N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

11 Février 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/05883 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JOCI

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE WELC’ HOME Représenté par son Syndic en exercice, la société BROSSET VAL DE LOIRE, Société à Responsabilité Limitée à associé unique au capital social de 7 622,45 € immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de TOURS sous le n° 398 354 399, dont le siège social est sis [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS, avocats postulant, M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 7]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me D. VERITE, Greffière.

À l’audience publique du 07 Janvier 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 11 Février 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C.BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 11 Février 2025, assistée de M^me K. TACAFRED, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [H] [T] est propriétaire des lots n°14 et n°46 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Le 12 décembre 2024, le [Adresse 5] a donné assignation à M. [H] [T] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 2696,75 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2024;la somme de 1433,40 € au titre des frais de recouvrement,la provision de 851,37 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; ordonner la capitalisation des intérêtscondamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 2144 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 11 décembre 2024 la somme de 2696,75 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

À l’audience du 07 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence WELCOME, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments

d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

À l’appui de ses prétentions, le [Adresse 4] WELCOME verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 25 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er/10/2022 au 30/09/2023 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 11 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) la somme de 4130,15 €.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [H] [T] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 11 décembre 2024 à hauteur de la somme de 2696,75 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 26 octobre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [H] [T] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2696,75 au titre des charges et fonds de travaux échus au 11 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal compter du 26 octobre 2024.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

Vu les justificatifs produits, M. [H] [T] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1433,40 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)»

Par courrier recommandé avec avis de réception présenté le 26 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence WELCOME a mis en demeure M. [H] [T] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [H] [T] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 851,33 € à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestre de l’exercice comptable 2024-2025 qui se termine au 30 septembre 2025 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

M. [H] [T] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [H] [T] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE M. [H] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence WELCOME les sommes suivantes :

2.696,75 € (DEUX MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-SEIZE EUROS SOIXANTE-QUINZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au11 décembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2024;

1.433,40 € (MILLE QUATRE CENT TRENTE-TROIS EUROS QUARANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

851,37 € (HUIT CENT CINQUANTE-UN EUROS TRENTE-SEPT CENTIMES)à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges et fonds travaux à venir pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’année comptable en cours.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence WELCOME;

CONDAMNE M. [H] [T] aux dépens;

CONDAMNE M. [H] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence WELCOME la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

K. TACAFRED

La Présidente

C.BELOUARD