TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 22/02253 – N° Portalis DB2G-W-B7G-H7RM

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [E] [T] épouse [M], née le 27 Octobre 1972 à [Localité 7] (SUISSE), demeurant [Adresse 10] (ALLEMAGNE)

Madame [N] [R] épouse [T], née le 18 Juillet 1948 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Jean-julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 61

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 3]

Madame [P] [O], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Olivier NAHON de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 27

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 2 avril 2018, Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] ont donné à bail à Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial charges comprises de 950 €.

Par courrier du 21 mars 2022, Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] ont adressé à Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] une sommation de payer.

Les locataires ont donné congé de leur logement et un état des lieux contradictoire a été établi à la date du 19 février 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 octobre 2022, Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] ont fait assigner Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de les condamner solidairement au paiement de la somme de 6840,14 € correspondant aux arriérés de loyers et charges assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation outre la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 janvier 2023 et après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, a été plaidée à l’audience du 5 décembre 2024.

Lors de cette audience, Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] régulièrement représentées, ont repris leurs conclusions datées du 5 décembre 2023 dans lesquelles elles demandent de :

— Les déclarer recevables et bien fondés en leur action,

— Débouter Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] de l’ensemble de leurs fins, moyens et conclusions,

— Condamner in solidum Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] à payer à Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] la somme de 6840,14 € au titre de l’arriéré locatif, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— Condamner in solidum Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] à payer à Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, y compris le coût de la sommation de payer et de l’assignation,

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] font valoir que les locataires sont redevables de la somme de 6840,14 €, déduction faite du dépôt de garantie au titre de l’arriéré de loyers, régularisation des charges et des frais relatifs au changement des serrures et des clés. Elles ajoutent produire les justificatifs se rapportant aux charges mais soulignent que les locataires ne les ont jamais sollicités. Elles mentionnent que les locataires n’ont jamais payé le loyer et la provision sur charges de manière régulière et constatent qu’ils ne démontrent pas l’avoir versé. Enfin, elles affirment que les clés n’ont pas été restituées le 26 février 2022 comme cela était prévu et qu’elles ont été contraintes de procéder au changement des serrures et des clés.

Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] représentés par leur conseil ont repris les conclusions datées du 13 septembre 2023 dans lesquelles ils demandent de :

— Déclarer irrecevable et mal fondées Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— En conséquence, les en débouter

— Enjoindre avant dire droit Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] d’avoir à produire les justificatifs des charges depuis 2018,

— Condamner in solidum Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] à verser à Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Les condamner au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que les montants sollicités sont incompréhensibles et invérifiables et ajoutent que les décomptes qu’ils ont eux-mêmes établis ne peuvent démontrer le bienfondé de leur demande. Ils ajoutent avoir sollicité les justificatifs mais en vain et qu’à ce titre ils se sont opposés au paiement des sommes sollicités. Ils précisent s’être toujours acquittés du paiement du loyer et des charges. Ils relèvent que des factures produites sont en langue allemande et que par conséquent ils ignorent à quoi elles se rapportent. Enfin, ils affirment avoir restitués les clés aux demanderesses.

A titre reconventionnel, ils estiment que la procédure revêt un caractère abusif et sollicitent la condamnation des demanderesses à la somme de 3000 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’enjoindre Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] de produire les justificatifs des charges

Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] produisent dans les annexes 7, 8 et 9 les justificatifs des charges à compter de l’année 2018 se rapportant à la consommation d’eau, à l’électricité ainsi qu’au fioul et à l’entretien de la chaudière.

Lesdits justificatifs ont été transmis aux défendeurs, ces derniers seront déboutés de leur demande.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers et charges impayés

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Pour appuyer leur demande, les demanderesses versent notamment aux débats le contrat de location, la sommation de payer, la situation des loyers impayés, les décomptes des charges et l’ensemble des justificatifs se rapportant aux charges.

Les défendeurs contestent les sommes retenues indiquant d’une part que les montant sollicités sont incompréhensibles et qu’ils sont à jour du paiement de leur loyer.

L’analyse des pièces produites fait ressortir un arriéré de loyers de 4729,75 € pour la période de mars 2020 au 19 février 2022 et un arriéré de charges d’un montant de 2734,54 € pour la période allant jusqu’au 19 février 2022. Il convient de souligner que les sommes sollicitées au titre des charges sont corroborées par les justificatifs situés dans les annexes 7, 8 et 9 des demanderesses.

Les défendeurs soutiennent s’être acquittés du paiement des loyers néanmoins il convient de constater qu’ils ne produisent à l’appui de leur affirmation aucun justificatif. Au contraire les demanderesses justifient avoir pris en compte des versements ainsi que les allocations logement.

Dès lors, au titre des loyers et charges impayés, Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] doivent être condamnée solidairement, en application de la clause de solidarité figurant dans le bail, au versement de la somme de 7464,29 €. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, le litige porte sur la facturation du remplacement des serrures et des clés.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que les locataires ont eu la possibilité de conserver les clés jusqu’au 26 février 2022 afin de terminer les travaux. Ils ont ainsi pu conserver trois clés à savoir la clé de l’entrée intérieure, la clé de l’entrée extérieure et la clé de la cave.

Les locataires soutiennent avoir restitué les clés, néanmoins ils ne le démontrent pas. Dès lors, ils doivent être condamnés au remplacement des serrures et des clés. Dans les dernières conclusions, les demanderesses joignent des captures d’écrans avec photographies permettant de corroborer les factures en langue allemande. Cependant, elles sollicitent le remplacement des clés du garage mais il n’est pas démontré, à la lecture de l’état des lieux de sortie, que cette clé avait été conservée par les locataires. Par conséquent, elles ne peuvent obtenir une indemnisation.

Dès lors, les locataires seront condamnés au versement de la somme de 203,20 €.

Sur la somme due

Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] sont redevables de la somme de 7464,29 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et de la somme de 203,20 € au titre des dégradations locatives soit une somme totale de 7667,49 €. Néanmoins, il convient de déduire la somme versée au titre du dépôt de garantie d’un montant de 850 €.

Dès lors, Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] doivent être condamnés solidairement, à verser à Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] la somme totale de 6817,49 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

En l’espèce, les défendeurs sollicitent des dommages et intérêts arguant qu’ils n’ont pas été destinataires des justificatifs des charges depuis 2018 et que la procédure revêt un caractère abusif.

Néanmoins, ils ne démontrent pas avoir sollicité les justificatifs aux demandeurs et ne justifient pas d’un préjudice autre que celui d’avoir dû assurer leur défense.

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G], partie perdante, seront condamnés in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais de la sommation de payer du 21 mars 2022 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir les demanderesses, Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leur demande présentée sur ce fondement sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DEBOUTE Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] de leur demande d’enjoindre Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] de produire les justificatifs des charges ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] à payer à Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] la somme de 6817,49 € (six mille huit cent dix-sept euros et quarante-neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges et réparations locatives ;

DIT que la somme due produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 14 octobre 2022 ;

DEBOUTE Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] de leur demande de condamnation à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] aux dépens en ce compris les frais de la sommation de payer du 21 mars 2022 et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] à payer à Madame [E] [T] épouse [M] et Madame [N] [R] épouse [T] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [P] [O] et Monsieur [I] [G] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,