TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Sophie BILSKI CERVIER

— M^e Xavier DEMEUZOY

Copies certifiées conformes à:

— M^e Sophie BILSKI CERVIER

— M^e Xavier DEMEUZOY

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/04250

N° Portalis 352J-W-B7G-CV4EA

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet SOLIGNAC et LACAZE Immobilier,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DEFENDERESSE

S.C.I. PRESTIGE MONTMARTE,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1735

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 22/04250 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV4EA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI PRESTIGE MONTMARTE est propriétaire des lots n°25 et 40 d’un immeuble situé, [Adresse 4] à Paris (75018).

Par exploit d’huissier signifié le 28 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à Paris (75018) a fait assigner la SCI PRESTIGE MONTMARTE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 28 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 juillet 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6, 1240 et suivants du code civil et des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Déclarer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] recevable en ses demandes, fins et prétentions.

Déclarer irrecevable la demande d’annulation des assemblées générales des 8 octobre 2018 et 21 juin 2024 formulée par la société PRESTIGE MONTMARTE.

Débouter la société PRESTIGE MONTMARTE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires.

Condamner la société PRESTIGE MONTMARTE, à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  34 979,28 euros arrêtée au 3 juillet 2025, se décomposant comme suit :

▪ 33 916,48 euros au titre des charges de copropriété impayées au 3 juillet 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 1 er juillet 2021.

▪ 1 062,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

—  7 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner la société PRESTIGE MONTMARTE aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement :

Dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul appel de charges ou travaux à son échéance, sans mise en demeure préalable, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible.

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles L 622-7 et R 622-24 du code de commerce, la SCI PRESTIGE MONTMARTE demande au tribunal de :

« À titre principal :

— DECLARER les résolutions des assemblées générales datant du 8 octobre 2018 et 28 juin 2019 inopposables à la SCI PRESTIGE MONTMARTRE.

— JUGER que la dette litigieuse de la SCI PRESTIGE MONTMARTRE à hauteur de 33 916,48 euros n’est pas certaine, liquide et exigible.

— JUGER que la demande du Syndicat des copropriétaire dans son action initiale portait sur les assemblées générales du 8 octobre 2018 et 28 juin 2019 ;

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 22/04250 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV4EA

— DECLARER nulles les Assemblées Générales du 8 octobre 2018 et 28 juin 2019 ;

— DECLARER que la présente procédure est désormais dépourvu objet ;

— JUGER que la SCI PRESTIGE MONTMARTRE est fondée à ne pas payer la réfection de toiture ;

En conséquence :

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, prétentions et fins.

À titre subsidiaire :

— JUGER que la résolution portant sur les travaux de réfection de la toiture caractérisée d’urgents et de grande ampleur n’a pas été adoptée avec la bonne majorité.

— JUGER que la SCI PRESTIGE MONTMARTRE est légitime à faire valoir son droit de contester les assemblées générales du 8 octobre 2018 et 21 juin 2024, et solliciter leur annulation et de ne pas régler la somme correspondant aux charges de copropriété pour lesdits travaux de réfection dans la mesure où le délai n’a pas couru.

— DECLARER nuls les travaux votés durant les Assemblée Générales du 21 juin 2024.

En conséquence :

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions.

À titre infiniment subsidiaire et si la demande de paiement devait être retenue par le Tribunal :

— JUGER que la SCI PRESTIGE MONTMARTRE est tenue à payer uniquement les sommes prévues lors de l’assemblée générale du 21 juin 2024.

— ACCORDER à la société PRESTIGE MONTMARTRE un échéancier de 24 mois sur la dette de charges réclamée par le syndicat, en sus des charges courantes, le paiement de la première mensualité devant intervenir dans le mois suivant le délibéré à intervenir, avec clause de déchéance automatique en cas de non-respect de celui-ci ;

— JUGER qu’à défaut de règlement d’une mensualité à son échéance, suivie d’une mise en demeure demeurée infructueuse durant huit jours, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

En conséquence :

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions.

En tout état de cause :

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer la SCI PRESTIGE MONTMARTRE la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral et matériel ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

— ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 15 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.”

Il précise que “l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicte la révocation de l’ordonnance de clôture par conclusions notifiées le 14 janvier 2026 afin que soient pris en compte les règlements du défendeur intervenus postérieurement à l’ordonnance de clôture ainsi que les nouveaux appels de fonds travaux qui n’ont pas été payés.

La SCI PRESTIGE MONTMARTE s’oppose à cette demande qu’elle estime dilatoire et dénuée de cause grave.

Force est de relever que l’existence de règlements postérieurs à l’ordonnance de clôture ainsi que de nouveaux appels de fonds ne peuvent être considérés comme des causes graves au sens de l’article 803 du code de procédure civile, évènements qui pourront donner lieu par la suite à une régularisation en cas de condamnation du défendeur dans le cadre de l’exécution de la présente décision, ou le cas échéant à une nouvelle procédure judiciaire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

2- Sur l’annulation des assemblées générales des 8 octobre 2018, 28 juin 2019 et 21 juin 2024

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Aux termes de l’article 18 du décret du 17 mars 1967, le délai prévu à l’article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.

Il est constant que lorsque la décision d’assemblée générale attaquée a été fait l’objet d’une décision postérieure contre laquelle le copropriétaire n’a formé aucun recours, de sorte qu’elle est devenue définitive, l’action du copropriétaire contre la décision initiale est sans objet.

En l’espèce, la SCI PRESTIGE MONTMARTE fait valoir la nullité des assemblées générales des 8 octobre 2018 et 28 juin 2019 expliquant que les travaux ont été adoptés en assemblée générale du 8 octobre 2018 à la mauvaise majorité ; que la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2019 n’a pas été faite dans le respect du délai légal de sorte que le délai de prescription n’est toujours pas acquis. Elle sollicite également l’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2024 en raison de plusieurs irrégularités qui l’entachent et fait valoir des remises en cause de l’assemblée générale du 7 février 2025.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes expliquant que la demande d’annulation des assemblées générales des 8 octobre 2018 et 28 juin 2019 est sans objet puisque lors de l’assemblée générale du 21 juin 2024, les résolutions relatives aux travaux votés les 8 octobre 2018 et 28 juin 2019 ont été annulées et fait l’objet d’un nouveau vote ; que l’assemblée générale du 21 juin 2024 n’a fait l’objet d’aucune contestation  ; que les procès-verbaux des deux assemblées générales des 28 juin 2019 et 21 juin 2024 ont bien été adressés sans aucune contestation dans le délai de deux mois de sorte qu’elles sont devenues définitives et ne peuvent être remis en cause ; et que la notification du procès-verbal d’assemblée général du 28 juin 2019 au-delà du délai légal est sans incidence.

S’agissant de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 juin 2019, il apparait que la SCI PRESTIGE MONTMARTE ayant voté favorablement à l’adoption de certaines résolutions, ne peut demander l’annulation de la totalité de cette même assemblée générale dans la mesure où la SCI PRESTIGE MONTMARTE ne peut être qualifiée d’opposant au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient par ailleurs de relever que les deux assemblées générales des 8 octobre 2018 et 28 juin 2019 ont fait l’objet d’un nouveau vote en assemblée générale le 21 juin 2024, qui n’a pas fait l’objet de contestation, de sorte que la demande d’annulation est sans objet.

Il ressort par ailleurs que les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2019 et 21 juin 2024 ont été notifiées les 1er mars 2021 et 27 juin 2024, de sorte que le délai de deux mois a couru sans qu’aucune action en contestation n’ait été intentée dans ce délai, l’absence de notification dans le délai légal d’un mois prévu par le décret du 17 mars 1967 n’ayant d’autre incidence que de simplement différer le point de départ du délai de contestation, sans aucune sanction notamment sur la validité des décisions prises par l’assemblée générale. Il apparait donc qu’à défaut d’action en contestation des assemblées générales des 28 juin 2019 et 21 juin 2024 intentées dans le délai de deux mois à compter de la notification effective des procès-verbaux, en date des 1er mars 2021 et 27 juin 2024, la demande d’annulation des assemblées générales des 28 juin 2019 et 21 juin 2024 sera rejetée.

S’agissant de l’assemblée générale du 8 octobre 2018, dans la mesure il n’est pas contesté que les résolutions adoptées lors de cette assemblée relatives aux travaux de réfection des parties communes ont été réitérées lors de l’assemblée générale du 28 juin 2018, et qu’il est constant que les résolutions de l’assemblée générale du 28 juin 2018 ont été annulées par un nouveau vote en assemblée générale le 21 juin 2024, qui est devenue définitive, la contestation de cette assemblée générale, dont il n’est produit ni le procès-verbal ni la date de notification, est sans objet.

S’agissant de la remise en cause de l’assemblée générale du 7 février 2025, dont il est produit une attestation de non recours, à défaut de toute demande d’annulation , ce moyen est inopérant.

En conséquence, la SCI PRESTIGE MONTMARTE sera déboutée de ses demandes d’annulation des assemblées générales des 8 octobre 2018, 28 juin 2019 et 21 juin 2024.

3- Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement des charges correspondant aux travaux votés lors de l’assemblée générale des 28 juin 2019 et 21 juin 2024 ; que les travaux initialement votés en assemblée générale le 28 juin 2019 ont été confiés à la société CCMAP qui a été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire de sorte que les travaux se sont interrompus ; que lors de l’assemblée générale du 21 juin 2024, les résolutions relatives aux travaux votés le 28 juin 2019 ont été annulées et fait l’objet d’un nouveau vote ; que ces travaux ont été confiés à l’entreprise ART ET TOITURE et font l’objet d’appels de fonds déduction faite des sommes déjà provisionnées ; que l’assemblée générale du 21 juin 2024 n’a fait l’objet d’aucune contestation ; qu’il a déclaré sa créance auprès du mandataire judiciaire désigné dans la cadre de la procédure collective de la société CCMAP de sorte qu’aucune mauvaise gestion ne saurait lui être reprochée ; et que l’inexécution des travaux par la société CCMAP n’a pas d’incidence sur le caractère exigible de la créance au titre des charges de copropriété.

La SCI PRESTIGE MONTMARTE s’oppose à cette demande, expliquant que la créance n’est plus exigible et opposable aux copropriétaires dans la mesure où les résolutions relatives aux travaux votés en assemblée générale les 8 octobre 2028 et 28 juin 2019 ont été annulées par le vote en assemblée du 21 juin 2024 ; que le syndicat des copropriétaires ne peut pas invoquer cette nouvelle assemblée générale agissant ainsi en « contournement du processus judiciaire » ; que des irrégularités entachent cette nouvelle assemblée générale ; que les travaux votés en assemblée générale du 21juin 2024 font l’objet d’une procédure judiciaire pendante sans que l’assemblée générale n’ait été contestée ; que le syndicat des copropriétaires a fait preuve de négligence en choisissant la société CCMAP et en ne déclarant pas sa créance auprès du mandataire judiciaire de la société ; que le bien-fondé des travaux est remis en cause dans la mesure où il a été fait appel à un architecte dont le titre n’est pas démontré ; et que les travaux ne votés présentent aucun caractère d’urgence.

Il est constant que lors des assemblées générales des 8 octobre 2018 et 28 juin 2019, les résolutions afférentes aux travaux de toiture confiés à la société CCMAP ont fait l’objet d’un nouveau vote en assemblée générale le 21 juin 2024, assemblée devenue définitive annulant les précédents votes, et confiant ces travaux à la société ART ET TOITURE.

Ainsi, le seul fait que les deux précédentes assemblées générales des 8 octobre 2018 et 28 juin 2019 aient été annulées par celle du 21 juin 2024, assemblée générale non contestée et devenue définitive, ne remet pas en cause l’exigibilité de la dette nouvelle issue des résolutions de l’assemblée générale du 21 juin 2024, les sommes initialement provisionnées dans le cadre des travaux non réalisés et dont les votes ont été annulés venant en déduction des sommes dues au titre des nouveaux travaux.

S’agissant du moyen tiré de l’exigibilité de la créance, si la SCI PRESTIGE MONTMARTE considère que le syndicat des copropriétaires ne peut fonder sa demande sur l’assemblée générale du 21 juin 2024, elle ne fonde pas en droit cet argument, d’autant que le juge est tenu par les moyens de fait et de droit des parties ainsi que par les prétentions qu’ils exposent dans leurs écritures respectives jusqu’à l’ordonnance de clôture et qui font l’objet d’un débat contradictoire, de sorte que le syndicat des copropriétaires peut légitimement faire état de cette nouvelle assemblée générale au soutien de sa demande de règlement des charges qu’il impute à la SCI PRESTIGE MONTMARTE .

S’agissant du moyen tiré de la remise en cause du caractère urgent des travaux votés et du choix de l’architecte dont le titre est remis en cause, il apparait que ce moyen est sans incidence sur le caractère exigible des charges dues au titre de ces travaux votés, faute de toute action en contestation des assemblées générales intervenues dans le délai légal, et dans la mesure où l’assemblée générale reste souveraine de ses choix.

S’agissant du moyen tiré de la procédure collective de la société CCMAP, il y a lieu de souligner que la créance du syndicat des copropriétaires a été effectivement déclarée au passif de la société CCMAP de sorte qu’aucune faute du syndicat des copropriétaires sur ce point n’est suffisamment établie, faute qui, quand bien même elle aurait été démontrée, ne saurait pour autant remettre en cause l’exigibilité des sommes réclamées au titre des charges de copropriété.

S’agissant du moyen tiré de la faute de gestion commise par le syndicat des copropriétaires, force est de souligner que le fait d’invoquer des fautes dont serait responsable le syndicat des copropriétaires ne saurait pour autant exonérer le copropriétaire de son obligation de participer aux charges, conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui sont d’ordre public.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI PRESTIGE MONTMARTE est propriétaire des lots 25 et 40 de l’immeuble en copropriété situé, [Adresse 4] à Paris (75018).

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux de l’assemblées générale des 28 juin 2019, 6 janvier 2020, 17 juin 2022, 10 novembre 2023, 21 juin 2024 et 7 février 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de 2021 à 2024, fixé les budgets prévisionnels de 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 3 juillet 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI PRESTIGE MONTMARTE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 32.094,80 euros.

La SCI PRESTIGE MONTMARTE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 33.916,48 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3 juillet 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.062,8 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure du 12 mai 2023, antérieurement à la signification de l’assignation ainsi que le commandement de payer du 12 avril 2021, frais qui sont justifiés par le bordereau de suivi et le procès-verbal du commissaire de justice, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, les autres mises en demeure non justifiées par le bordereau de remise seront écartées.

En conséquence, la SCI PRESTIGE MONTMARTE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 277,8 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

4-Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Toutefois, l’octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation aux autres copropriétaires supérieure à celle normalement prévue. Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu’à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d’une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements.

En l’espèce, le défendeur sollicite la mise en place de l’échéancier, ce à quoi le syndicat des copropriétaires s’oppose.

Il convient de relever que si la SCI PRESTIGE MONTMARTE fait état de difficultés financières, les justificatifs insuffisamment probants qu’elle produit sur sa situation ne permettent pas en tout état de cause d’établir sa solvabilité, et sa capacité à respecter un échelonnement des sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter cette demande.

5- Sur les demandes indemnitaires

— Sur la demande du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI PRESTIGE MONTMARTRE de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI PRESTIGE MONTMARTE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI PRESTIGE MONTMARTE a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

— Sur la demande de la SCI PRESTIGE MONTMARTE

Compte tenu de ce qui précède, mais également à défaut de caractériser l’existence d’une faute imputable au syndicat des copropriétaires, l’assemblée générale restant souveraine de ses choix et l’existence d’une procédure collective concernant la société CCMAP ne pouvant lui être imputée, et enfin à défaut d’établir l’existence d’un préjudice susceptible d’être indemnisé, la SCI PRESTIGE MONTMARTE sera déboutée de sa demande sur ce point.

6 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer du 12 avril 2021 réclamant la somme de 26.529,95 euros. Pour autant, le syndicat des copropriétaires retient la date de point de départ au 1er juillet 2021, date plus favorable pour le défendeur, qui sera retenue. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 26.529,95 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI PRESTIGE MONTMARTE , partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI PRESTIGE MONTMARTE sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

DÉBOUTE la SCI PRESTIGE MONTMARTE de sa demande d’annulation des assemblées générales des 8 octobre 2018, 28 juin 2019 et 21 juin 2024 ;

CONDAMNE la SCI PRESTIGE MONTMARTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à Paris (75018).les sommes de :

—  33.916,48 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 3 juillet 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2021 sur la somme de 26.529,95 euros, et à compter de 28 mars 2022 pour le surplus;

—  277,8 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE la SCI PRESTIGE MONTMARTE au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 12 Mars 2026

La Greffière La Présidente