MINUTE N° : 25/01163

JUGEMENT

DU 14 Novembre 2025

N° RC 25/00278

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[J] [S]

Débats à l’audience du 09 Octobre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M. [T], responsable du service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juin 2014, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [G] [K] portant sur un logement avec espace privatif et garage/stationnement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 431,38 €, provision pour charges comprises et un dépôt de garantie de 363 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 27 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, transformé en procès verbal de recherches infructueuses.

Le procès verbal de constat d’inoccupation des lieux dressé par commissaire de justice le 2 février 2024 mentionne, en complément du fait que les lieux étaient vides de toute personne, que selon les voisins, “les lieux seraient inoccupés dpuis deux années”.

Une ordonnance suite à requête aux fins de reprise du logement a été rendue par le Tribunal judiciaire le 8 mars 2024. Un procès verbal de reprise a été dressé le 17 mai 2025, signifié par acte de commissaire de justice déposé à étude le 22 mai 2025.

Un état des lieux sera réalisé, à la demande du bailleur, par commissaire de justice en présence de la soeur du locataire le 20 août 2024. Un chiffrage détaillé sera établi par VAL TOURAINE HABITAT au vu des différents constats, après application de la vétusté, pour un montant de 1 599,60 € et 90 € pour non restitution de clefs.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [J] [G] [K] par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— condamner Monsieur [J] [G] [K] au paiement :

— de la somme en principal de 6 777,12 € au titre des impayés de loyers et de charges dûs au 20 août 2024, avec intérêts au taux légal ;

— de la somme de 1 989,60 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la date d’état des lieux ;

— de la somme de 450,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens et frais d’exécution.

A l’audience du 9 octobre 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – par son représentant dûment mandaté – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 391,15 € au 8 octobre 2025, après réception d’un paiement par chèque en cours d’encaissement de 7 000 € le 8 octobre. Il indique ne pas s’opposer pas à l’octroi de délais.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à personne, Monsieur [J] [G] [K] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 24 juin 2014, le commandement de payer délivré le 27 décembre 2023 pour un montant en principal de 952,46 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Il conviendra de déduire du présent décompte :

— les frais de commissaire de justice d’un montant de 470,97 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après,

— les frais d’enquête sociale, à défaut pour le bailleur d’en justifier, d’un montant de 38,10 €,

— les frais pour locataires non assurés, à défaut de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, d’un montant de 40,48 €.

Monsieur [J] [G] [K] sera ainsi condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 152 €, déduction faite du dépôt de garantie (363 €) et sous réserve de l’encaissement effectif du chèque de 7 000 € porté au crédit du compte locataire le 8 octobre 2025.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice subi qui résulte de la dépréciation de la chose louée et du coût des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouvaient à l’arrivée du locataire, ce sans avoir à justifier de l’exécution préalable de réparations locatives.

A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

Les conditions générales du contrat de bail signé entre les parties le 24 juin 2014 rappelle que “le logement devra être laissé en bon état de réparations de toute espèce et les équipements devront être en bon état de fonctionnement”. Ces mêmes conditions générales, dans leur titre II précisent que le “locataire doit tenir les lieux loués en état de propreté et les rendre en fin de bail en parfait état d’entretien et de réparations locatives”

En l’espèce, l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT produit l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement le 26 juin 2014 ainsi que l’état des lieux de sortie réalisé en présence de la soeur du locataire, après procès verbal de reprise en date du 17 mai 2024, le 20 août 2024.

Il résulte de ce dernier état des lieux un défaut manifeste d’entretien des lieux loués, avec notamment des sols, murs et plinthes ainsi que des équipements sales, des accessoires absents dans la cuisine, des fils électriques arrachés et un défaut d’entretien de l’espace extérieur ainsi qu’une restitution partielle des clés.

Le montant total des frais de remise en état a été chiffré par le bailleur à la somme de 1 599,60 €, à laquelle s’ajoute la somme de 90 € pour clefs non restituées soit un total de 1 689,60 € auquel il sera fait droit.

Monsieur [J] [G] [K] sera ainsi condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1 689,60 € au titre des réparations locatives.

Sur l’octroi de délais

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bailleur a indiqué avoir reçu un chèque de 7 000 € le 8 octobre, en cours d’encaissement à la date de l’audience. La dette totale s’élève ainsi à la somme de 2 391,15 € avant déduction des frais accessoires. Il précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais, Monsieur [J] [G] [K] ayant proposé lors de contacts directs avec le bailleur un apurement de sa dette par réglements de 300 € .

Compte tenu du dernier réglement effectué qui ramène la dette totale à la somme de 2 391,15 € et de la proposition de réglement relayée par le bailleur, il sera accordé à Monsieur [J] [G] [K] des délais de paiement selon les modalités ci-après.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [J] [G] [K] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, il ne serait pas équitable de laisser à sa charge la totalité des frais engagés. Monsieur [J] [G] [K] sera condamné à lui verser la somme de 250 €.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [J] [G] [K] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 152 € (CENT CINQUANTE DEUX EUROS) au titre des loyers et charges dûs au 20 août 2024, après déduction du dépôt de garantie ;

Condamne Monsieur [J] [G] [K] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1 689,60 € (MILLE SIX CENT QUATRE VINGT NEUF EUROS, SOIXANTE CENTIMES) au titre des réparations locatives dues au 20 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur [J] [G] [K] à s’acquitter de cette somme, en 6 mensualités de 300 € et une dernière mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

Dit que le paiement devra intervenir avant le 10 de chaque mois ;

Dit qu’en cas de non paiement d’une des mensualités, le solde total de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [J] [G] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne Monsieur [J] [G] [K] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 250 € au titre de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,