à 1.407 euros.

Le bailleur a été autorisé à verser contradictoirement aux débats les documents relatifs à la fiabilité de la signature electronique ce qui a été fait.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogé au 06 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT produit :

— le bail conclu le 3 août 2023 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux soit un délai plus favorable que le délai légal applicable. .

— le chemin de preuve des signatures portant mention de l’adresse mail de M. [W] et de son numéro de téléphone mobile. Le certificat du prestataire n’est pas produit.

La qualification retenue par fichier de preuve est celle d’une signature avancée et non d’une signature qualifiée bénéficiant d’un présomptionde fiabilité.

Il appartient donc au bailleur qui s’en prévaut de démontrer sa fiabilité ce qui implique qu’elle satisfasse aux exigences posées par l’article 26 du Règlement eIDAS, ce qui implique de satisfaire aux exigences suivantes :

— être liée au signataire de manière univoque ;

— permettre d’identifier le signataire ;

— avoir été créée à l’aide de données de création de signature électronique que le signataire peut, avec un niveau de confiance élevé, utiliser sous son contrôle exclusif ;

— être liée aux données associées à cette signature de telle sorte que toute modification ultérieure des données soit détectable.

En l’espèce, les adresses mail et numéro de téléphone mobile de M. [B] figurent sur le chemin de preuve. Les signatures ont été données à partir de cette adresse mail et les différentes étapes de la signature horodatées. La fiabilité des signatures est donc démontré.

— Le Bailleur produit également :

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 19 décembre 2024, pour la somme de 2 134,59 en principal, visant le délai contractuel de deux mois pour régulariser la dette.

— Un décompte de créance.

M. [I] [W] et Mme [U] [Y], non comparants se privent de la possibilité de contester le décompte de créance ou de rapporter la preuve de réglements, ce dont ils ont la charge selon l’article l’article 1353 du code civil.

Il en ressort que ce commandement est demeuré infructueux tant pendant le délai légalde 6 semaines que pendant le délai contractuel de deux mois, les réglements enregistrés sur le compte se limitant à 759,15 dans ce délais. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2025

— Sur la demande en paiement au titre de l’arrieré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [I] [W] et Mme [U] [Y] qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à son bailleur, sont redevables d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

M. [I] [W] et Mme [U] [Y] sont donc redevables des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d’occupations postérieures à l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de la créance d’un montant 815,50 euros arrêté à la date du 1er juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 comprise), au titre des loyers et indemnités d’occupation échus.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le décompte de créance n’appelle pas d’observation. La créance de 815,50 euros arrêtée à la date du 1 juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus sera donc retenue.

— Sur les délais de paiement.

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le décompte de créance produit démontre que M. [I] [W] et Mme [U] [Y] ont repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience. Les termes du diagnostic social et financier sont anciens et ne rendent pas forcément compte de leurs capacités à apurer la créance. Cependant montant de la dette et des efforts de réglements des locataires permettent de retenir la possibilité de leur accorder des délais suspensifs.

Compte tenu de leurs demandes et de la position du bailleur, M. [I] [W] et Mme [U] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [W] et Mme [U] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 août 2023 entre la SA TOURAINE LOGEMENT et M. [I] [W] et Mme [U] [Y] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

CONDAMNE M. [I] [W] et Mme [U] [Y] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 815,50 euros arrêtée au 1er juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse) ;

AUTORISE M. [I] [W] et Mme [U] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 300 euros chacune et une troisième et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que jusqu’à la décision définitive sur la procédure de surendettement, toute mensualité impayée qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [I] [W] et Mme [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TOURAINE LOGEMENT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [I] [W] et Mme [U] [Y] soit condamnés solidairement à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [W] et Mme [U] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,