TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 MARS 2025

Chambre 1/Section 2

AFFAIRE : N° RG 24/12349 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MUL

N° de MINUTE : 25/00332

Monsieur [H] [E] [A]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Me [U], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0013

DEMANDEUR

C/

Madame [K] [W] séparée [A]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Barbara REGENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0842

DEFENDEUR

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Janvier 2025, le Juge aux affaires familiales Madame Tiphaine SIMON assistée du greffier, Madame Sylvie PLOCUS, a entendu la plaidoirie.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, Juge, assistée de Madame Sylvie PLOCUS, greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 16 novembre 1990, M. [H] [A] et Mme [K] [W] ont acquis un bien immobilier sis à [Adresse 14], cadastré section BT numéro [Cadastre 7], à hauteur de 54,64% pour M. [H] [A] et de 45,36% pour Mme [K] [W].

M. [H] [A] et Mme [K] [W] ont contracté mariage le [Date mariage 2] 1991 par devant l’Officier d’état civil de [Localité 18].

Par acte reçu le 1er mars 1991 par Maître [M] [Y], Notaire à [Localité 15], les époux ont fait précéder leur union d’un contrat de mariage aux termes duquel ils ont adopté le régime matrimonial de la séparation de biens.

Sont issus de leur union trois enfants, aujourd’hui tous majeurs, [R] [A] né le [Date naissance 4] 1991, [C] [A] née le [Date naissance 1] 1994 et [O] [A] né le [Date naissance 3] 2002.

Les époux se sont séparés en mai 2021.

Aux termes d’un pacte de famille par acte d’avocat réglant les effets de la séparation entre les parties jusqu’à leur divorce par consentement mutuel signé le 4 juillet 2023, il a notamment été convenu entre les parties que Mme [A] se verrait attribuer la jouissance gratuite du bien indivis, soit jusqu’au 1er septembre 2024 si aucune solution permettant une vente longue n’était trouvée, soit jusqu’au 1er septembre 2025 si une solution de vente longue était trouvée.

A ce jour, malgré la séparation, les époux cohabitent de nouveau ensemble au sein du domicile conjugal avec leur fils [O].

C’est dans ce contexte que M. [H] [A] a, par acte d’huissier du 17 décembre 2024, fait assigner à jour fixe Mme [K] [W], épouse [A], devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bobigny (Seine-Saint-Denis), après autorisation par ordonnance du 10 décembre 2024, aux fins notamment d’être autorisé à vendre seul le bien immobilier indivis.

En parallèle, M. [H] [A] a assigné Mme [K] [W], épouse [A], en divorce, le 27 juin 2024. L’audience sur mesures provisoires a eu lieu le 13 février 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier 2025, M. [H] [A] demande au juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de BOBIGNY, au visa des articles 217 du code civil, 840 et suivants, 1286 et 1287 du code de procédure civile, de :

— l’autoriser à signer seul tous actes, accomplir toutes démarches et formalités au nom du couple en vue de la réalisation de la vente du bien indivis situé [Adresse 6] ;

— condamner Madame [W] à verser à Monsieur [A] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [W] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, M. [H] [A] fait valoir que la vente du seul bien immobilier indivis du couple est justifié par son âge avancé, sa situation financière difficile, sa cohabitation forcée avec son épouse alors qu’ils sont séparés depuis plusieurs années et son impossibilité actuelle de pouvoir se reloger. Il indique que la vente pourrait mettre fin à la cohabitation des époux et lui permettre de vivre dans un logement plus adapté à sa situation financière et physique actuelle et d’éviter le surendettement. Il estime que le maintien dans l’indivision n’a pas d’intérêt économique, ni social. Il explique que le bien n’est plus grevé de prêt et que les enfants du couple sont tous majeurs et presque tous indépendants. Il souligne que les époux ne sont plus en mesure de régler les charges liées au domicile conjugal compte-tenu de leur situation financière respective. Au contraire, il soutient que le refus de vendre de Mme [K] [W], épouse [A], n’est pas justifié par l’intérêt de la famille. Par ailleurs, M. [H] [A] indique que Mme [K] [W], épouse [A], ne démontre pas que son consentement a été vicié dans le cadre de la signature du pacte de famille pour lequel les parties étaient assistées de leur conseil respectif et qu’en tout état de cause la validité de ce pacte n’est pas l’objet de la présente procédure. En outre, il souligne que Mme [K] [W], épouse [A], a vocation à recevoir une somme d’environ 521.640 euros dans le cadre de la vente du bien immobilier indivis et que ce montant sera suffisant pour lui permettre de se reloger. Par ailleurs, il estime que la cohabitation forcée des époux dans le bien immobilier indivis a pour effet d’aggraver l’état psychologique de chaque époux alors que vendre le bien permettrait à chaque époux de résider séparément et de retrouver une certaine sérénité. Enfin, il explique que leur dernier enfant est aujourd’hui âgé de 23 ans, vient de réussir le [11] et va recevoir une gratification dans le cadre d’un stage. Il indique que chaque époux pourra acquérir un logement susceptible d’accueillir [O]. M. [H] [A] fait valoir que le désir de maintenir le domicile conjugal pour recevoir des enfants majeurs et indépendants n’est pas un motif suffisant pour refuser la vente. Il estime que la vente est dans l’intérêt financier de la famille et que l’intérêt de la famille ne peut pas être simplement défini par des motifs affectifs. Il souligne que le refus de Mme [K] [W], épouse [A], est même déraisonnable au regard des situations financières respectives des époux. Il rappelle que la vente du bien immobilier indivis peut être ordonnée par le juge même si des mesures provisoires relatives à l’attribution de la jouissance du bien sont prises.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 janvier 2025, Mme [K] [W], épouse [A], demande au juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de BOBIGNY, de :

— débouter Monsieur [H] [A] de son assignation, de toutes demandes, fins et conclusions.

— le CONDAMNER aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, se fondant sur l’article 1137 du code civil, elle soutient que son consentement au pacte de famille a été obtenu sur la base de manœuvres et de mensonges et de l’emprise que son époux détenait sur elle depuis des années. En tout état de cause, elle estime que ce pacte lui est inopposable en raison de la mauvaise foi de son époux et de son défaut de respect des clauses du pacte. Elle explique qu’il n’a jamais recherché une vente longue. Par ailleurs, Mme [K] [W], épouse [A], estime qu’il ne peut être fait droit à la demande de M. [H] [A] alors que la résidence des époux n’est pas encore ordonnée à titre séparée, que les époux sont toujours tenus des obligations du mariage et qu’elle a présenté devant le juge aux affaires familiales une demande de jouissance à titre gratuit du domicile conjugal, ainsi qu’une demande de pension au titre du devoir de secours. Elle estime qu’à ce stade la mise en vente serait prématurée. Elle souligne qu’aucune prestation compensatoire n’a été déterminée à ce stade et qu’elle n’a aucune visibilité sur son patrimoine futur ou sur l’aide financière apportée par son père pour [O]. Elle considère que la vente avant la liquidation du régime matrimonial l’empêcherait de se reloger dans le parc locatif compte tenu de la faiblesse de ses revenus. Elle conclut que M. [H] [A] ne peut être autorisé à détourner les mesures provisoires. En tout état de cause, Mme [K] [W], épouse [A], considère que son refus est motivé par l’intérêt de la famille qui doit prendre en compte l’ensemble des membres de la famille et non seulement l’intérêt individuel de son époux. Elle estime que leur fils [O] doit pouvoir rester vivre dans le bien jusqu’à la fin de ses études, qu’elle ne peut se reloger avec [O] et qu’il convient d’attendre que ce dernier soit autonome. Elle indique que son époux n’est pas dans une situation précaire, qu’il perçoit une retraite mensuelle, bénéficie des revenus de son entreprise et qu’il ne vit donc pas de son unique épargne. Il est également titulaire d’une assurance-vie et propriétaire de biens immobiliers indivis avec ses sœurs. De son côté, elle soutient qu’elle a 62 ans, qu’elle a peu de perspectives professionnelles, peu de revenus et qu’elle aura une faible retraite. De surcroît, elle fait valoir l’absence de passif ou de dettes familiales qui justifieraient la vente. Elle explique que le bien immobilier indivis est équipé de panneaux solaires qui couvrent une partie des charges. Elle en conclut que les époux peuvent encore conserver la maison quelques mois et que M. [H] [A] peut se reloger ailleurs et facilement. Par ailleurs, elle indique être toujours très fragile psychologiquement. En outre, elle souligne que les deux autres enfants majeurs viennent régulièrement au domicile et y sont très attachés. Enfin, elle fait valoir que le marché immobilier et les taux d’intérêts sont très défavorables actuellement.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’audience du 27 janvier 2025, l’affaire a été plaidée devant le juge aux affaires familiales et mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

En application de l’article 445 du code de procédure civile, sur autorisation du président, les parties ont transmis par messages [16] des 17 et 18 mars 2025 des estimations de la valeur vénale du bien immobilier indivis et leur proposition de mise à prix dudit bien.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d’autorisation de M. [H] [A] de vendre seul le bien immobilier indivis sis à [Localité 13] (Seine-[Localité 17]) [Adresse 5]

En application de l’article 217 du code civil, un époux peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint serait nécessaire, si celui-ci est hors d’état de manifester sa volonté ou si son refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille. L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’époux dont le concours ou le consentement a fait défaut, sans qu’il en résulte à sa charge aucune obligation personnelle.

Les juges du fond apprécient souverainement que l’acte projeté apparaît conforme aux intérêts de la famille.

L’article 217 du code civil a vocation à s’appliquer aux époux tant que le prononcé du divorce n’est pas définitif.

L’attribution, à titre provisoire, de la jouissance du domicile conjugal à l’un des époux par le juge du divorce, ne fait pas obstacle à une autorisation judiciaire de vente du logement familial sollicitée par l’autre époux en application de l’article 217 du code civil.

En l’espèce, il est constant que :

— les époux se sont séparés en mai 2021, soit depuis presque 4 ans,

— pendant toute cette période, soit pendant presque 4 ans, Mme [K] [W], épouse [A], est restée vivre dans le bien immobilier indivis sis à [Adresse 14],

— M. [H] [A] a réintégré le bien immobilier indivis en septembre 2024 après avoir loué deux logements successifs depuis mai 2021,

— une procédure de divorce est actuellement en cours.

Le pacte de famille, signé le 4 juillet 2023, entre les époux avait pour objet de régler les effets de la séparation entre les parties jusqu’à leur divorce par consentement mutuel.

Contrairement à ce qu’allègue Mme [K] [W], épouse [A], aucun élément versé au débat ne permet de confirmer que son consentement a été vicié lors de la signature du pacte le 4 juillet 2023, alors même qu’elle était assistée d’un conseil lors de la signature de cet acte d’avocat.

Aux termes de ce pacte de famille du 4 juillet 2023, il a été stipulé, sous certaines conditions, un maintien temporaire dans l’indivision s’agissant du bien immobilier indivis et une attribution de la jouissance gratuite de ce bien à Mme [K] [W], épouse [A] :

— jusqu’au 1er septembre 2024 si aucune solution permettant une vente longue n’était trouvée,

— jusqu’au 1er septembre 2025 si une solution de vente longue était trouvée.

Il ressort des écritures des parties qu’aucune solution de vente longue n’a été trouvée.

Il n’était pas stipulé dans le pacte que la recherche d’un acquéreur en vue d’une vente longue incombait à l’un ou l’autre des époux.

A défaut d’élément complémentaire, il n’est pas possible de caractériser l’inexécution de l’une ou l’autre des parties quant à la recherche de la solution d’une vente longue.

Ainsi, l’attribution de la jouissance gratuite du bien immobilier indivis à Mme [K] [W], épouse [A], prévue aux termes du pacte, a cessé le 31 août 2024.

Il est établi que Mme [K] [W], épouse [A], refuse de vendre le bien immobilier indivis sis à [Localité 13] (Seine-[Localité 17]) [Adresse 5].

En dépit de la procédure de divorce en cours et des décisions qui pourraient être prises par le juge du divorce notamment relativement à la jouissance provisoire du bien immobilier indivis, M. [H] [A] est en droit de demander l’autorisation de vendre seul le bien immobilier indivis sur le fondement de l’article 217 du code civil et le juge aux affaires familiales est en mesure de statuer sur cette demande sans devoir attendre les décisions du juge du divorce relatives à la jouissance provisoire du domicile conjugal, au versement d’une pension alimentaire ou d’une contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants ou bien au versement d’une prestation compensatoire.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

— en 2024, M. [H] [A] a déclaré sur son avis d’impôt la somme de 25.341 euros de revenus pour l’année 2023,

— au regard de son âge et de l’état financier de son entreprise, la situation financière et professionnelle de M. [H] [A] a peu de chance d’évoluer positivement sur les prochaines années,

— en 2024, Mme [K] [W], épouse [A], a déclaré sur son avis d’impôt la somme de 10.831 euros de revenus pour l’année 2023.

M. [H] [A] estime à environ 929 euros les frais mensuels de la maison et à environ 840 euros les frais engendrés par [O]. Mme [K] [W], épouse [A], estime à environ 844 euros les frais mensuels relatifs à la maison.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments et des écritures des parties que :

— il est dans l’intérêt de la famille de mettre fin à la cohabitation de M. [H] [A] et de Mme [K] [W], épouse [A], dans le bien immobilier indivis, au regard de leur relation difficile s’inscrivant dans un contexte de séparation douloureuse,

— que le produit de la vente du bien immobilier sis à [Localité 13] (Seine-[Localité 17]) [Adresse 5], pourra permettre à chacun des époux de se reloger de façon appropriée au regard de leur âge et de leur condition, alors que leurs revenus ne le permettent pas,

— il est dans l’intérêt de la famille de procéder dès que possible au règlement des intérêts patrimoniaux des époux, alors qu’ils sont séparés depuis presque 4 ans, que la procédure de divorce est en cours, qu’aucun des époux n’est en capacité financière de racheter la quote-part de l’autre dans le domicile conjugal et que la vente du seul bien immobilier indivis des époux constitue un préalable indispensable au règlement des intérêts patrimoniaux du couple, lequel règlement peut faire l’objet d’une longue et couteuse procédure contentieuse lorsque les parties ne parviennent pas à s’accorder au moment du divorce ou postérieurement et plus particulièrement lorsqu’un des époux jouit privativement du seul bien immobilier indivis,

— il est dans l’intérêt de la famille que chaque époux puisse recevoir ses enfants majeurs dès que possible dans son propre logement dans des conditions appropriées, alors que la vente de la maison familiale est inéluctable,

— il est dans l’intérêt de M. [H] [A], au regard de son âge et de sa cessation prochaine d’activité, que les intérêts patrimoniaux des époux soient réglés au plus vite.

S’il est incontestable que Mme [K] [W], épouse [A], souffre particulièrement de la séparation et que la vente du domicile conjugal constitue une étape difficile, il n’en demeure pas moins que cette dernière a pu bénéficier, pendant presque 4 ans après la séparation du couple, de la jouissance gratuite dudit domicile et que son état psychologique ne saurait justifier à lui seul son refus de vendre le bien immobilier indivis 4 ans après la séparation du couple, alors que la procédure de divorce est en cours et que la vente des biens est inéluctable en l’absence de possibilité pour cette dernière de racheter le bien.

S’agissant de [O], il a aujourd’hui 23 ans et devrait terminer ses études dans les prochains mois. Ainsi, sa situation ne justifie pas le refus de vendre le domicile conjugal et des solutions alternatives peuvent être mises en place par ses deux parents, notamment après perception du prix de vente du bien immobilier indivis, pour lui permettre de terminer ses études sereinement en vue d’une autonomie très prochaine.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que la vente du bien immobilier sis à [Localité 13] (Seine-[Localité 17]) [Adresse 5], est dans l’intérêt de la famille et que, au contraire, le refus de vente de Mme [K] [W], épouse [A], est contraire à l’intérêt de la famille.

M. [H] [A] produit :

— un avis de valeur du 5 mars 2024 de l’Agence du [Localité 10] à [Localité 19] (Val-de-Marne) estimant la valeur du bien immobilier sis à [Adresse 14], entre 1.100.000 euros et 1.200.000 euros,

— un avis de valeur du 12 mars 2025 de l’Agence du [Localité 10] à [Localité 19] (Val-de-Marne) estimant la valeur du bien immobilier sis à [Adresse 14], entre 1.100.000 euros et 1.150.000 euros, net vendeur,

— un avis de valeur du 14 mars 2025 de l’Agence « prend l’air » ([Localité 15]) estimant la valeur du bien immobilier sis à [Adresse 14], entre 960.000 euros et 930.000 euros net vendeur,

Il suggère une mise à prix à 1.015.000 euros net vendeur correspondant à la moyenne basse des avis de valeur.

Mme [K] [W], épouse [A], produit un avis de valeur du 13 mars 2025 de l’Agence [12] ([Localité 15]) estimant la valeur du bien immobilier sis à [Adresse 14], à 997.500 euros net vendeur et un prix coup de cœur à 1.092.500 euros.

Elle suggère une mise à prix à 1.100.000 euros net vendeur.

Au regard des estimations produites, M. [H] [A] sera autorisé à vendre seul le bien immobilier indivis sis à [Adresse 14], cadastré section BT numéro [Cadastre 7], moyennant le prix minimum net vendeur de 1.015.000 euros.

2. Sur les autres demandes et les dépens

. Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, il ne sera pas statué sur les demandes aux fins de voir « dire », « constater », « juger », qui ne constituent pas des prétentions.

. Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [K] [W], épouse [A], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

. Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie d’accorder à M. [H] [A] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, au paiement desquelles sera tenue Mme [K] [W], épouse [A], partie tenue aux dépens.

. En application de l’article 515 du code de procédure civile, il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présence décision en ce qu’elle est nécessaire et conforme avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge aux affaires familiales, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort ;

Autorise M. [H] [A] à vendre seul le bien immobilier indivis sis à [Adresse 14], cadastré section BT numéro [Cadastre 7], dont il est propriétaire en indivision avec Mme [K] [W], épouse [A], moyennant le prix minimum net vendeur de 1.015.000 euros ;

Condamne Mme [K] [W], épouse [A], à payer à M. [H] [A] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [W], épouse [A], aux entiers dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi JUGÉ et PRONONCÉ PUBLIQUEMENT, par mise à disposition au greffe, conformément aux articles 450 et 456 du code de procédure civile, le 27 Mars 2025, la minute étant signée par Tiphaine SIMON, Juge aux affaires familiales, et Sylvie PLOCUS, greffier:

LE GREFFIER, LE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES,

Sylvie PLOCUS Tiphaine SIMON