TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :, [Z], [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07718 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWDO

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 26 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur, [A], [H], demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur, [Z], [N], demeurant, [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07718 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWDO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2021, M., [A], [H] a consenti un bail d’habitation à M., [Z], [N] sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2] (Bâtiment A, 3ème étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 846 euros.

Par acte de commissaire de justice du 04 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 10332,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [Z], [N] le 07 avril 2025.

Par assignation du 14 août 2025, M., [A], [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de M., [Z], [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-13701,01 euros au titre de l’arriéré locatif, mois d’août 2025 inclus,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux

—  1000 euros de dommages et intérêts

-2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens y compris les frais de commandement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2026.

A cette date, M., [A], [H], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 06 janvier 2026, s’élève désormais à 19 566,18 euros.

En défense, bien que régulièrement cité, M., [Z], [N] n’a pas comparu ni personne pour lui.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

M., [A], [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié au locataire le 04 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10332,78 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 05 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M., [A], [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M., [A], [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2026, M., [Z], [N] était redevable de la somme de 19566,18 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, confirmé par le décompte produit expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 12530,27 euros.

M., [Z], [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié correspondant au loyer révisé et aux charges, aucun élément ne justifiant la majoration demandée, et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande indemnitaire

En application de article 1231-6 du Code Civil (anciennement 1153 al 4), des dommages et intérêts peuvent être accordés au créancier en cas de préjudice distinct du retard de paiement déjà réparé par les intérêts moratoires.

M., [A], [H] n’apportant aucune preuve de ce préjudice, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [Z], [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M., [A], [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 05 juin 2025 du bail consenti par M., [A], [H] à M., [Z], [N] portant sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2] (Bâtiment A, 3ème étage) ;

ORDONNE à M., [Z], [N] de libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2] (Bâtiment A, 3ème étage) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M., [Z], [N] à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE M., [Z], [N] à payer à M., [A], [H] la somme de 12530,27 euros au titre de l’arriéré locatif, terme du mois d’août 2025 inclus ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M., [Z], [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DEBOUTE M., [A], [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE M., [Z], [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de la notification au Préfet,

CONDAMNE M., [Z], [N] à payer à M., [A], [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge