MINUTE N° : 25/649

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RC 24/04869

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[P] [I]

Débats à l’audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par Mme [V], chargée de recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [P] [I]

né le 04 Février 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/4869

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 9 novembre 2015, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [I] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 277,12 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 11 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [P] [I] par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [P] [I] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [P] [I] se trouve être occupant sans droit ni titre;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [P] [I] au paiement de la somme en principal de 1 212,82 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Monsieur [P] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [P] [I] à verser à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [P] [I] aux entiers dépens comprenant le commandement de payer et l’assignation.

A l’audience du 3 avril 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – par sa représentante dument mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 604,71 €, hors frais, au 29 mars 2025. Elle relaie la proposition du locataire de régler la somme de 36 € par mois en plus de son loyer courant. Le bailleur indique ne pas s’opposer à cette proposition.

Bien que régulièrement cité à comparaître par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [P] [I] n’est ni présent ni représenté.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. Il ressort que Monsieur [P] [I] est bénéficiaire de l’allocation spécifique de solidarité, qu’il a un enfant en droit de visite et hébergement classique et n’a pas d’autres dettes que celles en lien avec le logement (loyer et électricité).

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 8 septembre 2023, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 16 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le9 novembre 2015, le commandement de payer délivré le 11 juillet 2024 pour un montant en principal de 959,08 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 2 604,71 € hors frais.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte arrêté à la somme de 2 844,07 €, la somme de 376,39 € soit :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 308,95 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après

— les frais pour locataires non assurés, à défaut de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, d’un montant de 67,44 € (soit 2*4,90 € + 11*5,24 €)

Monsieur [P] [I] sera ainsi condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme demandée de 2 467,68 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 11 juillet 2024 portant sur la somme en principal de 959,08 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [P] [I] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines mentionné.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 9 novembre 2015 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 septembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Monsieur [P] [I] propose de régler 36 € en plus de son loyer courant.

Le bailleur indique que ne pas s’opposer à des délais sur la base de la proposition de Monsieur [P] [I], tout en précisant son incertitude sur la capacité du locataire à respecter cet engagement. Sous réserve de la production des informations utiles auprès de la CAF, un rappel d’aides personnelles au logement pourrait permettre une nette atténuation de la dette. Aucun paiement de loyer n’est intervenu depuis août 2024.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant depuis août 2024, compte de la capacité financière du locataire, il ne pourra lui être accordé des délais de paiement. Son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 septembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [P] [I] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2015 entre Monsieur [P] [I] et l’OPH VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 12 septembre 2024 ;

Condamne Monsieur [P] [I] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2 467,68 € (DEUX MILLE QUATRE CENT SOIXANTE SEPT EUROS, SOIXANTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 mars 2025 ;

Dit que Monsieur [P] [I] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [P] [I] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [P] [I], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [P] [I] à payer à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [P] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

RG 24/4869

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,