MINUTE N° : 25/00624

JUGEMENT

DU 06 Juin 2025

N° RC 24/03898

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Localité 13] HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 9] sous le n° 086 180 387

ET :

[L] [I]

Débats à l’audience du 27 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 13] HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 13] HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 9] sous le n° 086 180 387, dont le siège social est sis [Adresse 5], représenté par Madame [K], muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [L] [I]

né le 21 Avril 1987 à , demeurant [Adresse 4]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrats sous seing privés du 8 décembre 2021, la SA [Localité 13] HABITAT a donné à bail à M. [L] [I], d’une part un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 12], pour un loyer mensuel principal révisable et payable à terme échu de 492,65 euros outre la somme de 69,50 euros à titre de provision sur charges et d’autre part un local annexe de type parking n° 32, situé à la même adresse pour un loyer mensuel principal révisable de 25,00 euros outre la somme de 1,50 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA [Localité 13] HABITAT a saisi la CCAPEX le 27 avril 2024 de la situation et fait signifier à son locataire un premier commandement de payer le 17 avril 2024 puis un second commandement le 20 juin 2024, l’un et l’autre visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour, la SA [Localité 13] HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation des baux ;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [I] devenu sans droit ni titre à compter du 21 août 2024 ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 179,20 euros, arrêté au 12 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les cause de celui ci et à compter de l’assignation pour le surplus à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à entière libération des lieux , outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec rappel que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant en application de l’article L111-8 du code des procédure civile d’exécution.

A l’audience du 27 mars 2025, la SA [Localité 13] HABITAT HABITAT, représentée par une salariée munie d’un pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 1 951,75 euros. Elle précise que les versements ont repris et que le loyer courant est payé au jour de l’audience. Dans ses conditions elle n’est pas opposée à ce que des délais suspensifs soient accordés à M. [L] [I].

M. [L] [I] comparait. Il reconnaît le montant de la dette locative et sollicite des délais suspensifs pour l’apurer. Il explique la situation par des frais importants liés à une procédure de justice. Il propose de régler 400 euros en plus du loyer mensuel courant. Il vit en couple et le revenu global du foyer est de 3 700 euros. Son revenu personnel est de 2 200 mensuel. Il verse une pension de 200 euros et sa compagne a deux enfants.

Les charges du couple comprenant le loyer, un crédit auto et un crédit d’équipement sont de 2 000 euros mensuelles.

Le diagnostic social et financier confirme cette situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA [Localité 13] HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SA [Localité 13] HABITAT produit

— les baux conclu le 8 décembre 2021 contenant chacun une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifiés le 17 avril et celui signifié le 20 juin 2024, pour la somme principale de 1.624,11 euros,

— Un décompte de créance actualisé à la somme de 1 951,75 euros au 26 mars 2025.

Il ressort de ce décompte que le commandement délivré le 20 juin 2024 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 21 août 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SA [Localité 13] HABITAT produit un décompte de sa créance arrêtée à la date du 26 mars 2025 (échéance du mois de février comprise) d’un montant de 1 947,75 euros.

M. [L] [I] reconnaît le montant de la dette demandée.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance demandée sera retenue à hauteur de 1 376,21 euros après déduction des frais de poursuite compris dans les dépens soit 485,30 euros et des pénalités et frais de dossier SLS dont le droit à perception n’est pas justifié soit 90,24 euros (15,24 euros + 75,00 euros).

M. [L] [I] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme qui portera intérêts à compter du jugement, les sommes visées au commandement ayant été réglée.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, les paiement des loyers courants ont été repris, avant la date de l’audience. M. [L] [I] a fait des efforts substanciels de règlement même si ceux ci ont été irréguliers : 1 000 euros le 30 janvier 2025, 200 euros le 31 janvier 2025, 1 000 euros le 27 février 2025 et 350 euros le 24 mars 2025.

Compte tenu de ces éléments et de l’équilibre de ses charges et ressources, M. [L] [I] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [I] conservera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer du 20 juin 2024 à l’exclusion du cout du commandment de payer du 17 avril 2024 inutile à l’instance.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

En l’espèce, afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 8 décembre 2021 entre la SA [Localité 13] HABITAT HABITAT et M. [L] [I] concernant les biens immobiliers sis à [Localité 11][Adresse 1] [Adresse 3], [Adresse 6] et local annexe de type parking n° 32, sont réunies à la date du 21 août 2024 ;

CONDAMNE M. [L] [I] à verser à la SA [Localité 13] HABITAT la somme de mille trois cent soixante seize euros et vingt et un centimes (1 376,21 euros ) arrêtée au 26 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE M. [L] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de quatre cent euros (400 euros) chacune et une quatrième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Localité 13] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [L] [I] soit condamné à verser à la SA [Localité 13] HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2024, et de la dénonciation du commandement à la CCAPEX ;

REJETE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,