TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05253 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46YD

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, Toque : E0007

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, Toque : D0368

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 07 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05253 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46YD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2021, la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à M. [R] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 890,66 euros et d’une provision pour charges de 198,63 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4966,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [H] le 23 février 2024.

Par assignation du 15 mai 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5168,91 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, sauf à parfaire le jour de l’audience,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l’audience du 10 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue le 22 novembre 2024.

À l’audience du 22 novembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 novembre 2024, s’élève désormais à 7 368,39 euros. Elle considère par ailleurs qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [R] [H], représenté par son conseil, se référant aux conclusions déposées à l’audience, conteste le montant de la dette. Il indique que les sommes de 23.60 euros et 676.44 euros demandées ne sont pas justifiées. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 200 euros, en plus du loyer courant.

M. [R] [H] expose qu’il est en reconversion professionnelle et qu’une demande de RSA est en cours. Il indique que son fils l’aide pour le paiement du loyer.

M. [R] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [R] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail ayant été reconduit tacitement postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme de la loi du 6 juillet 1989, il convient de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telles qu’en vigueur après le 29 juillet 2023.

Il est constaté qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 22 février 2024 et la somme de 4 966,18 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 05 avril 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, des propos tenus à l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que M. [R] [H] qui était aide-soignant suit une formation pour devenir infirmier dans le cadre de laquelle il effectue des stages rémunérés en service hospitalier. Il justifie par courrier de la Région Ile de France en date du 26 septembre 2024 devoir percevoir une bourse de 3766, 29 euros pour la session de janvier 2024. Il a fait, par ailleurs, une demande de RSA et indique que son fils de 27 ans qui réside avec lui a trouvé un emploi. Ainsi, les revenus du foyer lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [R] [H] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 novembre 2024, M. [R] [H] lui devait la somme de 7 344,63 euros (7706,21 – 337,82 euros au titre des frais de contentieux – 23,76 au titre des pénalités SLS), terme d’octobre 2024 inclus soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [H] conteste une partie de la dette. Il sollicite que la somme de 23.76 euros au titre des pénalités d’enquête SLS ainsi que la somme de 676.44 euros au titre de l'« efd msl » soient soustraites du montant de la dette, ces sommes n’étant pas justifiées.

Le demandeur indique en délibéré que le terme « efd msl » vise les charges d’eau froide mensuelles.

En l’absence de contestations sérieuses formulées par M. [R] [H], sa demande visant à voir écarter en référé cette partie de la dette locative d’un montant de 700,2 euros sera rejetée.

M. [R] [H] sera condamné à régler à titre provisoire la somme de 7 344,63 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 149.25 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 05 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire, sans qu’il n’y ait lieu à majoration.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE qu’un commandement de payer a été signifié à M. [R] [H] le 22 février 2024 et que la somme de 4 966,18 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 juin 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [R] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 05 avril 2024,

CONDAMNE M. [R] [H] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 7 344,63 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus,

AUTORISE M. [R] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 05 avril 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [R] [H] sera condamné à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 février 2024 et celui de l’assignation du 15 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE