MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00287 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IPJD

AFFAIRE : S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE / [I] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE,

dont le siège social est sis Bd du Parc d’Affaires Eurotunnel – BP 111 – 62903 COQUELLES CEDEX

représentée par Maître Sébastien HABOURDIN de la SCP CAPELLE – HABOURDIN – LACHERIE, avocats au barreau de BETHUNE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [F],

demeurant 67 ALLEE DES FIGUIERS – 62540 MARLES LES MINES

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2023, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a donné à bail à monsieur [I] [F] un local à usage d’habitation situé 67 allée des figuiers 62540 MARLES LES MINES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant révisable de 465, 01 euros pour le logement et 37, 86 euros pour le parking, le tout hors charges.

Alléguant du non-paiement des loyers, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a fait délivrer à monsieur [I] [F] par exploit de commissaire de justice du 10 septembre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 1 576, 31 euros arrêtée au 30 août 2024.

Par acte du 11 février 2025, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a fait assigner monsieur [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE. Elle lui demande de :

Constater à défaut prononcer la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

Ordonner l’expulsion de monsieur [I] [F] et celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Dire et juger que monsieur [I] [F] devra rendre les lieux libres de sa personne et de celle de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives,

Autoriser le bailleur à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de monsieur [I] [F] en vertu de l’article L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner monsieur [I] [F] au paiement de la somme de 2 053, 07 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 janvier 2025 déduction faite des acomptes perçus à ce jour. Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

Condamner monsieur [I] [F] au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,

Condamner monsieur [I] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner monsieur [I] [F] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner monsieur [I] [F] au paiement des frais et dépens,

Condamner monsieur [I] [F] au paiement de la somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.

L’affaire a été entendue à l’audience du 28 novembre 2025.

La SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a comparu représentée par son conseil. Elle a réitéré les termes de son assignation ; elle a actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 2 187, 25 euros arrêtée au 20 novembre 2025.

A l’appui de ses demandes, elle a soutenu qu’un commandement de payer en date du 10 septembre 2024 a été signifié à monsieur [I] [F] mais que ses causes n’ont pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle précise que la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a déclaré recevable le dossier présenté par monsieur [I] [F] ; le dossier est en cours d’instruction ; elle ne s’est pas prononcée sur l’octroi de délais de paiement et précise que le paiement des loyers et charges courants a repris.

Monsieur [I] [F] cité à étude, était absent à l’audience et n’était pas représenté.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 20 novembre 2025 ; il a été lu à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Les conséquences de la non comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière et bien fondée.

2- La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

La saisine de la CCAPEX a été réalisée le 11 septembre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 11 février 2025.

L’assignation du 11 février 2025 a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 février 2025 soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

3- Le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux, si le commandement a été délivré après le 29 juillet 2023 et si les parties n’ont pas choisi de lui donner effet à l’issue d’un délai de deux mois au lieu de six semaines.

En l’espèce, le contrat de bail sous seing privé du 20 février 2023 est produit à l’appui de la demande ; il stipule une clause résolutoire en page 4 § 4-5.

Un commandement de payer la somme de 1 576, 31 euros représentant le montant des loyers et des charges dus au 30 août 2024, a été délivré le 10 septembre 2024.

Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées, que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, ce délai ayant été choisi par le bailleur en dérogation au délai légal de six semaines.

La décision de recevabilité du dossier de surendettement de monsieur [I] [F], rendue le 30 septembre 2025 par la commission de surendettement des particuliers, est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sorte que cette décision est sans incidence sur l’acquisition de ladite clause.

La demande est recevable et il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 12 novembre 2024 (le 11 novembre étant un jour férié).

Dès lors depuis cette date, monsieur [I] [F] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il sera condamné à restituer les lieux loués situés 67 allée des figuiers 62540 MARLES LES MINES.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

4- La demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées que monsieur [I] [F] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges de sorte qu’à ce titre, il reste dû à la date du 20 novembre 2025, la somme de 2 049, 08 euros déduction faite des frais de justice et des frais non justifiés par le bailleur.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [I] [F] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH la somme de 2 049, 08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025.

5- Les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 indique que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a rendu le 30 septembre 2025 au profit de monsieur [I] [F], une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement. Il n’est pas contesté que la situation de surendettement est en cours d’instruction.

Il résulte en outre du décompte produit par le bailleur, que monsieur [I] [F] a repris le paiement des loyers courants.

Dès lors compte-tenu du montant de la dette locative et des ressources et charges du locataire telles que versées aux débats, compte tenu également de la reprise du paiement des loyers courants, il convient d’accorder à monsieur [I] [F] des délais de paiement, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de l’autoriser à se libérer de sa dette au moyen de 34 mensualités d’un montant de 60 euros chacune, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, en sus du loyer courant, jusqu’à selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation au profit de monsieur [I] [F], la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du code de la consommation, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

A défaut de respect par monsieur [I] [F] des modalités d’apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et celui-ci pourra être expulsé s’il ne libère pas volontairement les lieux.

Il serait alors tenu de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, afin de réparer le préjudice causé au bailleur lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux. Cette indemnité, représente le montant du loyer et des charges.

6- La demande au titre de la résistance abusive

La SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH fonde sa demande d’indemnisation sur l’article 1153 du code civil qui prévoit depuis le 1er octobre 2016 que le représentant légal, judiciaire ou conventionnel n’est fondé à agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés.

Il ressort de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Par ailleurs le simple fait de ne pas s’acquitter du paiement d’une dette, ne suffit pas à démontrer la mauvaise foi.

A défaut de démonstration par la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH d’une faute constitutive d’un abus commise par monsieur [I] [F] qui serait à l’origine d’un préjudice, le bailleur est débouté de sa demande au titre de la résistance abusive.

7- Les demandes accessoires

a) Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [F] est condamné aux dépens.

b) Les frais irrépétibles

Il ressort de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas d’allouer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

c) L’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH recevable ;

DIT que le bail conclu le 20 février 2023 entre la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH et monsieur [I] [F], et relatif à l’immeuble d’habitation situé 67 allée des figuiers 62540 MARLES LES MINES, est résilié depuis le 12 novembre 2024 ;

CONDAMNE monsieur [I] [F] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH la somme de 2 049, 08 euros (deux mille quarante-neuf euros et huit cents) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025 ;

AUTORISE monsieur [I] [F] à se libérer de sa dette en 34 mensualités successives d’un montant de 60 euros (soixante euros) chacune, en sus de son loyer courant, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorées des frais et intérêts restant dus à cette date, jusqu’à selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation au profit de monsieur [I] [F], la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du code de la consommation, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que pendant ces délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

RAPPELLE que si monsieur [I] [F] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de bail pendant ce délai, ainsi que de l’arriéré locatif selon les modalités ci-dessus définies, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’il puisse être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de monsieur [I] [F] et à celle de tout occupant de son chef, de l’immeuble situé 67 allée des figuiers 62540 MARLES LES MINES, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— que monsieur [I] [F] soit condamné à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payés en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du paiement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH de sa demande au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE monsieur [I] [F] aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH de ses plus amples demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 20 février 2026.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION