MINUTE N° : 25/00812

JUGEMENT

DU 22 Août 2025

N° RC 25/00403

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824 541 148

ET :

[Z] [J]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e LEMONNIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 22 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substitué par M^e CORNU SADANIA

D’une Part ;

ET :

Madame [Z] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à Mme [Z] [J] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 15 septembre 2021, pour un loyer mensuel payable d’avance et révisable de 440 euros avec 20 euros de provision sur charges. Par acte notarié du 8 décembre 2022, la SCI TOURAINE LOGEMENT a transféré la propriété du bien loué à la SCI AKG IMMO.

A la suite de divers incidents de paiements, la SCI AKG IMMO venant aux droits de la SCI TOURAINE LOGEMENT a fait jouer l’engagement de la caution, conformément au contrat de cautionnement VISALE n°A1011557656 conclu initialement entre la SCI TOURAINE LOGEMENT et ladite société le 6 septembre 2021.

Agissant en subrogation des droits du bailleur, et invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 24 octobre 2023, à la locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail et a saisi la CCAPEX de la situation le 26 octobre 2023.

Arguant du défaut de régularisation des impayés dans le délai d’acquisition de la clause résolutoire, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte d’huissier du 3 février 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 6 janvier 2025. Elle demande à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement, de prononcer de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts et griefs du preneur ;

d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [J], devenue occupant sans droit ni titre et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique

— de condamner Mme [Z] [J] à lui payer la somme de 4.515 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 octobre 2023 sur la somme de 1.700 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant contractuel du loyer augmenté des charges sous réserve que ces paiements soient justifiés par une quittance subrogative ;

— la condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, et de tous les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

A l’audience du 12 juin 2025, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant qu’elle s’oppose à tous délais dans la mesure où Mme [J] a déjà par le passé fait des propositions qui n’ont pas été respectées.

Bien que régulièrement convoquée par acte d’huissier déposé en l’étude, Mme [Z] [J] n’est ni présente, ni représentée. Elle a fait parvenir au tribunal, le 10 mars 2025, un courrier intitulé « Demande d’annulation du jugement affaire SAS ACTION LOGEMENT » dans lequel elle sollicite des délais « selon un échéancier sur plusieurs mois ». Elle y explique sa situation par un accident de travail et des problèmes de voiture ayant entrainé des difficultés financières. Elle précise être à jour du paiement de ses loyers courants et joint en annexe des pièces pour en justifier. Elle précise vouloir quitter les lieux « d’ici le 22 mars ».

Il a été donné lecture de ce courrier à l’audience. La demanderesse a maintenu ses demandes en indiquant s’opposer à tous délais compte tenu de propositions antérieure non respectées.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il fait état d’un revenu salarial mensuel de 1.500 euros + 50 euros de prime d’activité. Mme [J] est célibataire sans enfant et assume 853 euros mensuels de charges dont le loyer et un crédit voiture de 200 euros mensuels.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1) Sur la recevabilité

Des demandes de la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5]-et-[Localité 6] par voie électronique le 06 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’acte signé le 6 septembre 2021 prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE conformément aux dispositions de la convention Etat/UESL-Action Logement quinquennale 2015-2019 du 2 décembre 2014 et de la convention Etat/UESL du 24 décembre 2015, dont la société ACTION LOGEMENT SERVICES est chargée de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment, dans son article 8.1, que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse justifie son action en raison d’une défaillance partielle du défendeur et du règlement au bailleur d’une partie loyers et charges exigibles :

des mois d’avril 2023 à septembre 2023, soit la somme totale de 1.900 euros dont 200 euros ont été remboursés.

des règlements totaux ou partiels intervenu entre octobre 2023 et Octobre 2024.

Elle produit des quittances subrogatives au titre de laquelle le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant sur cette somme totale de 4.965,00euros.

L’action est donc recevable.

Des demandes de Mme [J]

Mme [J] a adressé un courrier au greffe du juge des contentieux de la protection. Il résulte des dispositions des articles 446-1 et 446-3 du code de procédure civile qu’en matière de procédure orale, les écrits déposées par une partie ne saisissent valablement le juge que s’ils sont réitérés verbalement à l’audience. Ainsi la demande de délai pour quitter les lieux ne pourra être étudiée.

Toutefois en application de l’article 832 du code de procédure civile, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier.

La demande écrite de Mme [J] uniquement en ce qu’elle sollicite des délais de paiement est donc recevable conformément à l’article 832 du code de procédure civile.

2) Sur le fond

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Mme [J] n’étant ni comparante ni représentée, La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer (antérieure au 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi sus-citée du 27 juillet 2023), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Mais l’article 24 V de cette même loi dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) » ;

L’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— Le bail conclu le 15 septembre 2021 lequel contient une clause résolutoire en cas de non-paiement de sommes dues à l’échéance au titre de loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet,

— Un commandement de payer visant cette clause signifié le 24 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.700 euros,

— Un décompte locatif établit par la bailleresse la 24 décembre 2024.

— Un décompte de créance actualisé au 7 avril 2025, tenant compte des règlements perçus réduisant la créance de la caution à 4.515,00 euros.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le compte n’ayant enregistré au crédit que 850 euros payés par la locataire dans les deux mois qui ont suivis le commandement. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2023.

Il sera donc constaté que Mme [Z] [J] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1], et d’ordonner son expulsion, à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [Z] [J], qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVI son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et de la provision sur charges, soit la somme de 475 euros jusqu’au départ effectif des lieux avec remise des clefs.

Mme [J] est donc redevable tant des loyers du antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire que des indemnités d’occupations dues postérieurement.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte actualisé démontrant qu’il lui restait dû la somme de 4.515,00 euros à la date du 7 avril 2025.

Mme [Z] [J], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4.515,00 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités mensuelles d’occupation, outre une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux sous réserve de justification d’une quittance subrogative. .

Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’absence de comparution de Mme [J] ne permet pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par la débitrice pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que deux plan d’apurement amiables n’ont pas été respectés.

Dans ces conditions la demande sera rejetée.

3- Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [J], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable les demandes écrites de Mme [Z] [J] à l’exception de la demande de délais de paiement.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2021 entre la SCI TOURAINE LOGEMENT aux droit de laquelle vient la SCI AKG IMMO et Mme [Z] [J] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 26 décembre 2023 ;

CONSTATE que Mme [Z] [J] est occupante sans droit ni titre du bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [J] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [Z] [J] à verser à la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI AKG IMMO, la somme de quatre mille cinq cent quinze euros (4.515 €) arrêtée au 7 avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 24 octobre 2024 sur la somme de 1.700 euros, et intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 3 janvier 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [Z] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ses paiements seront justifiés par une quittance la subrogeant dans les droits de la SCI AKG IMMO, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit 475 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Mme [Z] [J] de sa demande de délais de paiement.

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, La juge des contentieux de la protection,