TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02620 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBRR

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [T] [W], née le 08 Décembre 1963 à [Localité 8] (SUISSE)

de nationalité Suisse, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [M] [P], né le 26 Juillet 1977 à [Localité 9] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 1er juillet 2020, Madame [T] [W] a donné à bail à Monsieur [M] [P] une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 1200 € provision sur charges incluse. Une réduction du loyer a été accordée au locataire en raison des travaux à réaliser.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [W] a fait signifier à Monsieur [M] [P] le 27 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, Madame [T] [W] a fait assigner Monsieur [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 mars 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, Madame [T] [W] a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

A titre principal,

— Constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties en date du 1er juillet 2024 aux torts exclusifs de Monsieur [M] [P],

— Condamner Monsieur [M] [P] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’il occupe [Adresse 2] à [Localité 10], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [M] [P] à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle de 2400 € à compter des effets de la clause résolutoire soit à compter du 8 juillet 2024,

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de Monsieur [M] [P],

— Condamner Monsieur [M] [P] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’il occupe [Adresse 2] à [Localité 10], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [M] [P] à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle de 2400 € à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner en outre Monsieur [M] [P] à payer à la demanderesse en deniers et quittances les montants dus pour la période échue entre le 30 septembre 2024, date du décompte, et le jugement à intervenir au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [M] [P] à payer à la demanderesse le montant de 8694 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation au titre des impayés locatifs arrêtés au 30 septembre 2024,

— Condamner Monsieur [M] [P] à payer à la demanderesse le montant de 194 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre de la taxe d’ordures ménagères,

— Condamner Monsieur [M] [P] à payer à la demanderesse un montant de 1500 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 13432 du code civil,

— Condamner Monsieur [M] [P] en tous les frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 mai 2024.

Madame [T] [W], représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [M] [P] n’était ni présent et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 octobre 2024.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Haut-Rhin le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 1er juillet 2020 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2024, pour la somme en principal de 3726 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2024.

Depuis cette date, Monsieur [M] [P] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [M] [P], de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 juillet 2024 et Monsieur [M] [P] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. La demanderesse sollicite la somme de 2400 euros.

Néanmoins, au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 1242 euros, et de condamner Monsieur [M] [P] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [P] est non comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Madame [T] [W] sollicite dans le cadre de son assignation la somme de 8694€ au titre de l’arriéré de loyer pour les mois de mars 2024 à septembre 2024. Cette dernière justifie avoir pris en compte la clause se rapportant à la modification du loyer pour cause de travaux mentionnée dans le contrat de bail. Elle sollicite en outre le paiement de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024 (annexe 7).

Monsieur [M] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [M] [P] au paiement de la somme de 8888 €, terme de septembre 2024 inclus (loyers impayés, avances sur charges et indemnités d’occupation). Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [M] [P] est non comparant et en l’absence de justificatifs, le défendeur ne démontre pas être dans une situation financière lui permettant de s’acquitter de sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [P] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation s’agissant d’une indemnité fixée par le présent jugement

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2020 entre Madame [T] [W] et Monsieur [M] [P] concernant la maison située au [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 28 juillet 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [T] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [P] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [P] à la somme qui aurait été due au titre des loyers et provision sur charges pour le logement, si le bail s’était poursuivi entre les parties, soit la somme de 1242 € ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à payer à Madame [T] [W] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 juillet 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DEBOUTE Madame [T] [W] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à payer à Madame [T] [W] la somme de 8888 € (huit mille huit cent quatre-vingt-huit euros) au titre de l’arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation pour les mois de mars 2024 à septembre 2024 d’une part et la taxe d’ordures ménagères de 2024 d’autre part;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Madame [T] [W] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser à Madame [T] [W] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 juin 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,