N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

11 Mars 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/05122 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JOCZ

DEMANDERESSE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 7]

Représenté par son syndic en exercice la SAS IM VALORIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître MARKOWSY, avocat au barreau de TOURS

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [U] [O]

née le 09 Août 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame BELOUARD, du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame M. PELOUARD, Greffier.

A l’audience publique du 04 Février 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 11 Mars 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 11 Mars 2025, assistée de Madame E.ESPADINHA, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [O] est propriétaire des lots n°5 et 11 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9].

Le 12 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Tours (37000) représenté par son syndic la SAS IM VALORIS a donné assignation à Madame [U] [O] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile :

condamner cette dernière à lui payer :

la somme de 8 308,99 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 octobre 2024 ;

la somme de 348 euros au titre des frais de recouvrement ;

la provision de 360,14 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en courq ;

la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;

rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 24 octobre 2024 la somme de 8 308,99 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 4 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 8][Adresse 5]), représenté par son Conseil, maintient ses demandes et produit un décompte actualisé au 14 janvier 2025.

La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 septembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2025 au 31/03/2026 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 4 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 8308,99

Frais sollicités 348,00

TOTAL 8656,99 €

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Madame [U] [O] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 4 juillet 2024 à hauteur de la somme de 8 308,99 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 15 juillet 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Madame [U] [O] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8308,99 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 4 juillet 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 24 euros.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 324 € [ 240 +84].

***

Madame [U] [O] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 348 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)»

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] a mis en demeure Madame [U] [O] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Madame [U] [O] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 360,14 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour le dernier trimestre de l’exercice 2024-2025 (période du 01er janvier au 31 mars 2025) au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire de Tours du 18 mai 2021), Madame [U] [O] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500 euros.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Madame [U] [O] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [U] [O] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 8][Adresse 5]) les sommes suivantes :

8.308,99 € (HUIT MILLE TROIS CENT HUIT EUROS QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 24 octobre 2024;

348,00 € (TROIS CENT QUARANTE-HUIT EUROS)au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

360,14 € (TROIS CENT SOIXANTE EUROS QUATORZE CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour le dernier trimestre de l’exercice 2024-2025. augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [U] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [U] [O] aux dépens;

CONDAMNE Madame [U] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

E.ESPADINHA

Le Président

C. BELOUARD