MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Janvier 2025

N° RC 24/01965

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

CDC HABITAT SOCIAL

ET :

[T] [V]

Débats à l’audience du 24 Octobre 2024

copie et grosse le :

à Me [Localité 6]

copie le :

à Mme [V]

à M. Le Préfet d'[Localité 8] et [Localité 11]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 03 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [T] [V]

née le 08 Août 1984 à TUNISIE, demeurant [Adresse 5]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

la SA [Adresse 7] aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail, par acte sous seing privé du 17 novembre 2016, à Mme [T] [V] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 9][Adresse 4], pour un loyer principal mensuel de 329,17 euros outre une provision sur charges de 101,90 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA CDC HABITAT S OCIAL a fait signifier un commandement de payer et de justifier de l’assurance des locaux visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024 pour voir, :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer sa résiliattion ;

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [V] devenue occupante sans droit ni titre;

— et obtenir sa condamnation à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.360,92 euros arrêté au 13 mars 2024 à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation sur la base du loyer et des charges actualisées, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 24 octobre 2024, SA CDC HABITAT SOCIAL, représenté par son conseil, actualise ses demandes au titre des impayés de loyers à la somme de 647,07 euros, arrêtée au 15 octobre 2024 (échéance de septembre inclus).

Elle fait valoir que les paiements ont repris, que sa locataire a justifié de son assurance et qu’elle accepte dès lors les délais sollicités au regard des efforts fournis.

En défense, Mme [T] [V] , comparante, indique avoir eu des difficultés en raison de retards de paiement de son salaire et avoir justifié de son assurance. Elle se reconnait débitrice de la somme réclamée et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle propose de verser 70 euros en plus du loyer résiduel courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il en a été donné lecture

A l’issue des débats, la décision mise en délibéré au 5 janvier 2025 a vu son prononcé avancé au 03 janvier .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la revabilité de l’action

L’assignation délivrée le 9 avril 2024, a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2024 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur justifie également de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 janvier 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et sa suspension

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 janvier 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1.400,14 euros au titre des impayés de loyers et de charges et de justifier d’une assurance des risques locatifs. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Au regard des efforts réalisés depuis l’assignation, de la reprise du paiement du loyer courant, de l’accord du bailleur et de la situation actuelle de Mme [T] [V], il convient de lui accorder des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera sensée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 du même texte, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifer tous les élements constitutifs de la dette locative.

Le demandeur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le17 novembre 2016, le commandement de payer délivré le 18 janvier 2024 et un décompte de créance actualisant à la somme de 647,07 euros, arrêtée à la date du 15 octobre 2024 (échéance de septembre 2024 inclus) sa créance à l’encontre de à la charge de la défenderesse.

Il y a lieu toutefois d’extourner de ce décompte :

— les frais compris dans les dépens : 122,38 euros + 126, 97 euros = 249.35 euros

— les frais d’enquête non justifiés : 7,62 euros x 3 = 22,86 euros

En conséquence, Mme [T] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 374,86 euros au titre des impayés de loyers et de charges.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [V] partie perdante sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Condamne Mme [T] [V] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de trois cent soixante quatorze euros et quatre vingt six centimes (374,86 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus au 15 octobre 2024 (échéance de septembre 2024 inclus) ;

Constate la résiliation du bail à la date du 18 mars 2024 ;

Dit qu’il sera sursis à l’exécution des poursuites et autorise Mme [T] [V], à se libérer de sa dette de 374,86 euros en 5 mensualités de 70 euros et une cinquième mensualités réglant le solde en principal, frais et intérêts ;

Dit que les mensualités devront être payées pour la première fois dans le mois suivant la signification du jugement, en sus de chaque échéances du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Mme [T] [V] d’avoir libéré les lieux situés à [Localité 10][Adresse 1], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Mme [T] [V] suivront alors le sort réservé par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 -Mme [T] [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Déboute la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection