TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/02204 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GNI

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 30 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. ESPACIL HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [F] [T], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 30 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02204 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GNI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 janvier 2021 à effet le lendemain, la SA [Adresse 3] a donné à bail à Monsieur [H] [T] un appartement à usage d’habitation en résidence universitaire (foyer-logement) située au [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 248,76 euros outre des charges et frais annexes.

Le contrat, initialement conclu pour une durée d’un an, a été prolongé à l’issue du délai jusqu’au 4 janvier 2023. La SA HLM ESPACIL HABITAT a informé le locataire qu’il n’entendait pas renouveler le contrat par courrier avec AR du 9 août 2022. Un congé a été délivré le 2 août 2024, laissant à Monsieur [H] [T] un délai de trois mois pour restituer le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la SA [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Le constat de l’expiration du contrat de bail liant les parties au 5 janvier 2023,L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, Sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros à compter du 5 janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,Sa condamnation à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

A l’audience, la SA HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a précisé être créancière de la somme de 606,22 euros d’indemnité d’occupation au 7 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur [H] [T] a comparu à l’audience et a sollicité le rejet des prétentions adverses. Il a exposé qu’un avenant a été signé le 1er février 2024 l’autorisant à demeurer dans les lieux pour la période du 5 janvier 2024 au 5 janvier 2025.

Le défendeur a été autorisé à communiquer par note en délibéré l’avenant au contrat dont il a fait état à l’audience du 19 mai 2025 ainsi que le justificatif de son statut d’étudiant.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que le défendeur a produit par note en délibéré du 19 mai 2025 son certificat de scolarité, l’avenant au bail du 1er février 2024 et le précédent jugement du 8 juillet 2024. La SA [Adresse 3] a effectué des observations le 21 mai suivant.

Par ailleurs, sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [H] [T] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 4 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article 4.3.2 des conditions générales) en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur et en cas de dépassement du délai de séjour fixé au bail. Un congé du 22 août 2024 délivré par commissaire de justice est également versé aux débats, notifie au défendeur la résiliation de son titre d’occupation pour « dépassement de la durée de séjour » depuis le « 4 janvier 2023 ». Or, Monsieur [H] [T] justifie qu’un avenant du 1er février 2024 lui a octroyé la possibilité de demeurer dans les lieux jusqu’au 5 janvier 2025. Le congé a donc été délivré à un moment où cet avenant produisait encore ses effets.

Dans ces conditions, les conditions posées à la validité du congé n’ayant pas été respectées, faute semble-t-il de dialogue suffisant entre les intervenants pour le compte de la SA HLM ESPACIL HABITAT, l’occupation sans droit ni titre ne sera pas constatée. Par ailleurs, il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection de prononcer la résiliation du contrat de résidence arrivé à son terme.

La SA [Adresse 3] sera en conséquence déboutée de sa demande en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Sur la demande en paiement

Monsieur [H] [T] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du titre d’occupation en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, la SA HLM ESPACIL HABITAT produit un décompte faisant état d’un solde créditeur de 0,73 euros au 7 mai 2025, après déduction de la somme de 106,22 euros de frais de poursuite (105,49-106,22).

La demande en paiement de la SA [Adresse 3] sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SA HLM ESPACIL HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de n’allouer aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire en premier ressort,

REJETTE les demandes de la SA [Adresse 3] ;

CONDAMNE la SA HLM ESPACIL HABITAT aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 4] le 30 juin 2025

le greffier le Président