TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 20/00196 – N° Portalis DB3S-W-B7E-T4YC

N° de MINUTE : 25/00216

DEMANDEUR

S.C.I. MAUBEUGE, représentée par Monsieur [N] [Z], son gérant.

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1515

C/

DEFENDEURS

S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISES, es-qualité d’assureur du SDC et de Mme [R]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 120

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ET [Adresse 2], représenté par son administreur provisoire la SELARL AJASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J094

Madame [C] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0633

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 3 juin 1998, la SCI MAUBEUGE a acquis la propriété des lots n°7, 8 (deux logements au premier étage) et 27 (une cave) au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] (93) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’immeuble est composé d’un bâtiment A donnant sur la rue, d’une cour et d’un bâtiment B constitué par une maison individuelle dont Madame [C] [R] est propriétaire, cette dernière ayant par ailleurs été désignée en qualité de syndic bénévole par l’assemblée générale du 30 juin 2006.

Par acte extrajudiciaire du 3 janvier 2020, la SCI MAUBEUGE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic bénévole Madame [C] [R], ainsi que cette dernière en son nom personnel, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins principalement de voir annuler divers procès-verbaux d’assemblée générale et d’être indemnisée des préjudices subis.

Par ordonnance en date du 24 juin 2020, le juge de la mise en état a ordonné une médiation. Cette mesure n’a pas permis d’aboutir à un accord.

Par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2021, Madame [C] [R] a fait délivrer à la société anonyme INTER MUTUELLES ENTREPRISES, ès qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires et de son syndic bénévole, une assignation en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de la voir condamner à la relever indemne et à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre dans le litige l’opposant à la SCI MAUBEUGE.

Par mention au dossier, les deux affaires ont été jointes en date du 2 mars 2022.

Aucune assemblée générale n’ayant été convoquée au titre de l’année 2018, la SCI MAUBEUGE a régularisé une requête devant le tribunal judiciaire de Bobigny sollicitant la désignation d’un administrateur provisoire pour la copropriété.

Par ordonnance en date du 9 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a désigné en cette qualité la société AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maîtres [B] [H] et [G] [M], pour une durée de neuf mois.

Le 14 octobre 2022, le maire du [Localité 8] a rendu un arrêté de péril frappant l’immeuble.

Par acte extrajudiciaire du 18 janvier 2023, la SCI Maubeuge a fait délivrer à la société AJ ASSOCIES, ès qualités d’administrateur provisoire de l’immeuble, une assignation en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir principalement l’annulation d’assemblées générales et le remboursement de quotes-parts d’honoraires, subsidiairement l’annulation de résolutions d’assemblée générale et en tout état de cause le paiement de dommages et intérêts, outre la condamnation de Madame [C] [R] à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations.

La clôture est intervenue le 13 novembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 6 janvier 2025 et mise en délibéré au 3 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, la SCI MAUBEUGE demande principalement au tribunal de :

— Prononcer la nullité de la représentation légale du syndicat des copropriétaires et de ses conclusions signifiées à l’époque de la gestion de son précédent syndic Madame [C] [R] ;

— Prononcer la nullité de l’assemblée générale du 8 février 2019 ;

— Prononcer la nullité de l’assemblée générale du 5 juillet 2017 ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Madame [C] [R] et la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à lui rembourser les sommes qu’elle a versées au titre des quotes-parts d’honoraires au syndicat des copropriétaires depuis l’assemblée générale du 30 juin 2014 ;

A titre subsidiaire,

— Annuler les résolutions n°2, 3,4,5,6,7 votées lors de l’assemblée générale du 8 février 2019 ;

En tout état de cause,

— Débouter le syndicat des copropriétaires, Madame [C] [R] et la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES de leurs demandes reconventionnelles ;

— Débouter Madame [C] [R] de sa demande de condamnation de la SCI MAUBEUGE à réaliser des travaux de remise en état sous astreinte ;

— Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes de condamnation à son encontre ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Madame [C] [R] et la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à lui payer la somme de 14 700 euros à titre de dommages et intérêts s’agissant des pertes locatives, échéance d’août 2024 incluse ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Madame [C] [R] et la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à respecter dans les appels de charges notamment appels travaux visant à remédier la situation de péril, les stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Madame [C] [R] et la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES aux entiers dépens de l’instance, dont les frais de signification de la sommation interpellative du 6 novembre 2019 ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Madame [C] [R] et la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [C] [R] et la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourront être prononcées à son encontre ;

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de sa demande principale de nullité de la représentation légale du syndicat des copropriétaires et de ses conclusions signifiées à l’époque de la gestion de son précédent syndic Madame [C] [R], la SCI MAUBEUGE fait valoir qu’aujourd’hui, le syndicat des copropriétaires ne peut être valablement représenté que par la société AJ ASSOCIES désignée en qualité d’administrateur provisoire.

Au soutien de sa demande principale de nullité l’assemblée générale du 8 février 2019, se fondant sur les dispositions combinées des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 28 du décret du 17 mars 1967, la SCI MAUBEUGE affirme que sa convocation est nulle dans la mesure où elle a été réalisée par Madame [C] [R] qui n’avait plus qualité de syndic au moment de son envoi.

Au soutien de sa demande principale de nullité de l’assemblée générale du 5 juillet 2017, elle indique d’une part que sa convocation ne lui a pas été adressée et d’autre part que le procès-verbal ne lui a pas été notifié.

Au soutien de sa demande principale de condamnation in solidum le syndicat des copropriétaires, Madame [C] [R] et la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à lui rembourser les quotes-parts d’honoraires versés depuis l’assemblée générale du 30 juin 2014, la demanderesse se fonde sur les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle considère que les fautes et manquements de Madame [C] [R] dans sa gestion la privent de son droit à rémunération depuis la date de la dernière assemblée générale régulièrement convoquée et tenue dans la copropriété.

Au soutien de sa demande subsidiaire de nullité des résolutions n°2, 3,4,5,6,7 votées lors de l’assemblée générale du 8 février 2019, la SCI MAUBEUGE souligne que le syndic a commis de graves fautes de gestion comptable et financière, notamment dans la tenue des comptes du syndicat des copropriétaires, des erreurs dans la répartition des charges de copropriété et des erreurs figurant en conséquence dans son compte particulier. S’agissant de la résolution n°7, elle précise qu’elle comporte des modalités de rémunération du syndic non professionnel qui sont contraires aux dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 et de la loi du 10 juillet 1965.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de Madame [C] [R] tendant à la voir condamner à réaliser des travaux de remise en état sous astreinte, la demanderesse souligne qu’il n’est pas établi que les désordres sur la façade de l’immeuble lui soient imputables. Elle ajoute que les travaux précédemment réalisés l’ont été après un vote en assemblée générale, dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires et sous la gestion de Madame [C] [R].

Au soutien de sa demande tendant à voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Madame [C] [R] et la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à lui payer la somme de 34 700 euros à titre de dommages et intérêts, la demanderesse se fonde sur les dispositions de l’article 1240 du code civil et des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle estime que Madame [C] [R], ès qualités de syndic, a commis de graves fautes de gestion dans le cadre de son mandat, en particulier un défaut d’entretien de l’immeuble, un défaut de convocation des assemblées générales, un défaut d’exécution des résolutions d’assemblées générales, des erreurs comptables et financières, des défaillances dans le recouvrement des charges de copropriété et un défaut d’établissement des comptes du syndicat des copropriétaires. Elle estime que ces fautes lui ont causé en premier lieu un préjudice lié à la perte de loyers, depuis le mois de décembre 2022 et jusqu’au mois d’août 2024 inclus, qu’elle évalue à 14 700 euros. Faisant état d’autres préjudices en conséquence des fautes commises par le syndic, comme la perte de valeur de son bien consécutive à l’arrêté de péril du 14 octobre 2022, l’impossibilité de vendre son bien en l’état de péril, ainsi que le désistement de candidats acquéreurs compte tenu de la situation comptable et financière douteuse de la copropriété, elle sollicite une indemnisation à hauteur de 20 000 euros.

Au soutien de sa demande visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à respecter dans les appels de charges les stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble, elle soutient que l’appel travaux du 10 janvier 2024 comporte des anomalies en ce qu’il ne respecte pas les stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble, s’agissant notamment de la répartition des charges, les postes du devis de la société BATITEC ayant fait l’objet d’une répartition en charges bâtiment alors qu’ils auraient dû être répartis en charges générales.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 décembre 2023, Madame [C] [R] demande principalement au tribunal de :

— Débouter la SCI MAUBEUGE de sa demande de nullité de l’assemblée générale du 5 juillet 2017 ;

— Débouter la SCI MAUBEUGE de sa demande de remboursement des honoraires qu’elle lui a versés depuis 2014 ;

— Débouter la SCI MAUBEUGE de sa demande de dommages et intérêts ;

— Débouter la SCI MAUBEUGE de sa demande de rectification de son compte ;

— Débouter la SCI MAUBEUGE de sa demande tendant à la voir condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires ;

— Condamner la SCI MAUBEUGE à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie à son encontre ;

— Condamner la SCI MAUBEUGE, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à faire procéder à la dépose du raccordement en façade extérieure et à la remise en état de la peinture.

Subsidiairement, dans l’hypothèse d’une condamnation prononcée à son encontre, elle demande au tribunal de condamner la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à la relever indemne et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires.

— Débouter la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES de sa demande de voir limiter sa garantie à la période allant du 6 juillet 2017 au 31 mars 2018 ;

— Condamner la SCI MAUBEUGE aux dépens de l’instance ;

— Condamner la SCI MAUBEUGE à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de nullité de l’assemblée générale du 5 juillet 2017, Madame [C] [R] fait valoir que contrairement à ce que prétend la SCI MAUBEUGE, la convocation a bien été envoyée et le procès-verbal régulièrement notifié dans les délais requis.

Elle s’en rapporte au tribunal quant à la demande d’annulation de l’assemblée générale du 8 février 2019.

Pour s’opposer à la demande formée par la SCI MAUBEUGE tendant au remboursement des honoraires versés, la défenderesse souligne qu’au cours de l’assemblée générale du 5 juillet 2017 ont été approuvés les comptes des exercices 2014, 2015 et 2016 et que le quitus a été délivré au syndic pour la gestion de ces années. Par ailleurs, elle précise qu’elle ne perçoit plus aucune indemnité depuis 2018.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MAUBEUGE, Madame [C] [R] soulève en premier lieu la prescription quinquennale. En deuxième lieu, elle estime qu’elle n’a commis aucune faute de gestion dans l’exercice de son mandat de syndic puisqu’elle a fait preuve des diligences nécessaires. En troisième lieu, elle affirme que des problèmes de santé l’ont empêchée d’organiser une assemblée générale extraordinaire pour traiter des sujets de dégâts des eaux et envisager les travaux à effectuer. En quatrième lieu, elle explique qu’elle n’était pas d’accord avec la répartition des coûts arrêtée pour les travaux de réfection des planchers votés sous l’égide du précédent syndic et qu’elle considérait que les travaux proposés n’étaient pas satisfaisants.

S’agissant de la demande de rectification du compte de la SCI MAUBEUGE, Madame [C] [R], se fondant sur les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, fait valoir que le décompte produit par la demanderesse correspond à un appel effectué par un autre syndic, et qu’en tout état de cause, celle-ci n’apporte la preuve d’aucun élément de nature à apprécier le montant des travaux votés et la quote-part de la SCI MAUBEUGE, et ce afin de vérifier qu’il ne s’agissait pas de deux appels distincts. Elle soutient également que la demande de remboursement est prescrite.

Au soutien de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la SCI MAUBEUGE à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, la défenderesse fait valoir que les faits dénoncés par la SCI MAUBEUGE sont diffamatoires et qu’ils lui ont causé un préjudice en portant atteinte à son honneur et à sa probité.

Pour s’opposer à la demande principale de garantie formée par le syndicat des copropriétaires, elle observe que ce dernier ne démontre nullement sa responsabilité, ni le lien de causalité.

Au soutien de sa demande principale tendant à voir condamner la SCI MAUBEUGE, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à faire procéder à la dépose du raccordement en façade extérieure et à la remise en état de la peinture, Madame [C] [R] se fonde sur les dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et sur le règlement de copropriété. Elle fait valoir que la SCI MAUBEUGE a dévoyé sans aucune autorisation ses évacuations d’eau, en les raccordant sur la colonne pluviale extérieure, endommageant ainsi la façade de l’immeuble, y faisant apparaître cloquages et fissures, permettant ainsi de soupçonner des infiltrations dues à ses raccordements, restant inaccessibles et donc impossibles à vérifier.

Au soutien de sa demande subsidiaire tendant à voir condamner la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à la relever indemne et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires, la défenderesse se fonde sur la police d’assurance multi-garanties des copropriétés et risques professionnels n°754 4090 04055 H 50 antérieure à 2006 qui comporte un volet responsabilité civile du syndicat des copropriétaires et du syndic bénévole. Elle indique que l’exigence de production d’un contrat de syndic non professionnel ne résulte nullement des conditions d’application de la police d’assurance et qu’en tout état de cause il n’est pas contesté que Madame [C] [R] a été désignée en tant que syndic non-professionnel par l’assemblée générale du 30 juin 2006. Elle déduit des mêmes éléments qu’il n’y a pas lieu de limiter la garantie de son assureur à la période allant du 6 juillet 2017 au 31 mars 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Condamner in solidum Madame [C] [R] et la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au terme du présent jugement au titre de la perte de loyers ;

— Débouter la SCI MAUBEUGE de sa demande de dommages et intérêts ;

— Débouter la SCI MAUBEUGE de sa demande visant à le condamner à respecter les stipulations du règlement de copropriété dans les appels de charges travaux visant à remédier à la situation de péril ;

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum Madame [C] [R] et la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au terme du présent jugement au titre des dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale de condamnation in solidum de Madame [C] [R] et la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au terme du présent jugement au titre de la perte de loyers, le syndicat des copropriétaires se fonde sur les dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil. D’une part, il soutient que le syndic est civilement responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des manquements commis dans l’exécution de son mandat et du non-respect de ses obligations légales. En l’espèce, il considère que Madame [C] [R] a fait preuve d’une grave négligence dans l’entretien des parties communes de l’immeuble – alors même qu’elle avait connaissance de l’état dégradé du plancher haut des caves – ayant entraîné l’arrêté de péril du 14 octobre 2022. Il en conclut que Madame [C] [R] est la véritable responsable de ces désordres. D’autre part, se fondant sur les dispositions des articles L124-3 du code des assurances et 2224 du code civil, il souligne qu’il dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, dans l’hypothèse où des condamnations viendraient à être prononcées à son encontre au titre des préjudices financiers subis par la SCI MAUBEUGE à la suite de l’arrêté de péril.

Pour s’opposer à titre principal à la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MAUBEUGE, se fondant sur les dispositions des articles 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demanderesse n’apporte pas la preuve des fautes commises par Madame [C] [R], ni du préjudice, ni du lien de causalité. Il fait également remarquer que la nature du préjudice allégué n’est pas précisée.

S’agissant de la demande de la SCI MAUBEUGE visant à le voir condamner à respecter les stipulations du règlement de copropriété dans les appels de charges travaux visant à remédier à la situation de péril, le syndicat des copropriétaires affirme qu’il a réparti les charges correspondant au financement des travaux de structure du bâtiment A en charges spéciales par bâtiment.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 13 décembre 2023, la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES demande principalement au tribunal de juger que toute action en responsabilité par Madame [C] [R] avant le 2 janvier 2015 est prescrite et de débouter la SCI MAUBEUGE de l’ensemble de ses demandes.

Subsidiairement, elle demande au tribunal de :

— Juger qu’elle ne doit garantie qu’au titre des dommages et intérêts dus par Madame [C] [R] sur la période allant du 6 juillet 2017 au 31 mars 2018 ;

— Débouter la SCI MAUBEUGE de sa demande de condamnation au titre de la perte de loyers ;

— Débouter la SCI MAUBEUGE de sa demande de remboursement des honoraires versés au syndic ;

— Débouter Madame [C] [R], la SCI MAUBEUGE et le syndicat des copropriétaires du surplus de leurs demandes.

En tout état de cause, la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES demande au tribunal de :

— Débouter Madame [C] [R], la SCI MAUBEUGE et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes plus amples et/ou contraires ;

— Condamner la SCI MAUBEUGE ou à défaut tout succombant aux entiers dépens ;

— Condamner la SCI MAUBEUGE ou à défaut tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter la SCI MAUBEUGE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Se fondant sur l’article 2248 du code civil, elle soutient que toute action en responsabilité découlant d’une prétendue faute de Madame [C] [R] commise par cette dernière avant le 3 janvier 2015 doit être jugée prescrite.

Elle s’en rapporte au tribunal quant à la validité de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 février 2019.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MAUBEUGE au titre de la perte de loyers, elle fait valoir que cette dernière n’apporte pas la preuve de son préjudice.

A titre subsidiaire et s’agissant de l’appel en garantie, elle remarque que Madame [C] [R] ne produit des contrats de syndic non professionnel que pour les périodes du 1er juin 2013 au 30 avril 2014 et du 6 juillet 2017 au 31 mars 2018. Elle ajoute que la police d’assurance exclut les pertes de loyers et la privation de jouissance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES

Selon l’article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fin de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Faute pour la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES d’avoir soulevé un incident devant le juge de la mise en état seul compétent pour statuer sur celui-ci, elle sera jugée irrecevable en sa fin de non-recevoir.

Sur la demande de nullité de la représentation légale du syndicat des copropriétaires et de ses conclusions

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Il ressort de la procédure que la SCI MAUBEUGE fait valablement observer que le syndicat des copropriétaires a signifié des conclusions en défense n°1, le 13 mai 2022, au nom du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic bénévole Madame [C] [R].

Toutefois, le syndicat des copropriétaires a signifié ses dernières conclusions en défense, le 13 mai 2024, au nom du syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJ ASSOCIES.

Il en résulte que la représentation légale du syndicat des copropriétaires et ses dernières conclusions ne sont pas nulles.

Dès lors, la SCI MAUBEUGE sera déboutée de sa demande de nullité de ce chef.

Sur les demandes en nullité des assemblées générales

S’agissant de l’assemblée générale du 5 juillet 2017

Il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Le délai de deux mois précité étant d’ordre public, il doit être contrôlé d’office par le tribunal.

En l’espèce, Madame [C] [R] produit aux débats l’accusé de réception de présentation en date du 14 juin 2017 de la convocation à l’assemblée générale du 5 juillet 2017, ainsi que l’accusé de réception de notification du procès-verbal de cette même assemblée à la date du 18 juillet 2017.

Il sera observé qu’au vu de ces éléments, la SCI MAUBEUGE déclare renoncer à sa prétention dans le corps de ses écritures, bien qu’elle la maintienne dans son dispositif.

Faute pour la SCI MAUBEUGE d’avoir agi dans le délai de deux mois prévu par les dispositions précitées, elle sera jugée irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2017.

S’agissant de l’assemblée générale du 8 février 2019

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Le dernier alinéa du même article précise que ces règles ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort de l’article 9 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 5 juillet 2017 que Madame [C] [R] a été réélue en qualité de syndic bénévole pour une durée d’un an, soit jusqu’au 5 juillet 2018.

Il n’est pas contesté qu’elle n’a pas convoqué d’assemblée générale au titre de l’année 2018, de sorte que son contrat de syndic a pris fin le 6 juillet 2018, entraînant ainsi une vacance de syndic à compter de cette même date.

Il en résulte que Madame [C] [R] n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée générale du 8 février 2019. Or il est de jurisprudence constante que la convocation irrégulièrement effectuée par un syndic après que ses fonctions ont pris fin entache de nullité l’assemblée générale toute entière.

Par conséquent, la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 février 2019 sera prononcée.

Sur la demande de remboursement des quotes-parts d’honoraires versés

Il ressort des dispositions de l’article 5 du code de procédure civile que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, la demande n’étant pas chiffrée, il ne peut y être fait droit.

Par conséquent, la SCI MAUBEUGE sera déboutée de sa demande de remboursement des quotes-parts d’honoraires versés.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MAUBEUGE

— Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Selon les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version alors applicable, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il ressort du rapport de visite du 13 octobre 2022 ainsi que de l’arrêté de péril du 14 octobre 2022 que les désordres affectant l’immeuble, ayant pour conséquence l’évacuation du rez-de-chaussée, avaient pour cause d’une part l’état largement dégradé du plancher haut des caves, qui menaçait de céder, et d’autre part l’état d’occupation des logements du rez-de-chaussée.

Comme l’indique la SCI MAUBEUGE elle-même, le règlement de copropriété stipule en sa page 14 que la propriété privative de chaque appartement ou local comprendra notamment « les planchers avec les lambourdes qui les soutiennent ».

Dès lors, la SCI MAUBEUGE ne démontre pas que le préjudice dont elle se prévaut, consistant en une perte locative et en la perte de valeur de son bien, liées à l’existence d’un arrêté de péril, ait trouvé son origine dans les parties communes.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

— Sur la responsabilité de Madame [C] [R]

L’article 18 de la même loi dispose que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux produits par la SCI MAUBEUGE que le 30 juin 2006 les copropriétaires ont décidé de confier à l’entreprise CPN des travaux de consolidation des planchers et d’étanchéité des salles d’eau, pour un montant total de 45 979,01 euros TTC, les ordres de service ne pouvant être donnés à l’entreprise que lorsque la totalité des fonds se trouvera sur le compte bancaire de la copropriété.

Cependant, comme indiqué précédemment, il ressort du règlement de copropriété que les planchers relevaient des parties privatives.

Il n’est donc pas démontré que Madame [C] [R] avait le pouvoir, en sa qualité de syndic, de faire exécuter des travaux apparaissant contraires au règlement de copropriété en ce qu’ils affectaient des parties privatives, et ce alors qu’il ressort des différents procès-verbaux que l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté à plusieurs reprises les propositions de modification du règlement de copropriété.

Les erreurs comptables dont se prévaut la SCI MAUBEUGE ne sont pas davantage démontrées.

Enfin, la SCI MAUBEUGE n’apporte pas la preuve d’un préjudice lié à l’absence de convocation d’une assemblée générale, étant rappelé qu’il est toujours possible pour un copropriétaire de convoquer une assemblée en vue de la désignation d’un syndic, ce en application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.

Faute pour la SCI MAUBEUGE de démontrer que Madame [C] [R] ait commis une faute en lien avec les préjudices qu’elle allègue, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à son encontre.

Sur la demande de la SCI MAUBEUGE visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à respecter les stipulations du règlement de copropriété dans les appels de charges

La SCI MAUBEUGE sollicite du tribunal de « CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et [Adresse 2] à [Localité 8] représenté par son administrateur AJASSOCIES, à respecter dans les appels de charges notamment appels travaux visant à remédier la situation de péril, les stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble. » (sic).

Faute d’avoir la moindre portée juridique, le syndicat des copropriétaires étant par définition tenu par le règlement de copropriété, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de condamnation de la SCI MAUBEUGE à réaliser des travaux sous astreinte

L’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, les photographies produites par Madame [C] [R], non datées, n’apportent aucunement la preuve que les travaux de raccordement dont elle se plaint auraient été réalisés par la SCI MAUBEUGE, ce alors qu’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 1er juin 2005 qu’ils avaient été votés par les copropriétaires.

Elle ne pourra dès lors qu’être déboutée de sa demande visant à voir condamner cette dernière à faire procéder à la dépose du raccordement en façade extérieure et à la remise en état de la peinture.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [C] [R]

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, faute pour Madame [C] [R] d’apporter la preuve d’un abus de la SCI MAUBEUGE dans son droit d’agir en justice, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce,Madame [C] [R], partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens. Ceux-ci n’incluront pas les frais de la sommation interpellative, non nécessaires à l’introduction de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de condamner Madame [C] [R] à payer à la SCI MAUBEUGE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faute pour Madame [C] [R] de démontrer que sa police d’assurance couvrirait les frais irrépétibles, elle sera déboutée de sa demande en garantie à l’encontre de la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES.

Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, issus du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, disposent que les décisions de première instance sont exécutoires de plein droit à titre provisoire, à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Juge la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES irrecevable en sa fin de non-recevoir,

— Déboute la SCI MAUBEUGE de sa demande de nullité de la représentation légale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] (93) et de ses conclusions,

— Juge la SCI MAUBEUGE irrecevable en sa demande de nullité de l’assemblée générale du 5 juillet 2017,

— Annule l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] (93) en date du 8 février 2019,

— Déboute la SCI MAUBEUGE de sa demande de remboursement de sa quote-part d’honoraires,

— Déboute la SCI MAUBEUGE de ses demandes de dommages et intérêts,

— Déboute la SCI MAUBEUGE de sa demande visant à voir « condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et [Adresse 2] à [Localité 8] représenté par son administrateur AJASSOCIES, à respecter dans les appels de charges notamment appels travaux visant à remédier la situation de péril, les stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble »,

— Déboute Madame [C] [R] de sa demande visant à voir condamner sous astreinte la SCI MAUBEUGE à faire procéder à la dépose du raccordement en façade extérieure et à la remise en état de la peinture,

— Déboute Madame [C] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne Madame [C] [R] aux dépens, n’incluant pas les frais de la sommation interpellative du 6 novembre 2019,

— Condamne Madame [C] [R] à payer à la SCI MAUBEUGE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute Madame [C] [R] de sa demande en garantie à l’encontre de la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Fait au Palais de Justice, le 03 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON