N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 04 MARS 2025

N° RG 22/05114 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IP5P

DEMANDEURS

Monsieur [F] [E]

né le 14 Août 1974 à [Localité 27]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

Madame [SR] [SE]

née le 31 Mai 1976 à [Localité 19]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

Tous deux représentés par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Monsieur [KW] [T]

né le 13 Avril 1959 à [Localité 31]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 17]

Non représenté

Madame [J] [T]

née le 04 Décembre 1960 à [Localité 31]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Non représentée

Madame [U] [T] épouse [L]

née le 24 Septembre 1962 à [Localité 31]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]

Non représentée

Monsieur [Z] [T]

né le 12 Mai 1965 à [Localité 31]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 21]

Non représenté

Monsieur [Y] [T]

né le 12 Mai 1965 à [Localité 31]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

Non représenté

Monsieur [X] [V]

né le 08 Février 1957 à [Localité 22]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Catherine GAZZERI-RIVET de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS,

Madame [I] [N] épouse [KL]

née le 12 Mai 1936 à [Localité 31]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Catherine GAZZERI-RIVET de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [W] [N]

né le 17 Juillet 1939 à [Localité 31]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Catherine GAZZERI-RIVET de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS,

Madame [A] [N] épouse [RS]

née le 26 Janvier 1948 à [Localité 31]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine GAZZERI-RIVET de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [SA] [K] [H] [T]

née le 08 Janvier 1951 à [Localité 31]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Non représentée

Monsieur [RN] [SM]

né le 21 Mars 1951 à [Localité 20]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Non représenté

Madame [M] [T]

née le 14 Juin 1952 à [Localité 29]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Non représentée

Madame [O] [T]

née le 14 Février 1958 à [Localité 31]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Non représentée

S.E.L.A.R.L. [B] [C], [G] [P] NOTAIRES ASSOCIES

(RCS de [Localité 28] n° 303 243 042), dont le siège social est sis [Adresse 7]

Non représentée

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, laquelle en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et de Madame V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 8 septembre 2021 une promesse de vente a été régularisée entre la succession [N], venderesse, Monsieur [F] [E] et Madame [SR] [SE], acquéreurs, devant Maître [C], notaire.

La promesse de vente porte sur une parcelle de terrain à bâtir, non raccordée et non desservie par le tout à l’égout, cadastrée sur la commune de [Localité 30] lieu-dit « [Localité 23] » section AD n°[Cadastre 13], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] ainsi qu’une parcelle destinée à l’élargissement de la voirie cadastrée section AD n° [Cadastre 14].

Le prix de vente a été fixé à la somme de 81.600 €.

Cette promesse de vente a été conclue sous réserve de conditions suspensives particulières à savoir l’obtention d’un permis de construire avant le 27 décembre 2021 pour la construction d’une maison à usage d’habitation monofamiliale de plain pied d’une surface minimum de 100 m².

Les bénéficiaires ont versé une indemnité d’immobilisation de 8.160 € entre les mains de Maître [C].

Le 30 novembre 2021, Monsieur [E] et Madame [SE] ont obtenu un permis de construire délivré par la Mairie de [Localité 30] dans lequel le projet présenté est accordé sous réserve de prescription au titre d’un article premier indiquant : nota bene « Le terrain étant régulièrement inondé par le débordement de fossés lors de fortes pluies, un vide sanitaire d’au moins 50cm sera créé ».

Par actes en date des 13,14,15,16,20 et 29 septembre 2022, Monsieur [F] [E] et Madame [SR] [SE] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Tours :

Madame [I] [N],

Monsieur [W] [N],

Monsieur [X] [V]

Madame [A] [N]

Madame [SA] [T],

Monsieur [RN] [SM],

Madame [M] [T],

Madame [O] [T]

Monsieur [KW] [T]

Madame [J] [T]

Madame [U] [T] épouse [L]

Monsieur [Z] [T]

Monsieur [Y] [T],

(ci-après dénommés les consorts [N])

et la SELARL [B] [C], [G] [P] notaires associés.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 mars 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [E] et Madame [SE] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1131 et suivant du code civil,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

DIRE ET JUGER Monsieur [E] et Madame [SE] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER Madame [I] [N], Monsieur [W] [N], Monsieur [X] [V] et Madame [A] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

JUGER que le terrain à bâtir situé [Adresse 24] est affectée d’un vice caché,

JUGER qu’un tel vice était connu par les vendeurs antérieurement à la vente, et ECARTER la clause d’exclusion de garantie prévue dans l’acte de vente,

JUGER que les vendeurs, Madame [I] [N], Monsieur [W] [N], Madame [A] [N], Madame [SA] [K] [H] [T], Monsieur [RN] [SM], Madame [M] [T], Madame [O] [T], Monsieur [KW] [T], Mademoiselle [J] [T], Madame [U] [T] épouse [L], Monsieur [Z] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [X] [V], se sont rendus responsables d’une réticence dolosive auprès de Monsieur [E] et Madame [SE] en omettant sciemment de les prévenir du caractère totalement inondable du terrain, et subsidiairement qu’une erreur portant sur les qualités essentielles de la chose vendue est caractérisée,

En conséquence,

ORDONNER la nullité de la promesse de vente du 8 septembre 2021 conclue entre Monsieur [E] et Madame [SE] et la succession [N], Madame [I] [N], Monsieur [W] [N], Madame [A] [N], Madame [SA] [K] [H] [T], Monsieur [RN] [SM], Madame [M] [T], Madame [O] [T], Monsieur [KW] [T], Mademoiselle [J] [T], Madame [U] [T] épouse [L], Monsieur [Z] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [X] [V] , concernant le terrain à bâtir situé [Adresse 24] sur le fondement de la réticence dolosive,

Si la nullité de la promesse de vente n’était pas ordonnée sur le précédent fondement,

ORDONNER la résolution de la promesse de vente du 8 septembre 2021 conclue entre Monsieur [E] et Madame [SE] et les défendeurs, Madame [I] [N], Monsieur [W] [N], Madame [A] [N], Madame [SA] [K] [H] [T], Monsieur [RN] [SM], Madame [M] [T], Madame [O] [T], Monsieur [KW] [T], Mademoiselle [J] [T], Madame [U] [T] épouse [L], Monsieur [Z] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [X] [V], concernant le terrain à bâtir situé [Adresse 24] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

ORDONNER à la SELARL [B] [C], [G] [P] NOTAIRES ASSOCIES, de libérer et restituer la somme de 8.160,00 € séquestrée entre ses mains au profit de Monsieur [E] et Madame [SE] sur présentation du jugement à intervenir, et au besoin l’y CONDAMNER sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER solidairement les défendeurs, Madame [I] [N], Monsieur [W] [N], Madame [A] [N], Madame [SA] [K] [H] [T], Monsieur [RN] [SM], Madame [M] [T], Madame [O] [T], Monsieur [KW] [T], Mademoiselle [J] [T], Madame [U] [T] épouse [L], Monsieur [Z] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [X] [V] , à payer à Monsieur [E] et Madame [SE] la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice moral subi,

CONDAMNER solidairement les défendeurs, Madame [I] [N], Monsieur [W] [N], Madame [A] [N], Madame [SA] [K] [H] [T], Monsieur [RN] [SM], Madame [M] [T], Madame [O] [T], Monsieur [KW] [T], Mademoiselle [J] [T], Madame [U] [T] épouse [L], Monsieur [Z] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [X] [V] , à payer à Monsieur [E] et Madame [SE] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

****

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 mai 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [X] [V], Monsieur [W] [N],Madame [A] [N] épouse [RS] et Madame [I] [N] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1130 et suivant du Code civil,

Vu l’article 1641 du Code civil,

— Débouter Madame [SR] [SE] et Monsieur [F] [E] de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner Madame [SR] [SE] et Monsieur [F] [E] à verser à Monsieur [X] [V], Monsieur [W] [N], Madame [A] [N] épouse [RS] et Madame [I] [N] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [SR] [SE] et Monsieur [F] [E] aux dépens.

****

Madame [SA] [K] [H] [T], Monsieur [RN] [SM], Madame [M] [T], Madame [O] [T], Monsieur [KW] [T], Mademoiselle [J] [T], Madame [U] [T] épouse [L], Monsieur [Z] [T], Monsieur [Y] [T] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2024 avec effet différé au 24 décembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience rapporteur du 7 janvier 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Monsieur [F] [E] et Madame [SR] [SE] sollicitent sur le fondement du dol et à défaut sur le fondement de la garantie des vices cachés , l’annulation de la promesse de vente conclue par acte notarié du 8 septembre 2021 de Maître [S], notaire à [Localité 26] et portant sur une parcelle de terrain à construire située “[Adresse 25] et ce, moyennant le prix de 81.600€.

Sur le dol

L’article 1137 du code civil dispose que “le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie…”.

En l’espèce, il ressort de la promesse de vente qu’il est indiqué en page 9 au paragraphe -Observation particulière que :

— le promettant déclare que le lieudit a, à sa connaissance, précédemment fait l’objet d’une inondation lors de fortes pluies.

— le bénéficiaire déclare être parfaitement informé de cette situation et en faire son affaire personnelle sans recours contre le promettant et le notaire soussigné.”

Or, lors de la délivrance du permis de construire par la mairie de [Localité 30] le 19 novembre 2021, il a été précisé que “le terrain étant régulièrement inondé par le débordement de fossé lors de fortes pluies, un vide sanitaire d’au moins 50cm sera créé .”

Les consorts [N] prétendent qu’ils ignoraient que le terrain objet de la promesse de vente faisait l’objet d’inondations régulières.

Cependant, ce fait était bien connu de la mairie de [Localité 30] qui, lors de la délivrance du permis de construire a prévu la réalisation d’un vide sanitaire surélévant la maison d’au moins 50cm.

Un ensemble de photographies du 13 juin 2018 démontrant les inondations ont d’ailleurs été adressées le 8 décembre 2021 par le maire de [Localité 30], Madame [R] [SI] à Monsieur [F] [E] concernant le débordement des fossés aux [Localité 18].

Monsieur [E] et Madame [SE] ont fait chiffrer par l’entreprise de maçonnerie Cosmi la réalisation de l’ouvrage exigé par la mairie et qui ressort à la somme de 79.378,31€.

Il est certain que le coût considérable de cette dépense supplémentaire n’a pas été envisagé par Monsieur [E] et Madame [SE] qui, selon la promesse de vente devaient construire une maison à usage d’habitation monofamiliale de plain pied.

Ainsi, si Monsieur [D] et Madame [SE] avaient connu la nécessité de procéder à la réalisation d’un vide sanitaire de plus de 50cm sous la construction de la maison, ils n’auraient pas contracté ou auraient contracté à un prix différent, le prix du terrain nu étant déjà de 81.600€.

La seule mention dans la promesse de l’existence d’une inondation lors de fortes pluies ne permettait pas aux acheteurs de savoir que le terrain était régulièrement innondé et que cela devait entraîner une adaptation de la construction.

Or cette information connue de la mairie, était également parfaitement connue par l’un des vendeurs Monsieur [Z] [T] qui demeure à [Localité 30].

En effet, il ressort d’un article publié le 14 février 2014 et actualisé le 22 février 2018 dans la Nouvelle République (pièce 7) qu’ à [Localité 30], deux maisons construites sur d’anciennes prairies inondables ont souffert et qu’un agriculteur installé aux Bas Closeaux, Monsieur [Z] [T] ne cache pas son opposition à une éventuelle retenue d’eau en amont pour pallier ce problème. Il indique que “l’on engage des frais qui n’ont pas lieu d’être pour des zones pavillonnaires en les sachant inondables, et on voudrait nous prendre nos terres cultivables pour créer une retenue.”

Ainsi il est établi que Monsieur [Z] [T] qui fait partie des vendeurs savait pertinemment que le terrain vendu était régulièrement sujet à des inondations et qu’il avait même été envisagé la création en amont d’une retenue d’eau afin d’éviter ce phénomène qui touchait déjà sept habitations précédemment construites.

Il est donc démontré que les vendeurs, dont Monsieur [Z] [T], ont sciemment dissimulé une information déterminante pour Monsieur [E] et Madame [SE] à savoir que le terrain à construire, objet de la promesse de vente du 7/09/2021, était régulièrement inondé lors de fortes pluies ce qui rendait nécessaire une adaptation de la construction par la réalisation de travaux supplémentaires.

Le consentement de Monsieur [F] [E] et de Madame [SR] [SE] ayant été vicié par la réticence dolosive des vendeurs concernant le caractère régulièrement inondable du terrain justifie de prononcer l’annulation de la promesse de vente en date du 8 septembre 2021.

Il convient en conséquence d’ordonner aux consorts [N] de restituer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 8160€ actuellement consignée auprès de la SELARL [B] [C] & [G] [P] notaires associés à [Localité 26].

Cette somme sera restituée par le notaire dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Il n’y a pas lieu, en l’état, d’ordonner une mesure d’astreinte.

Monsieur [F] [E] et de Madame [SR] [SE] sollicitent la somme de 2000€ en réparation d’un préjudice moral.

Il convient toutefois de noter que cette demande n’est étayée par aucune pièce justificative de sorte qu’elle sera rejetée.

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [E] et de Madame [SR] [SE] les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens, les consorts [N] seront condamnés à leur verser une indemnité de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire en premier ressort,

Annule pour dol en application de l’article 1137 du code civil, la promesse devente en date du 8 septembre 2021 conclue entre d’une part Madame [I] [N], Monsieur [W] [N], Madame [A] [N], Madame [SA] [T], Monsieur [RN] [SM], Madame [M] [T], Madame [O] [T], Monsieur [KW] [T], Mademoiselle [J] [T], Madame [U] [T] épouse [L], Monsieur [Z] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [X] [V] et d’autre part Monsieur [F] [E] et Madame [SR] [SE],

Dit que dans le mois de la signification de la présente décision, la SELARL [B] [C] & [G] [P] notaires associés à [Localité 26] devra restituer à Monsieur [F] [E] et à Madame [SR] [SE] la somme de 8160€ actuellement consignée,

Dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte,

Déboute [F] [E] et à Madame [KJ] [SE] de leur demande au titre du préjudice moral,

Condamne Madame [I] [N], Monsieur [W] [N], Madame [A] [N], Madame [SA] [T], Monsieur [RN] [SM], Madame [M] [T], Madame [O] [T], Monsieur [KW] [T], Mademoiselle [J] [T], Madame [U] [T] épouse [L], Monsieur [Z] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [X] [V] à verser à [F] [E] et à Madame [KJ] [SE] une indemnité de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT