MINUTE N° : 25/00634

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RC 24/02765

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[X] [L]

ET :

[D] [H]

Débats à l’audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître LE MAITRE

Copie à :

Maître GEORGES

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [X] [L]

née le 10 Mai 1963 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Caroline LE MAITRE de la SELARL LYSISTRATA AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christophe GEORGES de la SELARL ARGUMENTS, avocats au barreau de TOURS

D’autre Part ;

RG 24/2765

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 août 2014 signé avec Monsieur [D] [H], Madame [X] [L] a pris à bail un logement d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 275 €, provision pour charges comprises. Un dépôt de garantie de 275 € a été versé à l’entrée dans les lieux.

Préalablement à son entrée dans les lieux, Madame [X] [L] constatait et informait son bailleur de menus travaux qu’elle avait à réaliser, notamment la restauration des fenêtres et peintures.

En janvier 2015, elle informait son bailleur d’une fuite en provenance de la toiture. Elle se tournait à plusieurs reprises vers Monsieur [D] [H] pour lui signaler par ailleurs le défaut d’isolement des locaux. Un constat d’insalubrité devait finalement être posé par la Commune de [Localité 7]. Sans suite favorable à sa demande de relogement, Madame [X] [L] continuait d’occuper les lieux malgré leur inconfort tant en hiver qu’en été. Par courrier du 4 décembre 2023 dont Monsieur [D] [H] accusait réception le 11 décembre 2023, Madame [X] [L] donnait congé de ce logement avec demande d’exonération du loyer de décembre 2023, la restitution de son dépôt de garantie ainsi qu’une indemnisation de mai 2021 à son départ effectif des lieux. Monsieur [D] [H] n’a donné aucune suite à ces demandes.

Madame [X] [L] a ainsi assigné [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de :

— constater la vétusté et l’indécence du logement situé [Adresse 4] ;

En conséquence :

— engager la responsabilité contractuelle de Monsieur [D] [H] ;

— le condamner à verser à Madame [X] [L] la somme de 6 930 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

— le condamner à lui verser la somme de 1 087,47 € en réparation de son préjudice financier ;

— le condamner à lui verser la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

— le condamner à lui verser la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Par conclusions en réplique, Madame [X] [L] demande au Tribunal :

— de constater la vétusté et l’indécence du logement situé [Adresse 5] ;

En conséquence :

— d’engager la responsabilité contractuelle de Monsieur [D] [H] ;

— le condamner à verser à Madame [X] [L] la somme de 6 930 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

— le condamner à lui verser la somme de 1 087,47 € en réparation de son préjudice financier ;

— le condamner à lui verser la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral ;

— le condamner à lui verser la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Monsieur [D] [H] demande au Tribunal de :

— le déclarer bien fondé et recevable en ses demandes,

— débouter Madame [X] [L] de ses demandes, fins et conclusions tant irrecevables que mal fondées,

— la condamner à lui verser la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Appelé initialement à l’audience du 10 octobre 2024, le présent dossier a été renvoyé à l’audience du 3 avril 2025 au cours de laquelle il a été régulièrement appelé et plaidé.

Madame [X] [L], par la voix de son Conseil, précise que le logement est en réalité un local commercial dans lequel elle a dû faire des travaux. Elle a eu des factures d’électricité exorbitante suite au défaut d’isolation de ce logement. Il appartenait au bailleur de garantir un logement décent.

En défense, Monsieur [D] [H] fait valoir que les travaux sont intervenus sur accord des parties, que le logement est conforme.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Sur la non-décence du logement

L’article 1719 1° du Code civil dispose que “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail”.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en outre que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […]».

Les caractéristiques du logement décent sont décrites par les articles 2 et 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, précisant ainsi notamment que le logement assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre est en bon état d’entretien, les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il précise que le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasite et que les portes et fenêtres ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur présentent une étanchéïté à l’air suffisante.

En l’espèce, le contrat de bail – article 6 – Etat des lieux précise qu’il a été convenu entre les parties que la maison serait louée en l’état.

Madame [X] [L] produit les différents mails adressés au bailleur depuis son entrée dans le logement. Dès août 2014, elle signale la défectuosité des fenêtres avec des joints de carreaux qui s’effritent, des carreaux qui risquent de tomber. En janvier 2017, elle l’alerte sur les difficultés de chauffage qu’elle rencontre du fait de la vitrine et d’une température intérieure qu’elle n’arrive pas à faire passer au dessus de 15°. S’il est confirmé que les travaux de réfection de la toiture ont été réalisés par Monsieur [D] [H] en 2021, ceux-ci sont intervenus après plusieurs signalements de fuite d’eau en mars 2015 puis en octobre 2017 et en novembre 2019. Il ressort clairement que Monsieur [D] [H] n’a pas envisagé de faire faire les travaux de réfection des menuiseries extérieures à réception du devis obtenu suite aux démarches faites par Madame [X] [L]. En janvier 2023, Madame [X] [L] écrit à nouveau au bailleur pour lui signaler les températures très basses en intérieur malgré les aménagements qu’elle a pu apporter (pose de film sur la vitrine, doubles rideaux isolants, tentative de calfeutrage de la porte d’entrée). Elle y souligne la forte humidité présente dans les pièces. Les échanges de mail, leur régularité et sa venue régulière confirment que Monsieur [D] [H] a bien connaissance de l’état du logement loué et de la nature des travaux réalisés par Madame [X] [L].

Le procès verbal dressé par commissaire de justice le 5 janvier 2024 porte constat que dans le séjour“le mur pignon est simplement plaqué, sans isolation,alors que sur la face extérieures dudit mur se trouve une vitrine toute aussi vétuste que celle précitée, constituée de panneaux en simple vitrage à l’intérieur duquel pousse d’ailleurs de mauvaises herbes ; dans la cuisine “la présence d’une fenêtre particulièrement vétuste, chassis bois, simple vitrage, qui ferme très difficilement et avec des joints maintenant les vitres qui se délitent” ; “la porte d’entrée est ancienne et vétuste, comportant des surfaces vitrées en simple vitrage affectées de points de moisissure outre un percement d’environ quinze centimères de largeur en partie basse simplement comblé par un panneau de PVC cloué sur la face interne”. Le procès verbal mentionne des taches à différents endroits, traces d’anciennes fuites sur toiture. Il est fait mention par ailleurs d’un décrochement au plafond rendant visible le sol des combles de l’immeuble, sans aucune isolation de la zone. Le logement ne permet pas une aération suffisante, la vitrine donnant sur la pièce de vie ne s’ouvrant plus du fait de sa vétusté.

Il est constant que le logement objet du contrat du bail présente des désordres qui relèvent des obligations du bailleur d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes réparations nécessaires. Compte tenu de ces désordres, connus du propriétaire qui y apporte ponctuellement des réponses insuffisantes (ex pour isoler la vitrine, suite à un courrier du 25 janvier 2023, Monsieur [D] [H] apporte des panneaux isolants, à charge pour la locataire de les adapter en taille et les poser), le montant du loyer pour la période du 15 décembre 2020 au 15 décembre 2023, date de départ de la locataire, seront fixés à 60% du montant du loyer mensuel. Monsieur [D] [H] sera condamné à verser à Madame [X] [L] la somme de 5 940 €.

Concernant son préjudice financier, Madame [X] [L] produit le relevé des achats de produits et rideaux isolants (180,27 €) et consommables de gaz pour 837,39 € ainsi que ses relevés de consommation d’électricité. Il ne ressort pas des documents produits que la consommation annuelle soit incohérente avec la surface du logement. Quant à la pose de rideaux isolants et menus travaux faits, ils relèvent d’éléments de confort du locataire qui ne peuvent être mis à la charge du propriétaire. Madame [X] [L] sera déboutée de sa demande à ce titre.

RG 24/2765

Concernant son préjudice moral, Madame [X] [L] n’apporte aucun élément de nature à évaluer celui-ci. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, il ne saurait être équitable de laisser à la charge de Madame [X] [L] les frais qu’elle a du engager pour la présente procédure. Monsieur [D] [H] sera condamné à lui payer la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [D] [H], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [D] [H] à verser à Madame [X] [L] la somme de 5 940 € au titre de son préjudice de jouissance ;

Déboute Madame [X] [L] de ses demandes au titre du préjudice financier et du préjudice moral ;

Condamne Monsieur [D] [H] à verser la somme de 1000 € à Madame [X] [L] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [D] [H] aux entiers dépens;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,