MINUTE N° : 25/00282

JUGEMENT

DU 22 Octobre 2025

N° RG 25/02941 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JXAC

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

ET :

S.C.I. G&CO

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats

GREFFIER : C. FLAMAND, lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 septembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 22 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic l’agence LA CENTRALE IMMOBILIERE, demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par M^e MOTTO substituant Me de la RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS – 41 #

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. G&CO immatriculée au RCS de [Localité 5] N° 921 028 288, demeurant [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI G&CO est propriétaire des lots n°2 et 3 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à Tours (37).

Le 17 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE, a donné assignation à la SCI G&CO devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l’article 1240 du Code civil,

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 1 420,99 euros correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 23 avril 2025, incluant les frais exposés ;

la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;

condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale et au commandement de payer ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 23 avril 2025 la somme de 1 420,99 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 17 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son Conseil, maintient ses demandes (nouveau décompte ne pouvant être accepté par le tribunal car non soumis au contradictoire).

La SCI G&CO, régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 26/11/2024;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 26 novembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 23 avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 207,42 euros

Frais sollicités 213,57 euros

TOTAL 1 420,99 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI G&CO n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 23 avril 2025 à hauteur de la somme de 1 207,42 euros.

Le commandement de payer du 24 février 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI G&CO sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1207,42 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 23 avril 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, il est demandé 30 euros au titre des mises en demeures des 08/11/2023, 05/06/2024 et 25/11/2024. Cependant, en l’absence de versement aux débats du contrat de syndic en cours de validité à ces dates, il ne saurait être fait droit à cette demande en l’absence de preuve de son bien fondé.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 88,57 euros.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 90 euros TTC (application vacation- contrat de syndic 7.2.1).

***

La SCI G&CO sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 178,57 euros au titre des frais de recouvrement et diligences exceptionnelles.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

La SCI G&CO est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI G&CO sera tenue aux dépens qui n’incluront pas les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale en l’absence de preuve du dépôt du bordereau d’inscription au service de la publicité foncière, ni les frais relatifs au commandement de payer, ceux-ci ayant été déjà pris en charge au titre des frais de recouvrement

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement de défaut rendu en dernier ressort,

Condamne la SCI G&CO à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] les sommes suivantes :

1.207,42 € (MILLE DEUX CENT SEPT EUROS QUARANTE-DEUX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au23 avril 2025;178,57 € (CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS CINQUANTE-SEPT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1];

Condamne la SCI G&CO aux dépens ;

Rejette la demande de remboursement des frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

Condamne la SCI G&CO à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

C. BELOUARD