Tribunal Judiciaire de Tours, 1re chambre, 12 juin 2025, n° 24/00332

TJ Tours 12 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Violation du règlement de copropriété
La cour a jugé que, à la date de la demande, Monsieur [B] [H] avait mis fin à l'activité de location à courte durée, rendant la demande du syndicat irrecevable pour défaut d'intérêt à agir.
Rejeté
Maintien des locations malgré les mises en demeure
La cour a constaté que Monsieur [B] [H] avait régularisé sa situation en louant à long terme, ce qui a conduit à l'irrecevabilité de la demande pour défaut d'intérêt à agir.
Accepté
Frais engagés pour la défense
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser des frais d'avocat à Monsieur [B] [H] en raison de l'irrecevabilité de l'action du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, 1re ch., 12 juin 2025, n° 24/00332
Numéro(s) :	24/00332
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-François MORTELETTENicolas FORTAT
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

MISE EN ÉTAT

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE RENDUE LE 12 JUIN 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/00332 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JBV4

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2], représenté par son syndic le SARL CITYA [Localité 6] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Jean-françois MORTELETTE de la SELARL JF MORTELETTE, avocats au barreau de BLOIS,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [H], né le 21 juin 1986 à [Localité 6] (41) demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS,

ORDONNANCE RENDUE PAR :

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT : V. ROUSSEAU

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience du 15 Mai 2025, le Juge de la mise en état a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [H] est propriétaire du lot n°6, comprenant deux appartements, d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, dans une résidence située [Adresse 3] [Localité 6].

Selon lettres recommandées avec accusé de réception des 17 novembre et 17 décembre 2022, la SARL Citya [Localité 6] immobilier, en qualité de syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], a mis en demeure M. [B] [H] de stopper toute activité de location à courte durée, type Airbnb, conformément à la résolution n°8 de l’assemblée générale annuelle du 5 septembre 2022 qui a refusé d’autoriser une telle activité.

Un bulletin de non-conciliation était rendu par M. [D] [C], conciliateur de justice, le 30 mars 2023.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 16 novembre 2023, M. [B] [H] a informé la SARL Citya [Localité 6] immobilier, en qualité de syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], de la mise en location longue durée de son appartement.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Citya Blois immobilier, a assigné M. [B] [H] devant le tribunal judiciaire de Tours, par acte de commissaire de justice signifié le 9 janvier 2024, aux fins de :

— Constater que le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] dispose d’une clause mixte puisque seul le lot numéro 2 peut être exploité à usage professionnel et commercial, l’ensemble de l’immeuble étant destiné à l’usage d’habitation bourgeoise ;

— En conséquence, interdire à M. [B] [H] de louer son appartement en matière de location à courte durée type Airbnb, et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner M. [B] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Citya [Localité 6] immobilier, la somme de 3.000 euros pour résistance abusive compte-tenu du fait qu’il a maintenu ces locations et ce malgré les recommandés envoyés ;

— Condamner M. [B] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la SARL Citya [Localité 6] immobilier, une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [B] [H] aux dépens d’instance.

L’affaire, initialement appelée à l’audience d’orientation du 3 avril 2024, a été renvoyée à la mise en état.

Le 4 septembre 2024, M. [H] a saisi le juge de la mise en état d’un incident tiré du défaut d’intérêt à agir du demandeur.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 12 décembre 2025 et ont sollicité des renvois jusqu’à l’audience du 15 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue.

Selon ses conclusions d’incident n°3 signifiées par RPVA le 3 février 2025, et auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [B] [H], représenté par son conseil, sollicite de :

— Accueillir la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir ;

— Juger irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] à l’encontre de M. [B] [H] pour défaut de droit d’agir ;

— Juger que l’ordonnance à intervenir éteint l’instance ;

— Condamner provisionnellement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] Marchands à régler à M. [B] [H] la somme de 306 euros au titre des frais d’avocat ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [9] aux entiers dépens d’instance ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [9] à verser à M. [B] [H] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions d’incident signifiées par RPVA le 10 décembre 2024 et auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Citya [Localité 6] immobilier, représenté par son conseil, sollicite de :

— Débouter M. [B] [H] de :

. sa demande au titre de l’incident ;

. sa demande de fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir ;

— Dire et juger recevables les demandes du syndicat des copropriétaires ;

— Débouter M. [B] [H] de l’ensemble de ses autres demandes.

L’affaire était mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

Sur les moyens des parties

M. [B] [H] invoque les dispositions des articles 31, 32, 122 et 789 du code de procédure civile. Il soutient que l’intérêt à agir s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance et que, lorsque l’objet du litige a disparu au moment de l’introduction de l’instance, les prétentions sont irrecevables.

Il explique que ses appartements ne sont pas loués à courte durée et que le syndicat des copropriétaires a été informé de cette situation par lettre recommandée au mois de novembre 2023. Il précise que le locataire du premier appartement dispose d’un bail depuis 2005 et que le locataire du deuxième appartement a emménagé quelques jours avant que l’assignation ne soit délivrée.

Il se prévaut des dispositions des articles 789 du code de procédure civile et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il fait valoir qu’il a été contraint de régler l’appel de fonds du syndic du 15 décembre 2023 pour la somme de 306 euros, correspondant aux frais avocats de la présente instance, laquelle est inutile, alors qu’il a également été contraint d’engager des frais pour pourvoir à sa propre défense.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Ctiya [Localité 6] immobilier, invoque le règlement de la copropriété. Il explique que l’activité de location saisonnière présente un caractère commercial et ne peut donc pas être exercée dans une copropriété à destination bourgeoise.

Il expose que M. [B] [H] tente de tromper la religion du tribunal et qu’il n’est pas justifié d’une quelconque location de longue durée dans le deuxième appartement.

***

Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

À ce titre, il est de droit que l’existence du droit d’agir en justice s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance et ne peut être remise en cause par l’effet de circonstances postérieures.

Il résulte des observations fournies par les parties et des pièces versées à la procédure que, dans le cadre de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de la Résidence [9] du 5 septembre 2022, les copropriétaires ont voté à la majorité des voix contre la résolution demandant la mise en place de location à courte durée, type Airbnb.

En conséquence, le syndic de copropriété a mis en demeure M. [B] [H], par lettres recommandées avec accusé de réception des 17 novembre et 17 décembre 2022, de stopper toute activité de location à courte durée, type Airbnb.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 décembre 2022, M. [B] [H] a indiqué au syndic de copropriété qu’il entendait conserver son droit d’usage de son appartement et maintenir une activité de location à courte durée. Finalement, par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 novembre 2023, M. [B] [H] a informé le syndic de copropriété de la mise en location longue durée de son appartement.

Un contrat de location de logement meublé, fondé sur les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, était signé entre M. [B] [H] et M. [F] [A], le 4 janvier 2024, soit deux jours avant la signification de l’assignation introduisant la présente instance. M. [B] [H] produit aux débats les quittances de loyer entre janvier et octobre 2024 ainsi que les versements perçus pour la même période.

Après que M. [F] [A] ait donné son congé de préavis de départ, un état des lieux de sortie a été régularisé le 7 octobre 2024. Un nouveau contrat de location de logement meublé, fondé sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a été signé entre M. [B] [H] et Mme [E] [G], le 30 octobre 2024.

M. [B] [H] justifie donc qu’il s’est conformé aux demandes du syndic de copropriété et que, au regard des pièces produites, aujourd’hui, le logement litigieux fait l’objet d’une location longue durée. La pièce numéro 7 du demandeur qui correspond à une photographie de boîte aux lettres ouverte, dans laquelle est installée sur la porte un boîtier de clés n’est pas probante alors qu’aucun élément ne permet de dater ni de rattacher cette photographie aux lieux litigieux.

Le demandeur au fond ne justifie aucunement des faits allégués, alors que la preuve lui incombe, tandis que le défendeur rapporte suffisamment la preuve de ce qu’il loue à long terme un logement et qu’il conserve la jouissance de l’autre logement.

Il est suffisamment établi que l’assignation a été délivrée postérieurement à la régularisation de la situation de M. [B] [H] qui s’est mis en conformité avec les sollicitations du syndicat des copropriétaires de sorte que, à la date de la demande introductive d’instance, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] ne disposait plus d’un intérêt à agir.

L’action est donc irrecevable pour défaut d’intérêt à agir.

Il n’y a donc pas lieu de trancher la demande de condamnation provisionnelle formulée par M. [B] [H], dès lors que le juge qui fait droit à une exception se trouve par là même dessaisi.

II. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Citya [Localité 6] immobilier, qui succombe supportera les entiers dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner le même à verser à M. [B] [H] la somme de 2 306 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

DÉCLARE irrecevable l’action initiée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Citya [Localité 6] immobilier, pour défaut d’intérêt à agir ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Citya [Localité 6] immobilier, à payer à M. [B] [H] la somme de 2.306 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Citya [Localité 6] immobilier, aux dépens.

Ainsi fait et ordonné au Palais de Justice de Tours les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier

V. AUGIS

Le Juge de la mise en état

V. ROUSSEAU