TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

1ère Chambre A

MINUTE N°:

DU : 21 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/03046 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDMN

NAC : 50D

FE-CCC délivrées le :________

à :

M^e Stéphanie ARFEUILLERE

M^e Jean-max DELAISSER

Jugement Rendu le 21 Novembre 2025

ENTRE :

Monsieur [K] [F], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-max DELAISSER, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [J] [H], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Stéphanie ARFEUILLERE de la SELARL CREMER & ARFEUILLERE, avocats au barreau de l’ESSONNE postulant, Maître Marie DUPONCHELLE de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocats au barreau de COMPIEGNE plaidant

Madame [L] [I] épouse [H], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphanie ARFEUILLERE de la SELARL CREMER & ARFEUILLERE, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Marie DUPONCHELLE de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocats au barreau de COMPIEGNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lucile GERNOT, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Anne-Gael BLANC, 1ère Vice -présidente,

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 19 Septembre 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 19 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 21 Novembre 2025.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 3 juillet 2015, M. [K] [F] a acquis de M. [J] [H] et Mme [L] [I] épouse [H] (les époux [H]) un appartement en copropriété, situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Essonne), pour un prix de 195 000 euros.

En octobre 2015, M. [F] a constaté l’apparition de moisissures sur les murs et plafonds de l’appartement.

Par courrier du 17 février 2016, M. [F] a contacté les époux [H] pour leur signaler les désordres affectant l’appartement, lesquels lui ont répondu par courrier du 26 février suivant, contestant leur responsabilité.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a également été averti au regard de la présence d’une terrasse, partie commune, au-dessus du bien.

M. [F] a signalé le désordre à son assureur protection juridique, lequel a fait diligenter une expertise confiée au cabinet Labouze Experts, à laquelle les vendeurs ont été convoqués, donnant lieu à l’établissement d’un rapport le 23 août 2017.

Par courrier du 12 décembre 2017, M. [F] a, par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, mis en demeure les époux [H] de prendre en charge les travaux de reprise.

Par actes d’huissier de justice des 22 février et 1er mars 2018, M. [F] a assigné les époux [H] ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 6] à Evry (91000) représenté par son syndic, Syndic Immo Direct, devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, statuant en référé, aux fins de voir diligenter une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 21 août 2018, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [E] [M] en qualité d’expert, lequel a rendu son rapport le 24 novembre 2020.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier de justice du 11 mars 2022, M. [F] a assigné les époux [H] devant le tribunal judiciaire d’Evry, afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 22/02024.

Par ordonnance du 26 janvier 2023, le juge de la mise en état a accueilli la fin de non-recevoir soulevée par les époux [H] à l’encontre de M. [F] résultant du bénéfice de la prescription biennale attachée à la garantie des vices cachés.

Par déclaration du 13 avril 2023, M. [F] a interjeté appel de l’ordonnance.

Suivant un arrêt du 5 avril 2024, la cour d’appel de [Localité 8] a infirmé l’ordonnance du juge de la mise en état, rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les époux [H] et déclaré l’action de M. [F] recevable.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné le rétablissement de l’affaire au rôle, enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/03046.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, M. [F] demande au tribunal de :

« DECLARER Monsieur [K] [F] recevable et bien fondé en sa demande ;

CONSTATER la responsabilité solidaire de Monsieur et Madame [H], dans la survenance et l’aggravation du sinistre subi par Monsieur [K] [F].

En conséquence :

CONSTATER et DIRE que le préjudice subi par Monsieur [K] [F] en sa qualité de propriétaire et du fait du sinistre constaté dans la présente procédure s’élève à la somme de 51.785,68 €uros, en conséquence CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [H] à régler à Monsieur [K] [F] cette somme,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [H] à verser à Monsieur [K] [F] la somme de 8.760,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [H] aux entiers dépens et notamment les frais d’expertise se montant à la somme de 8.724,38 euros ».

Au soutien de ses prétentions, M. [F] fait valoir, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, que les époux [H] engagent leur responsabilité pour avoir vendu un appartement dont les menuiseries étaient dépourvues de grilles de ventilations à la suite de l’intervention de l’entreprise Maison à neuf mandatée par leurs soins en 2009 pour procéder au remplacement des menuiseries, soit 6 ans avant la vente, désordre ayant entrainé les sinistres subis. Il conclut que les époux [H] sont tenus de le garantir des vices cachés et de prendre en charge le coût des réparations ainsi que les préjudices subis, à savoir un préjudice de jouissance jusqu’à la date de remise en état ainsi qu’un préjudice moral pour avoir été privé ainsi que sa famille de la jouissance paisible du bien pendant plus de 9 ans, les désordres ayant eu des conséquences néfastes sur la santé des occupants.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, les époux [H] demandent au tribunal de :

« Débouter Monsieur [K] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner à Monsieur [K] [F] payer aux époux [H] la somme de 11.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur [F] aux entiers dépens qui comprendront les dépens de l’instance de référé, de l’instance au fond et les frais d’expertise.

Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ».

Au soutien de leurs prétentions, les époux [H] font valoir que :

— in limine litis, sur le fondement de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi d’aucune prétention à l’exception de la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles, en ce que le dispositif des conclusions du demandeur en ouverture de rapport ne vise qu’une demande de constater et dire que son préjudice s’élève à la somme de 39 653,60 euros ;

— au fond, sur le fondement des articles 1641, 1642, 1643 et 1644 du code civil, d’une part l’absence de ventilation sur des menuiseries est visible par un profane et d’autre part la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue au contrat de vente s’applique en ce qu’ils sont des vendeurs profanes et que le demandeur ne caractérise pas leur mauvaise foi, leur connaissance des vices et la volonté de les cacher au nouvel acquéreur ;

— subsidiairement, les désordres allégués ne sauraient constituer des vices cachés en ce que : le désordre d’humidité au rez-de-chaussée provient d’une fuite d’eau de la baignoire de la salle de bain à l’étage qui n’a été déclarée par le demandeur à son assureur qu’en 2017 et est désormais réparée ; les fissures sur le mur du séjour ne figuraient pas au titre des désordres dénoncés dans l’assignation ou dans le rapport du 5 septembre 2017 du cabinet Labouze de sorte que la demande formée à ce titre ne peut être retenue en l’absence d’extension de la mission d’expertise à ce désordre, outre le fait que l’expert judiciaire indique que la fissure ne constitue ni un désordre ni un défaut et qu’elle était visible au moment de la vente ; concernant l’humidité à l’étage nord chambre 1 d’enfant, l’expert judiciaire ne prend pas en considération les conditions de vie et d’entretien du logement par M. [F] (présence d’un lit superposé, de valises jusqu’au plafond, volets fermés et l’absence d’aération de la pièce) de nature à engendrer des moisissures ; s’agissant de l’humidité à l’étage Sud chambre parents 2 et 3, il n’est ni prouvé ni vérifié que des investigations et travaux d’étanchéité de la terrasse ont été effectivement réalisés, pouvant ainsi être à l’origine des désordres, outre l’absence de prise en considération du mode de vie du demandeur contrairement aux suppositions non fondées à l’égard du leur lorsqu’ils occupaient le logement ; l’humidité dans la salle de bain et la salle de douche ne peut provenir d’un défaut d’entrée d’air par les fenêtres alors que ces pièces n’ont aucune ouverture vers l’extérieur, de sorte que c’est le dispositif non conforme mis en place par M. [F] concernant les gaines de ventilation qui a causé les moisissures, outre les conditions d’occupation du logement susvisées ; ils n’ont pas repeint l’habitation avant la vente et aucune trace de moisissures n’a été constatée en dessous de la peinture non encore détachée ;

— à titre infiniment subsidiaire, M. [D] ne justifie de ses préjudices ni dans leur principe, ni dans leur quantum, précisant, s’agissant des travaux réparatoires, que sont ajoutés des postes de travaux sur des pièces qui n’ont pas fait l’objet de désordre ou n’ont jamais été examinés dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 15 mai 2025, la mise en état a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 19 septembre 2025, lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est observé que le demandeur a, depuis ses conclusions en ouverture de rapport, modifié la formulation de son dispositif en sollicitant la condamnation des défendeurs au paiement des travaux réparatoires et préjudices allégués, de sorte que l’observation formulée in limine litis en défense sur l’absence de saisine du tribunal est devenue sans objet.

Sur les demandes indemnitaires formées par M. [F]

Sur la responsabilité des époux [H]

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’article 1646 du même code dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit non seulement avoir été antérieur à la vente et caché au moment de celle-ci, mais également être d’une certaine gravité.

En l’espèce, l’acte de vente du 3 juillet 2015 conclu entre les parties stipule en page 14 que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou cachés, étant précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas, s’agissant des vices cachés, si le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Il convient ainsi de déterminer tout d’abord si les vices cachés allégués par M. [F] sont caractérisés avant de déterminer l’applicabilité de ladite clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

À ce titre, M. [F] indique, au visa des conclusions de l’expert judiciaire, que « les désordres se rattachent à un défaut de réalisation des menuiseries en 2009, soit 6 ans avant la vente. Les époux [H] ont fait faire des travaux de remplacement des menuiseries de l’appartement en 2009 par l’entreprise [Adresse 7] [laquelle] a omis d’intégrer aux nouvelles menuiseries des grilles de ventilations (pourtant bien indiquées dans la facture n° 800847 du 12/06/2009). C’est un manquement aux règles de l’art. L’expert estime que l’absence de ces grilles de ventilation constitue la cause des désordres. L’appartement vendu par Les époux [H] à Monsieur [F] comportait donc des menuiseries n’incluant pas des grilles de ventilations […] Les époux [H] sont donc responsable des désordres (défaut de réalisation des menuiseries de remplacement en 2009), ayant entrainés les sinistres subis par Monsieur [F] ».

Aussi, M. [F] vise indifféremment au titre des désordres, à la fois les sinistres subis, à savoir les moisissures dénoncées, mais également leur cause, à savoir le défaut de grille de ventilation des menuiseries, pour conclure que les vendeurs sont tenus de la garantie des vices cachés, sans ainsi les caractériser au préalable.

Il convient en effet de distinguer le vice (défaut) et le désordre (conséquence), le second étant la manifestation du premier.

À cet égard, l’expert judiciaire, reprenant les allégations de moisissures et de défaut de réalisation des menuiseries du demandeur, décompose son analyse par pièces de l’appartement, constatant des traces d’humidité et de moisissures : au plafond côté Ouest du séjour au rez-de-chaussée, au plafond et à l’angle du plafond et du mur à l’étage nord chambre 1 enfant, à l’étage sud chambre parents 2 et chambre 3, ainsi qu’au plafond des salles d’eau de l’étage. Si l’expert judiciaire constate également des fissures sur le mur du séjour, il précise qu’il ne s’agit ni d’un désordre, ni d’un défaut, étant en tout état de cause relevé qu’il ne s’agit pas d’un point dénoncé par le demandeur dans le cadre de la présente procédure.

Pour l’ensemble de ces pièces, l’expert judiciaire considère que les traces d’humidité et de moisissures apparaissent en raison d’une mauvaise ventilation causant une condensation sur le plafond, due à l’absence de dispositif d’entrée d’air sur les huisseries suite aux travaux réalisés en 2009 par les vendeurs, à l’exception des traces d’humidité côté Est du séjour provenant d’une fuite d’eau réparée. Pour les salles d’eau à l’étage, l’expert judiciaire ajoute que l’encombrement et le mauvais fonctionnement de la gaine de ventilation constituent un élément aggravant sans être la cause principale des désordres.

À la lecture du rapport d’expertise judiciaire, il convient ainsi de distinguer les désordres tenant aux traces d’humidité et de moisissures, du défaut de réalisation d’entrée d’air dans les menuiseries qui en est la cause et donc le vice affectant le bien vendu.

Il appartient ainsi au demandeur de démontrer que l’absence d’entrée d’air dans les menuiseries était antérieure à la vente, cachée lors de celle-ci et connue des vendeurs, présentant un caractère de gravité suffisant.

S’il n’est pas contesté que les travaux sur les menuiseries sont intervenus en 2009, soit avant la vente, les demandeurs ne développent aucun moyen sur le caractère caché du vice lors de l’acquisition ni sur la connaissance du vice par les vendeurs.

L’expert judiciaire se prononce sur le premier point en indiquant que « les dispositifs de ventilations dans les menuiseries étaient absents lors de la transaction. Cette absence et ses conséquences peuvent échapper à un néophyte non assisté par un technicien », permettant de caractériser le caractère caché du vice.

En revanche, sur le second point, l’expert judicaire, en réponse aux conclusions du rapport du cabinet Labouze Experts selon lesquelles « l’état général de la peinture étant, par ailleurs, très correct, celle-ci est manifestement récente. On peut donc en conclure qu’elle a été appliquée juste avant la vente, sur un fond non nettoyé de ces moisissures […] nous pensons qu’il n’est pas possible que le vendeur, Monsieur [H], ne soit pas aperçu de ce phénomène, entre la pose des fenêtres PVC en 2009 et la vente du bien immobilier en 2015 », indique que « nous ne pouvons pas être aussi catégoriques. Sous les parties de l’enduit et la peinture non encore détachées, nous n’avons pas constaté de traces de moisissures, et il est très invraisemblable d’avoir appliqué la peinture sur une moisissure sans même la poncer. Néanmoins, il est frappant que l’absence de diapositifs [lire dispositifs] de ventilation dans les menuiseries n’ait pas engendré de désordres entre juin 2009 (date du remplacement des menuiseries) et la vente de l’appartement et la constatation des désordres (juillet et octobre 2015). Au rez-de-chaussée, la présence de ventilation basse et ventilation haute dans la cuisine, et le fait que la cuisine communique avec le séjour et le couloir peuvent avoir contribué à maintenir une ventilation qui a permis de limiter la condensation. A l’étage, l’humidité que provoquent les salles de bain est bien plus importante. L’absence de désordres pendant une aussi longue période peut être signe d’une aération abondante et régulière par l’ouverture des fenêtres et éventuellement une parcimonie de l’utilisation d’eau dans les salles de bain ».

Il en résulte que les conclusions du rapport d’expert judiciaire ne sont pas affirmatives sur la nécessaire manifestation des désordres durant l’occupation du bien par les vendeurs, et donc leur connaissance du vice qui en est à l’origine, et sont ainsi insuffisantes à palier la carence démonstrative du demandeur sur ce point.

Aussi, il convient de faire application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés prévue au contrat de vente et de débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandeurs.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 695, 4° du même code, les honoraires de l’expert judiciaire sont compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [F], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, qui ne comprendront pas ceux du référé s’agissant d’une instance distinct, mais qui intégreront le côut de l’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [F], condamné aux dépens, sera également condamné à payer aux époux [H] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ses demandes formées à ce titre seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, en l’absence de motif dérogatoire, l’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [K] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [K] [F] à payer à M. [J] [H] et Mme [L] [I] épouse [H] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [F] aux dépens de la présente instance, à l’exclusion de ceux de la procédure de référé et qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Anne-Gael BLANC, 1ère Vice – présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,