N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

11 Mars 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/05625 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JOCW

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « CAM BRIDGE » Représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e MARKOWSKY.

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [D]

né le 29 Août 1997 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame BELOUARD, du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M. PELOUARD, Greffier.

A l’audience publique du 04 Février 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 11 Mars 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 11 Mars 2025, assistée de Madame E. FOURNIER, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [D] est propriétaire du lot n°61 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Le 22 novembre 2024, le [Adresse 7]" représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY a donné assignation à M. [X] [D] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1 762,05 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 25 octobre 2024;la somme de 926,17 euros au titre des frais de recouvrement,assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;

rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 25 octobre 2024 la somme de 1 762,05 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 4 février 2025, le [Adresse 7]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 alinéa 1 du Code de Procédure Civile, le présent jugement sera rendu par défaut, puisque l’assignation du 22 novembre 2024 n’a pas été délivrée à personne et que la partie défenderesse ne comparaît pas.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 9 avril 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 25 octobre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1762,05

Frais sollicités 926,17

TOTAL 2688,22

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [X] [D] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 25 octobre 2024 à hauteur de la somme de 1762,05 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 17 septembre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [X] [D] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 762,05 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 25 octobre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée (156 €).

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens),

leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier, dès lors que seule une facture d’honoraire de commissaire de justice pour une « lettre de relance comminatoire » est versée (53,17 €).

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [X] [D] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 25% de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 352,80 euros seront accordées en conséquence.

***

M. [X] [D] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 561,97 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [X] [D] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement par défaut rendu en dernier ressort,

Condamne M. [X] [D] à verser au [Adresse 6][Adresse 4]" les sommes suivantes :

1.762,05 € (MILLE SEPT CENT SOIXANTE-DEUX EUROS CINQ CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 25 octobre 2024 ;561,97 € (CINQ CENT SOIXANTE-UN EUROS QUATRE-VINGT-DIX-SEPT CENTIMES) euros au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne M. [X] [D] aux dépens;

Condamne M. [X] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

E. FOURNIER

Le Président

C. BELOUARD