MINUTE N° : 25/00347

JUGEMENT

DU 05 Mai 2025

N° RC 25/00285

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT

ET :

[T] [W]

Débats à l’audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à M. [W]

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 5]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Monsieur [T] [W]

né le 25 Août 1977 à , demeurant [Adresse 1]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé électroniquement, le 6 février 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à M. [T] [W], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6] et une place stationnement de type garage, pour un loyer mensuel principal payable à terme échu de 259,65 euros outre la somme de 55,30 euros à titre de provision sur charges et de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA TOURAINE LOGEMENT a saisi la CCAPEX le 21 mars 2024 de la situation, fait signifier le 5 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [T] [W] et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 1 août 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de M. [T] [W] devenu sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.272,51 euros visée au commandement à parfaire de la somme mensuelle de 267,95 euros au titre des loyers et charges impayés du 5 avril 2024 à la date de la résiliation, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 267,95 euros jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que son locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 13 février 2025, la SA TOURAINE LOGEMENT, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 1.282,45 euros. Elle précise que le loyer de janvier 2025 a été payé et qu’elle n’est pas opposée à ce que des délais de paiement suspensifs soient accordés à son locataire avec lequel elle a convenu d’un échéancier d’apurement à raison de 53,44 euros par mois sur 24 mois.

M. [T] [W] est présent et reconnait être signataire du bail. Il indique percevoir 1.100 euros de France Travail et être sur le point d’être embauché en CDI pour un salaire de l’ordre de 1.700 à 1.800 euros mensuels.

Le diagnostic social et financier est revenu non renseigné faute de réponse du locataire aux sollicitations du service.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 05 mai 2025.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT produit :

— le bail conclu le 6 février 2023 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 5 avril 2024, pour la somme en principal de 1.272,51 euros,

— une décompte de créance.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juin 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT produit un décompte de sa créance arrêtée à la date du 7 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 comprise) d’un montant de 1.282,45 euros.

M. [T] [W] conteste pas cette créance.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. En l’espèce, la créance n’appelle pas d’observation.

M. [T] [W] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [T] [W] a repris depuis janvier 2025 le paiement des loyers courants. Il invoque la perception d’un revenu compatible avec le paiement du loyer et d’un complément destiné à apurer la créance.

A l’audience, le bailleur fait part de son accord pour la mise en place de délai de paiement, à raison de 53,44 euros par mois en plus des loyers et charges courants, pendant 24 mois.

Compte tenu de ces éléments, M. [T] [W] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2023 entre la SA TOURAINE LOGEMENT et M. [T] [W] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 7] et une place stationnement de type garage, sont réunies à la date du 6 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [T] [W] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de mille deux cent quatre-vingt deux euros et quarante cinq centimes (1.282,45 euros) euros arrêtée au 2 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 comprise) ;

AUTORISE M. [T] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de cinquante trois euros et quarante quatre centimes euros (53,44) euros chacune ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TOURAINE LOGEMENT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [T] [W] soit condamné à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus au jour de la défaillance, en l’absence de résiliation du bail,;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la prefecture notification ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,