MINUTE N° : 25/00357

JUGEMENT

DU 10 Décembre 2025

N° RG 25/01708 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUCH

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 1]

ET :

[R] [P]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats,

GREFFIER : C. FLAMAND, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 10 DECEMBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 1] dont le siège est [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic la société LA CENTRALE IMMOBILIERE, dont le siège est [Adresse 3]

non comparant, représenté par M^e MOTTO substituant Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS – 41 #

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [R] [P]

née le 21 Mai 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale n° 2025/2312 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2] le 27 mai 2025

non comparante, représentée par M^e CALLANDREAU-DUFRESSE substituant M^e CHARRON de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS – 44 #

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [P] est propriétaire des lots n°267 et n°786 dans l’immeuble situé [Adresse 5].

Le 24 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [R], représenté par son syndic, a donné assignation à Mme [R] [P] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l’article 1240 du Code civil,

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 11.711,04 € correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 31 mars 2025, incluant les frais exposés ; la provision de 1512,62 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés/à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais d’hypothèque provisoire;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience de renvoi du 15 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [R], représenté par son Conseil, demande au tribunal, toujours sur le fondement des mêmes visas, de:

condamner Mme [R] [P] à lui payer :la somme de 11.768,86 € correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés sur la période du 01er avril 2022 au 30 septembre 2025, incluant les frais exposés; la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais d’hypothèque provisoire;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir la somme de 11.711,04 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé.

Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété et souligne que les impayés sont antérieurs à la mise en place du plan de financement.

Sur les délais de paiement sollicités,il craint qu’ils ne soient pas respectés s’ils sont accordés.

Mme [R] [P], représentée par son Conseil, conclut à titre principal à l’irrecevabilité de la somme sollicitée comme excédant le seul de competence de la procédure sans représentation obligatoire et en consequence, la declarer irrecevable.

A titre subsidiaire, elle demande à voir :

constater qu’elle n’est redevable que de la somme de 9747,70 € pour la période allant du 01er février 2022 au 01er javier 2025 incluant l’appel provisionnel et fonds travaux du 01er trimestre 2025.de lui accorder les délais de paiement les plus larges possibles en application de l’article 1343-5 du Code civil et notamment sous la forme d’un échelonnement mensuel raisonnable sur une durée de 36 mois.statuer de droit sur les dépens.

Elle explique qu’en juillet 2023, il a été voté la réalisation de travaux de ravalement de façade qui ont abouti à neuf appels de fonds extraordinaires de 1067,04 €; que cela a représenté une augmentation significative des sommes dues par la concluante et ce alors qu’aucune information préalable n’avait été présentée sur les modalités de financement de ces travaux. Elle souligne qu’elle a réalisé des règlements réguliers et qu’il peut être constaté qu’elle a réalisé des versements supplémentaires en février et avril 2025 devant être imputés comme en application de l’article 1342-10 du Code civil.

Elle conteste le caractère bien fondé des frais.

Elle affirme être de bonne foi, justifiant avoir pris contact à plusieurs reprises avec le syndic pour échelonner la dette en vain; que sa situation financière ne lui permettait pas de faire face aux coût du ravalement. Elle rappelle qu’elle est en arrêt de travail depuis le mois d’août 2022 et a été déclarée inapte à ses fonctions en octobre 2024; qu’elle est en cours de reclassement ; que ses revenus ont drastiquement baissé; qu’elle a par ailleurs deux enfants en charge dont un majeur mais titulaire de l’allocation adulte handicapée et doit faire face au coût de remboursement de son emprunt immobilier.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

Il conviendra de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens suivant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’irrecevabilité des demandes

A titre liminaire, il est constaté que le syndicat des copropriétés ne demande plus de provision fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que le moyen de défense développé à ce titre dans les conclusions est devenu sans objet.

Mme [P] sollicite du fait du montant total des demandes du syndicat des copropriétaires de déclarer irrecevable ses demandes. Or le dépassement du quantum de 10000 € n’est pas un motif d’irrecevabilité. Le Tribunal contate qu’il n’est pas sollicité la seule conséquence possible à savoir le renvoi en procédure écrite. Le tribunal ne renverra pas d’office au regard de l’état des effectifs insuffisants du tribunal statuant en procédure écrite pour un délai en l’état indéterminé (a minima jusqu’en septembre 2026 voir plus).Il y a lieu de rejeter le moyen d’irrecevabilité soulevé.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [R] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 19 mars 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er octobre 2022 au 30 septembre 2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant;

— les procès-verbaux antérieurs du 07 mars 2023, du 04 avril 2022 d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— le procès-verbal du 05 juilet 2023 d’assemblée générale des copropriétaires qui approuve notamment les travaux de ravalement des facades, les modalités de financement en neuf appels exceptionnels, de la souscription auprès de la caisse d’apargne d’un prêt collectif.

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, les appels au titre des travaux de ravalement de facade ;et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 22 juillet 2025 (appel pour lapériode arrêtée au 30 septembre 2025 comprise) faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et appels travaux de ravalement et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges/fonds travaux/travaux sollicitées 11633,86

Frais sollicités 135,00

TOTAL 11768,86

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [R] [P] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 22 juillet 2025 à hauteur de la somme de 11633,86 €. La lettre de mise en demeure présentée le 20 janvier 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [R] [P] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11633,86 € au titre des charges, fonds de travaux et travaux échus au 22 juillet 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic prévoit que les lettres de mise en demeure recommandées seront facturées 30 € TTC. En l’absence de preuve de l’envoi en recommandé, ces frais de 30+10 € sollicités ne seront pas accordés.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités, il relèvent des dépens et seront examinés à ce titre (frais d’assignation).

— Sur les autres demandes

Mme [R] [P] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. La défaillance de cette copropriétaire au paiement découle manifestement de son état de santé puisque c’est à partir de son arrêt maladie ayant induit une perte de revenus que les impayés ont commencé (2022). La situation s’est agravée suite au vote des travaux de ravalement.

Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment”.

En l’espèce, il sera d’abord rappelé que seul un report ou un échelonnement de 24 mois est possible. En l’état, Mme [P] a réalisé depuis l’assignation des versements supplémentaires mais n’a manifestement pas de capacité de remboursement réelle. Ses revenus ne lui permettent pas de couvrir les charges de prêt et de tous les jours. Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder un report de 8 mois qui permettra à Mme [P] de soit revenir à meilleur fortune (si emploi possible dans le cadre de son reclassement) pour reprendre pieds, soit d’envisager la vente de l’appartement.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [R] [P] sera tenue aux dépens en ce compris les frais d’hypothèque provisoire.

Il n’est pas inéquitable en revanche de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais et honoraires exposés au titre de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort

Rejette le moyen d’irrecevabilité soulevé par Mme [R] [P];

Condamne Mme [R] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] la somme de 11.633,86 € (ONZE MILLE SIX CENT TRENTE-TROIS EUROS QUATRE-VINT-SIX CENTIMES) au titre des appels de charges, de fonds de travaux et travaux échus au 22 juillet 2025 (période du 01er février 2022 au 30 septembre 2025);

Rejette la demande formulée au titre des frais de recouvrement ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1];

Accorde à Mme [R] [P] un report de paiement de la somme de 11633,86 € outre les intérêts de huit mois à compter du présent jugement ;

Condamne Mme [R] [P] aux dépens en ce compris les frais d’assignation et d’inscription d’hypothèque légale;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT