MINUTE N° : 25/00625

JUGEMENT

DU 06 Juin 2025

N° RC 24/03897

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Localité 11] HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 7] sous le n° 086 180 387

ET :

[B] [E]

Débats à l’audience du 27 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 11] HABITAT

Copie à :

Madame [E]

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 11] HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 7] sous le n° 086 180 387, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par Madame [H], muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame [B] [E]

née le 03 Janvier 1986 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 7 janvier 2021, la SA [Localité 11] HABITAT a donné à bail à Mme [B] [E], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 10], pour un loyer mensuel principal révisable de 536,40 euros outre la somme de 106,95 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA [Localité 11] HABITAT a saisi la CCAPEX le 12 avril 2024 de la situation et fait signifier à sa locataire le 11 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour, la SA [Localité 11] HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [B] [E] devenue sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 4 339,40 euros, arrêté au 12 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les cause de celui ci et à compter de l’assignation pour le surplus à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Et les frais d’execution en application de l’article L111-8 du code des procédure civile d’exécution.

A l’audience du 27 mars 2025, la SA [Localité 11] HABITAT HABITAT, représentée par une salariée munie d’un pouvoir, maintient ses demandes en indiquant toutefois que les paiements ont repris depuis janvier 2025 et que dans ses conditions elle n’est pas opposée à ce que des délais supensifs soient accordés à [B] [E].

Mme [B] [E] est présente, elle reconnaît le montant de la dette locative et sollicite des délais suspensifs pour l’apurer. Elle propose un échéancier mensuel de 175 euros mensuels en plus du loyer courant. Elle indique percevoir un revenu mensuel de l’ordre 1 700 euros et avoir réduit ses charges au minimum. Elle envisage de déposer un dossier de surrendettement.

Le diagnostic social et financier, dont il a été donné lecture, réalisé en novembre 2024 envisage unrevenu mensuel de 1 440 euros et fait état de charges courantes de 1 050 euros mensuels loyer compris.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA [Localité 11] HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SA [Localité 11] HABITAT produit

— le bail conclu le 7 janvier 2021 contenant une clause résolutoire,

— les commandement de payer visant cette clause, signifié les 11 juin 2024, pour la somme principale de 2 888,33 euros,

— Un décompte de créance actualisé à la somme de 6 147,82 euros au 26 mars 2025.

Il ressort de ce décompte que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 12 août 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SA [Localité 11] HABITAT produit un décompte de sa créance arrêtée à la date du 26 mars 2025 (échéance du mois de février comprise) d’un montant de 6 147,82 euros.

Mme [B] [E] reconnaît le montant de la dette demandée.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

la créance demandée sera retenue à hauteur de 5.871,32 euros après déduction des frais de poursuite compris dans les dépens soit 276,50 euros,

Mme [B] [E] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts sur la somme de 2 888,33 euros à compter du commandement et à compter du jugement pour le surplus .

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, les paiement des loyers courants ont été repris, avant la date de l’audience.

Compte tenu de ces éléments,Mme [B] [E] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [B] [E] conservera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 janvier 2021 entre la SA [Localité 11] HABITAT HABITAT et Mme [B] [E] concernant le bien immobilier sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [B] [E] à verser à la SA [Localité 11] HABITAT la somme de cinq mille huit cent soixante et onze euros et trente deux centimes (5 871,32 euros) arrêtée au 26 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 888,33 euros à compter du commandement et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [B] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de cent soixante quinze euros (175 euros) chacune et une trente sixième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [B] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Localité 11] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [B] [E] soit condamnée à verser à la SA [Localité 11] HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de notification et de la dénonciation du commandement à la CCAPEX ;

REJETE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,