MINUTE N° : 25/01166

JUGEMENT

DU 14 Novembre 2025

N° RC 25/00241

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Localité 8] METROPOLE HABITAT

ET :

[U] [T] [M]

Débats à l’audience du 09 Octobre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 8] METROPOLE HABITAT

Copie à :

Monsieur [T] [M]

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 8] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [F], salariée au service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [U] [T] [M]

né le 06 Décembre 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 août 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] METROPOLE HABITAT (ex [Localité 8] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [U] [T] [M] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 177,75 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 17 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [U] [T] [M] par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [U] [T] [M] ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [U] [T] [M] au paiement :

• de la somme en principal de 410,89 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

• d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail ;

• de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de ses formalités et de l’assignation.

A l’audience du 9 octobre 2025, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT – par sa représentante dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 802,89 € au 6 octobre 2025. Elle indique que le locataire n’a pas de contact régulier avec [Localité 8] METROPOLE HABITAT.

Monsieur Monsieur [U] [T] [M] explique à l’audience qu’il vient de trouver un emploi en maintenance industrielle et qu’il perçoit à ce titre l’équivalent du SMIC. Il souhaite rester dans le logement et propose de règler une somme supérieure à son loyer résiduel pour apurer sa dette.

Il est donné communication du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. Il y est indiqué que Monsieur est au chômage et perçoit environ 500 € à titre d’indemnités.

Monsieur est invité à produire en cours de délibéré, avant le 1er novembre, son bulletin de salaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 octobre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 26 août 2021, le commandement de payer délivré le 17 septembre 2024 pour un montant en principal de 293,29 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 802,89 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte les frais de commissaire de justice à hauteur de 138,49 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après.

Monsieur [U] [T] [M] seront ainsi condamné à verser à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 664,40 €, hors frais.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et délais suspensifs

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 17 septembre 2024 portant sur la somme en principal de 293,29 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 26 juin 2021 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, le dit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Les causes du commandement de payer n’ont cependant pas été réglées dans ce délai de deux mois applicable en l’espèce, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 18 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [U] [T] [M] a repris le paiement de leur loyer courant avec un versement de 272 € le 2 septembre 2025.

Monsieur [U] [T] [M] propose de régler la somme de 100 € en plus de son loyer courant.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la proposition de délais faite par Monsieur [U] [T] [M], il lui sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidaire de Monsieur [U] [T] [M] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2021 entre Monsieur [U] [T] [M] et l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 18 novembre 2024 ;

Condamne Monsieur [U] [T] [M] à payer à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 664,40 € (SIX CENT SOIXANTE QUATRE EUROS, QUARANTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 octobre 2025 ;

Autorise Monsieur [U] [T] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 6 mensualités de 100 € chacune, la septième mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [U] [T] [M] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [T] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [U] [T] [M] soit condamné à verser à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [U] [T] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection