MINUTE N° : 25/00739

JUGEMENT

DU 03 Juillet 2025

N° RC 24/05870

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. LES BOISSES

ET :

[W] [F]

Débats à l’audience du 22 Mai 2025

Le

Copie executoire et copie à :

S.C.I. LES BOISSES

Copie à :

M. [F]

Monsieur le Prefet d'[Localité 8] et [Localité 9]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. LES BOISSES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

D’une Part ;

ET :

Monsieur [W] [F]

né le 04 Décembre 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/5870

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2019, Monsieur [B] [O] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [F] portant sur un logement situé13 [Adresse 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 308 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 17 septembre 2024, la SCI LES BOISSES – suite à acquisition en date du 30 septembre 2019 – a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La SCI LES BOISSES a ainsi fait assigner Monsieur [N] [F] par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail de Monsieur [N] [F] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [F], occupant sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [N] [F] au paiement de la somme en principal de 5 524 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Monsieur [N] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [N] [F] à verser à la SCI LES BOISSES la somme de 600.00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [N] [F] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et la présente assignation.

A l’audience du 22 mai 2025, Monsieur [X] [G], gérant de la SCI LES BOISSES – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 10 455 € au 10 mai 2025. Le dernier paiement de loyer a été fait en juillet 2024.

Monsieur [X] [G] est invité à produire en cours de délibéré, d’ici au 31 mai 2025, les statuts et Kbis de la SCI LES BOISSES. Ces documents ont été transmis et reçus par le Tribunal judiciaire le 26 mai 2025.

Monsieur [N] [F] explique ne plus avoir d’activité salariée suite à la suspension de son permis de conduire. Il indique avoir fait une démarche pour obtenir un prêt bancaire courant 2023, sans que cette demande n’ait abouti à ce jour compte tenu de la perte de sa carte d’identité. Il dit être indemnisé actuellement à hauteur de 700 € par mois par France Travail. Il devrait reprendre une activité de laveur au sein de la société de transport routier à compter de juin puis reprendre son activité de chauffeur routier à compter d’août avec une rémunération de 2300 €. Il envisage alors un nouveau crédit. Il explique que son logement est insalubre, mal isolé avec des coûts de consommation énergétiques très importants, ne pas avoir de VMC, motifs pour lesquels il a stoppé le paiement des loyers. Il souhaite quitter le logement et s’acquitter de ses dettes. Une demande d’aide personnelle au logement est en cours au niveau de la CAF, avec une estimation du droit de 230 €

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [N] [F] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé par la [Adresse 10] [Localité 6].

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 septembre 2024, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023- 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 8] et [Localité 9] par voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le1er juin 2019 ainsi que le commandement de payer délivré le 27 septembre 2024 pour un montant en principal de 2 818 € et le décompte actualisé au 10 mai 2025 à la somme de 10 455 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Le bailleur produit un décompte portant mention depuis janvier 2021 d’un loyer mensuel de 30 € pour parking sans justifier d’un contrat de location à ce titre. Il sera déduit la somme de 1 590 € (30 € *53 mensualités de janvier 2021 à mai 2025).

Monsieur [N] [F] sera ainsi condamné à verser à la SCI LES BOISSES la somme de 8 865 € arrêtée au 10 mai 2025, échéance de mai incluse.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 27 septembre 2024 portant sur la somme en principal de 2 818 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [N] [F] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 1er juin 2019 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Il ressort du décompte produit que Monsieur [N] [F] n’a pas repris le paiement de son loyer depuis juillet 2024 (dernier réglement en date du 8 juillet 2024).

En l’absence de paiement du loyer courant et au vu de la capacité financière de Monsieur [N] [F], il ne pourra lui être accordé des délais de paiement. Son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 novembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [N] [F] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2019 entre Monsieur [N] [F] et Monsieur [B] [O] – repris suite à achat du bien par la SCI LES BOISSES – concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 29 novembre 2024 ;

Condamne Monsieur [N] [F] à payer à la SCI DES BOISSES la somme de 8 865 € (HUIT MILLE HUIT CENT SOIXANTE CINQ EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 mai 2025 ;

Dit que Monsieur [N] [F] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

RG 24/5870

Ordonne en conséquence Monsieur [N] [F] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [N] [F], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [N] [F] à payer à la SCI LES BOISSES une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [N] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,