MINUTE N° : 25/00312

JUGEMENT

DU 19 Novembre 2025

N° RG 25/02282 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JVSO

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BATIMENT KT7"

représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE,

ET :

[G] [U]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats

GREFFIER : C. FLAMAND, lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 octobre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 19 NOVEMBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BATIMENT KT7" sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE LOIRE , RCS de [Localité 7] N° 307 213 249, dont le siège social se situe [Adresse 6]

non comparante, représentée par M^e LE CARVENNEC substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS – 27 #

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [G] [U] née le 20 novembre 2000, demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [U] est propriétaire du lot n°153 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] (37).

Le 13 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires l’immeuble Bâtiment KT7, représenté par son syndic, a donné assignation à Mme [G] [U] devant le Tribunal judiciaire de Tours,

afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 2343,29 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 01er avril 2025 ;la somme de 964,06 € au titre des frais de recouvrement,la provision de 1223,06 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure;condamner cette dernière à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenirrappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 01er avril 2025 la somme de 2343,29 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 01er octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires l’immeuble Bâtiment KT7, représenté par son Conseil, réactualise sa demande principale à hauteur de la somme de 3795,66 € selon décompte en date du 23 septembre 2025 et maintient le surplus.

Mme [G] [U] reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement. Elle sollicite le rejet des frais et demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle explique être en CDI ; qu’elle a commencé des travaux qu’elle ne peux plus terminer financièrement et qui l’empêchent de vendre ledit bien. Elle explique gagner 1600/1800 € par mois et avoir un prêt immobilier. Elle ajoute avoir des saisies sur son salaire.

La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires l’immeuble Bâtiment KT7 verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 01er octobre 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 23 septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2 795,48

Frais/diligences sollicitées 914,06

Autre- dépens 83,81

Autre-Intérêts 2,61

TOTAL 3 795,96

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [G] [U] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 23 septembre 2025 à hauteur de la somme de 2795,48.

La lettre de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [G] [U] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2795,48 au titre des charges et fonds de travaux échus au 23 septembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 sur la somme de 2183,95 et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 01er octobre 2024 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats soit 85 €.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 129,06 € (commandement de payer/sommation de payer).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de Mme [G] [U] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 24 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 seront accordées en conséquence.

***

Mme [G] [U] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 521,46 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte (voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 04 avril 2025, le syndicat des copropriétaires l’immeuble Bâtiment KT7 a mis en demeure Mme [G] [U] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

La mise en demeure à l’appui de laquelle le syndicat de copropriété fonde sa demande provisionnelle n’indique pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget. Cette mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de paiement d’une seule provision, ils pourront être poursuivis sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de leur arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Cette demande sera dès lors déclarée irrecevable.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse et de ses efforts de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement sur 24 mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif. Il sera fixé des mensualités très limitées sur les 23 premiers mois permettant à Mme [U] soit de vendre son bien soit de déposer un dossier de surendettement.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [G] [U] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort;

Condamne Mme [G] [U] à verser au Syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 5] les sommes suivantes :

2.795,48 € (DEUX MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-QUINZE EUROS QUARANTE-HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au23 septembre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 sur la somme de 2183,95 et à compter de la présente décision pour le surplus.

521,46 € (CINQ CENT VINGT-UN EUROS QUARANTE-SIX CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025.

Déclare irrecevable la demande de provision formulée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Autorise Mme [G] [U] à se libérer de cette dette en 24 mensualités de 50 €, payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité sera augmentéedu solde du principal et des intérêts;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité et après une sommation de payer restée infructueuse, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne Mme [G] [U] aux dépens;

Condamne Mme [G] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 5] la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT