TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00080 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C4R7

Le

Copie exécutoire + copie à M^e WACQUET

Copie exécutoire + copie à M^e Me [A]

Copie à la sous-préfecture de [Localité 1] QUENTIN

Copie dossier

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

DEMANDEUR

M. [U] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe WACQUET, avocat au barreau d’AMIENS, substitué par M^e COUTEL Alexandre, avocat au barreau d’AMIENS

DÉFENDEURS

M. [L] [X]

né le 17 Juin 1991 à [Localité 2]

, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sylvie RACLE-GANDILLET, avocate au barreau de SAINT-QUENTIN, substituée par M^e PONCHON Gilles, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Mme [W] [E]

née le 20 Octobre 1998 à [Localité 2]

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sylvie RACLE-GANDILLET, avocate au barreau de SAINT-QUENTIN, substituée par M^e PONCHON Gilles, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 13 Février 2026 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Karine BLEUSE, GREFFIER;

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : [C] HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 5 mai 2018, Monsieur [U] [Z] a donné à bail à Monsieur [L] [X] et Madame [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 450 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 août 2024.

Monsieur [U] [Z] a ensuite fait assigner Monsieur [L] [X] et Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection de SAINT QUENTIN par un acte du 5 février 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré.

A l’audience du 13 février 2026, Monsieur [U] [Z] – représenté par Maître WACQUET substitué par Maître COUTEL – reprend les termes de son assignation et de ses conclusions pour demander de constater, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [X] et Madame [E] ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisée à la somme de 11.864 €, arriéré actualisé à la date du 16 février 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 450 euros, d’une indemnité de 2.500 euros au titre de son préjudice moral, outre une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur [L] [X] et Madame [E], représentés par Maître [A] substituée par Maître [S], demandent :

Que soit ordonnée avant dire droit une expertise judiciaire du logement pour déterminer si ce dernier est décent et si les désordres constatés résultent de la responsabilité du preneur ou du bailleur, Que soit ordonnée la restitution des loyers perçus et le rejet des prétentions de la partie demanderesse. Que Monsieur [Z] soit condamné aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026. Les parties sont autorisées à produire un décompte actualisé des sommes dues au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 18 février 2026 pour la partie demanderesse et jusqu’au 23 février 2026 pour la partie défenderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE AVANT DIRE DROIT D’EXPERTISE

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

En l’espèce, Monsieur [U] [Z] justifie :

De l’intervention de la société Pillaud Matériaux Soisson par une facture en date du 4 octobre 2023 pour une prestation d’installation de store occultant et de ventilation PVC, De l’intervention de la SASU PLAIS [Q] par une facture en date du 4 octobre 2023 pour une prestation de fourniture et de pose de 5 DCL et de deux VMC, De l’intervention de la société LS PLOMBERIE par une facture en date du 5 décembre 2023 pour des travaux de plomberie (douche, chauffe-eau, vidange…)Il en résulte que des travaux ont été effectués pour remédier aux désordres de sorte qu’une expertise n’apparaît pas être en mesure de conserver ou établir la preuve de ces derniers.

La demande d’expertise avant dire droit formulée par Monsieur [L] [X] et Madame [E] sera donc rejetée.

II. SUR LA RECEVABILITE :

Monsieur [U] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

III. SUR LE FOND

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [U] [Z] produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [X] et Madame [E] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11.864 €, arriéré actualisé à la date du 16 février 2026.

Monsieur [L] [X] et Madame [E] ne contestent pas le principe de la dette mais justifient :

D’un virement en date du 8 août 2024 pour un montant de 70 euros entre les mains de Maître [C] [K], D’un virement en date du 5 septembre 2024 pour un montant de 70 euros entre les mains de Maître [C] [K], D’un virement en date du 24 octobre 2024 pour un montant de 70 euros entre les mains de Maître [C] [K], D’un virement en date du 6 décembre 2024 pour un montant de 70 euros entre les mains de Maître [C] [K], D’un virement en date du 24 janvier 2025 pour un montant de 54 euros entre les mains de Maître [C] [K], D’un virement en date du 6 mars 2025 pour un montant de 57 euros entre les mains de Maître [C] [K].

Ils produisent également d’un décompte des sommes dues émis par Maître [K] en date du 16 février 2026 attestant des versements pour un montant total de 676 euros entre le 9 août 2024 et le 22 mai 2025, somme qui ne figure pas dans le décompte produit par la partie demanderesse et qui sera par conséquent déduite.

Par ailleurs, Monsieur [U] [Z] ne justifie pas des taxes d’ordures ménagères pour 2023,2024 et 2025 de sorte que la somme de 275 euros sollicitée à ce titre sera également déduite.

Pour autant, si Monsieur [L] [X] et Madame [E] justifient de la suspension de leurs droits à l’allocation logement familiale, ils ne rapportent pas la preuve de ce que cette suspension résulte des manquements du bailleur. Il n’y a donc pas lieu de déduire les sommes correspondantes comme sollicité.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 10.913 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.039 € à compter du commandement de payer (2 août 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

B- SUR LES MANQUEMENTS DU BAILLEUR

Aux termes des articles 1219 et 1220 du code civil, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais ».

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 4] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En l’espèce, il résulte d’un rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation d’un logement individuel diligenté par un agent municipal de la ville de [Localité 5] en date du 29 août 2023 que le logement litigieux présente les désordres suivants :

S’agissant des éléments environnementaux, « Le terrain n’est pas entretenu. Cette situation est susceptible de favoriser l’apparition, la propagation et la résidence de nuisibles. Risque pour la santé : atteinte à la santé mentale, sensation d’oppression, repli sur soi, dépression »S’agissant de la sécurité du bâtiment, « Présence d’un trou en formation », « cave visible en dessous », « la première marche de l’escalier est dégradée et affaissée, absence de main courante dans la montée d’escalier », « risque pour la santé : chocs, chutes de personnes », S’agissant de la ventilation, humidité et infiltrations, « VMC partiellement fonctionnelle », « des traces d’infiltrations sont visibles, laissant présager de défauts d’étanchéité des couvertures, de fuites sur l’installation » notamment sur la cabine de douche, sur le tuyau d’évacuation des water-closet et sur le vélux de chambre, « les revêtements des murs et des plafonds de la plupart des pièces sont couverts de moisissures susceptible de nuire à la santé des occupants », « risque pour la santé : maladie pulmonaire, asthme allergie », S’agissant des moyens de chauffage et de production d’eau chaude, « absence de dispositif de chauffage fixe », « utilisation d’un chauffage d’appoint », « défaut d’efficacité des dispositifs de chauffage » et « chauffage électrique insuffisant », S’agissant des réseaux, « des problèmes d’évacuation des eaux usées et des remontées d’eau usées/engorgement au niveau de l’évier/lavabo/WC/douche/baignoire » sont constatés.

Monsieur [L] [X] et Madame [E] produisent en outre des photographies de trous dans le placoplâtre et dans le sol d’un jardin ainsi que d’installations électriques et de chauffage vétustes, sans qu’il ne soit possible de les dater ou de les localiser.

Il en résulte que, le 29 août 2023, la date de l’inspection par un agent municipal, le logement ne présentait pas les caractéristiques d’un logement décent. Pour autant, les parties défenderesses ne produisent ni rapport de l’Agence régionale de santé ni arrêté de traitement de l’insalubrité émanant de la Préfecture. Ils se sont en outre maintenus dans les lieux depuis lors.

Par ailleurs, Monsieur [U] [Z] justifie d’interventions d’installation de store occultant, de ventilation, de 5 DCL, de 2 VMC et de plomberie par des factures en date du 4 octobre 2023 et du 5 décembre 2023.

Il n’est dès lors pas justifié d’une impossibilité totale d’utiliser le logement de sorte que les conditions de l’exception d’inexécution ne sauraient être retenues.

C. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 5 mai 2018 contient une clause résolutoire (page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 août 2024, pour la somme en principal de 3.039 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 octobre 2024

L’expulsion de Monsieur [L] [X] et Madame [E] sera ordonnée, en conséquence.

Monsieur [L] [X] et Madame [E] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit un montant total de 450 euros qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par Monsieur [U] [Z] du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS

Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Monsieur [U] [Z] ne justifie ni de la dégradation de son quotidien dont il allègue en raison de la présente procédure ni d’un attachement particulier au bien immobilier objet du bail litigieux qui justifierait que l’occupation même de ce dernier par les parties défenderesses lui cause préjudice. Il ne demande pas davantage réparation d’un préjudice matériel qui serait la conséquence des dégradations et n’allègue d’aucun préjudice distinct des dégradations de nature à constituer un préjudice moral.

Dès lors, Monsieur [U] [Z] sera débouté de sa demande de condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice moral.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [X] et Madame [E], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [Z], Monsieur [L] [X] et Madame [E] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’expertise avant dire droit formulée par Monsieur [L] [X] et Madame [E] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mai 2018 entre Monsieur [U] [Z] et Monsieur [L] [X] et Madame [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 3] , sont réunies à la date du 3 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [X] et Madame [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [X] et Madame [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [X] et Madame [E] à payer à Monsieur [U] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 450 euros, incluant les frais d’assurance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [X] et Madame [E] à verser à Monsieur [U] [Z] la somme de 10.913 € (décompte arrêté au 16 février 2026 ), avec les intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024sur la somme de 3.039 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

REJETTE les demandes indemnitaires de Monsieur [U] [Z] au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [X] et Madame [E] à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [X] et Madame [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT