TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/58587 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6QQY

N° : 5

Assignation du :

13 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 juin 2025

par Sabine FORESTIER, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A.S. TERREIS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDERESSE

S.A.S. COM’OVER dont le siège social est [Adresse 2] prise en son établissement secondaire

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurent COMPEROT, avocat au barreau de PARIS – #P0015

DÉBATS

A l’audience du 23 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 juillet 2023, la société TERREIS a donné à bail commercial à la société COM’OVER des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 7], pour une durée de neuf ans du 1er août 2023 au 31 juillet 2032, l’usage exclusif de bureaux et un loyer annuel de 224 190 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat désigne ces locaux ainsi qu’il suit : « un ensemble de bureaux au rez-de-chaussée composé d’un plateau nu, un bureau, une cuisine, un bloc sanitaire et une réserve ; Au premier étage accessible par l’escalier intérieur, un plateau de bureau nu et deux blocs sanitaires ; Au sous-sol, une réserve accessible par un escalier intérieur, Représentant les lots 39, 42, 55, 63 et 63 du règlement de copropriété ».

Un litige est survenu entre les parties, la société COM’OVER se plaignant d’infiltrations d’eau répétées dans les locaux loués et ayant cessé de payer les loyers à compter du 1er juillet 2024 en considérant que les locaux étaient inexploitables.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 décembre 2024, la société TERREIS a assigné la société COM’OVER à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 avril 2025 à laquelle la société TERREIS et la société COM’OVER étaient représentées par leur avocat.

Dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, la société TERREIS demande au juge des référés de :

« – Condamner à titre provisionnel la Société COM OVER au paiement de la somme de 309.074,90 € au titre des loyers et charges allant du 3ème trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation à hauteur de 160.749,02 € et à compter de l’ordonnance pour le surplus,

— Condamner à titre provisionnel la Société COM OVER au paiement de la somme de 30.907,49 € au titre de la clause pénale,

— Débouter la Société COM OVER de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la Société COM OVER au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— La condamner aux dépens. ».

Au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 1725 et 1728 du code civil, la société TERREIS expose que :

— il y a urgence pour elle à percevoir les loyers dont la société COM’OVER a cessé intégralement le paiement depuis le mois d’avril 2024, et qu’elle n’a jamais justifié avoir séquestrés, car elle doit assurer le règlement des charges et des travaux de copropriété;

— l’obligation de la société COM’OVER au paiement du loyer ne se heurte à aucune contestation sérieuse ; les infiltrations et leurs conséquences ont toujours été circonscrites à une partie très limitée des locaux et il n’y a jamais eu impossibilité totale de jouir des locaux loués qui sont restés adaptés à leur destination de bureaux; elle n’a pas manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien et elle n’a cessé de faire diligence pour remédier aux infiltrations dont elle n’est nullement responsable;

— sa dette s’élève à 309 074,90 euros et son montant est exact eu égard aux stipulations du contrat de bail qui prévoit le remboursement des taxes au bailleur et le règlement des charges par versement de provisions trimestrielles ainsi que de la régularisation des charges 2023.

Dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, la société COM 'OVER demande au juge des référés de :

« A titre principal,

— Débouter la société TERREIS de l’ensemble de ses demandes ;

— Autoriser la société COM’OVER à consigner les loyers éventuellement dus à la société TERREIS sur le compte CARPA de son conseil jusqu’à ce qu’il soit statué définitivement sur les responsabilités et les préjudices subis ;

Subsidiairement

— Débouter la société TERREIS de sa demande tendant au paiement d’une somme de 37.925,95 € TTC au titre des charges, impôts et taxes ;

— Débouter la société TERREIS de sa demande tendant au paiement d’une somme de 31.229 € au titre de la clause pénale ;

— Limiter le montant de la provision allouée à la société TERREIS à 50% du montant des loyers échus ;

En toute hypothèse,

— Condamner la société TERREIS à verser à la société COM’OVER une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société TERREIS aux entiers dépens. ».

Au visa des articles 1219 et 1220, 1719 et 1720 du code civil, la société COM’OVER expose que:

— la demande de provision est sérieusement contestable ;

— la société TERREIS ne respecte pas son obligation de délivrance ; depuis le mois de mars 2025 elle subit en effet de manière répétée et permanente des infiltrations d’eau dans les locaux loués, en particulier ceux situés à l’étage qu’elle ne peut plus utiliser ; s’il est manifeste que les dommages qu’elle subit sont en lien avec les travaux de ravalement initiés par le syndicat des copropriétaires, cela ne dispense pas la société TERREIS de l’exécution de son obligation de délivrance, or elle n’a pris aucune mesure pour lui permettre d’utiliser les locaux de manère normale dans leur totalité ;

— en conséquence, elle était fondée à suspendre le paiement des loyers, ce qui a d’ailleurs conduit la société TERREIS à décider de solliciter une mesure d’expertise judiciaire ;

— la société TERREIS ne justifie pas de l’intégralité de la créance invoquée ; il apparaît en effet qu’elle sollicite à la fois le paiement des charges et des provisions sur charges ; de plus, elle ne justifie pas au préalable des charges dont elle demande le règlement ; il en ressort qu’il doit être déduit de la provision demandée une somme de 37 925,95 euros TTC ; de plus, dans la mesure où elle ne peut utiliser plus de 50% des locaux compte tenu des désordres et que cela entraîne des dommages, la provision susceptible d’être allouée à la société TERREIS doit être limitée à 50% de la somme réclamée ;

— en ce qui concerne la clause pénale, il ne peut lui être reproché d’être de mauvaise foi dans la mesure où, d’une part, elle n’a suspendu le paiement des loyers qu’en raison de l’inaction du bailleur, lequel ne justifie pas des démarches qu’il aurait entreprises, de la persistance des désordres et de l’aggravation des dommages subis, et d’autre part, elle a les a consignés sur un compte bancaire spécial ; le 02 avril 2025, la société TERREIS a fait saisir à titre conservatoire la somme de 237 285,74 euros, de sorte que la somme réclamée est déjà bloquée.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2025.

Le 25 avril 2025 la société COM’OVER a communiqué par voie électronique une note en délibéré, à laquelle la société TERREIS a répondu par note en délibéré communiquée par voie électronique le 05 mai 2025.

MOTIFS

1- Sur les notes en délibéré

L’article 442 du code de procédure civile dispose que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

Les parties n’ont pas été autorisées à produire une note en délibéré.

Par conséquent, leurs notes communiquées par voie électronique les 25 avril 2025 et 05 mai 2025 seront rejetées.

2- Sur les demandes de provision et les demandes reconventionnelles subséquentes

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

a) Sur la demande de provision au titre de l’arriéré de loyer et charges

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1719 du même code dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1728, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En outre, l’article 1219 dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est acquis que lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution pour s’exonérer momentanément de payer son loyer et ses charges. L’exception d’inexécution ne peut cependant être invoquée utilement par le preneur que si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance porte sur la totalité de la chose louée et rend les locaux inexploitables en totalité.

Or, en l’espèce, la société COM’OVER expose avoir été contrainte de renoncer à l’utilisation du seul premier étage des locaux donnés à bail et non de la totalité des locaux.

Cette impossibilité d’utiliser les locaux du premier étage n’est d’ailleurs pas établie puisqu’il ressort d’un e-mail de l’expert [O] [E], désigné par le juge des référés, en date du 15 janvier 2025 que lors d’une réunion qui s’est tenue sur place le vendredi 10 janvier 2025, il a constaté, ainsi que les parties présentes, que « le plateau de bureaux du premier étage peut être utilisé par le personnel sur 80% de sa surface environ, seule la périphérie du plateau étant impactée par les infiltrations » et d’un e-mail du 08 mars 2025 de ce même expert que « Au vu des documents et attestations reçus la société COM OVER peut utiliser le local du premier étage pour travailler à compter du 10 mars 2025. ».

En outre, il est rappelé que le contrat de bail stipule que « Le PRENEUR renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le BAILLEUR : (…) 5- En cas de trouble apporté à la jouissance du PRENEUR par la faute de tiers, quelle que soit leur qualité, le PRENEUR devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le BAILLEUR. (…) 6- En cas d’inondation par refoulement d’égouts, humidité, infiltrations, fuites le BAILLEUR n’étant aucunement responsable des marchandises détériorées ou de tous autres dégâts. ».

Or, selon la note aux parties n°4, l’expert considère que seuls les entreprises intervenues pour les travaux de ravalement et l’architecte du syndicat des copropriétaires sont responsables des désordres ayant causé les infiltrations. Seule la faute d’un tiers est donc susceptible d’être retenue, à l’exclusion de celle de la société TERREIS.

Dans ces conditions, la société COM’OVER ne peut sérieusement contester devoir régler le loyer et les charges dus à la société TERREIS et ne peut davantage prétendre n’en devoir que 50%.

En ce qui concerne le montant de la dette, fixé à la somme de 309 074,90 euros, la société TERREIS ne peut demander à la fois le paiement des provisions sur charges et des charges dès lors que l’article VII-3 du contrat de bail stipule que « Le règlement des charges par le PRENEUR se fera par versement d’une provision par terme trimestriel, calculée par rapport aux charges antérieures. Ces provisions viendront en déduction des charges réelles calculées annuellement. (…) », ces stipulations s’appliquant à toutes les charges qui doivent être remboursées par la société COM’OVER selon le contrat de bail et non aux seules charges de copropriété.

Dès lors, la société TERREIS ne peut demander le paiement des impôts et taxes (12 465,39 euros), des honoraires de gestion et assistance techniques (10 430,41 euros) ainsi que des frais d’envoi et de relance (30,15 euros) qui doivent être déduits de la dette, laquelle n’est ainsi pas contestable à hauteur de la somme de (309 074,90 – 12 465,39 – 10 430,41 – 30,15 =) 286 148,95 euros.

Par conséquent, la société COM’OVER sera condamnée à payer à titre provisionnel à la société TERREIS la somme de 286 148,95 euros (facture du 2e trimestre 2025 incluse) au titre de l’arriéré de loyer et charges, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 07 janvier 2025, date de l’assignation, sur la somme de 160 749,02 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Il n’y aura pas lieu à référé sur la demande de la société COM’OVER de consignation des loyers dus sur le compte CARPA de son avocat jusqu’à ce qu’il soit statué définitivement sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ainsi que sur sa demande de limitation de la provision à 50% du montant des loyers échus.

b) Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article IV du contrat de bail prévoit que « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et des accessoires, le montant de la quittance sera majoré de plein droit, après une mise en demeure de 8 jours restée infuctueuse, de 10% à titre de clause pénale expresse (…). ».

Cette clause constituant une clause pénale, elle est susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions légales susvisées.

Par suite, il n’y aura pas lieu à référé sur la demande de la société TERREIS de condamnation de la société COM’OVER à lui payer à titre provisionnel la somme de 30 907,49 euros.

3- Sur les demandes accessoires

La société COM’OVER, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société TERREIS la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société COM’OVER de condamnation de la société TERREIS à lui payer la somme de 3 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le juge des référés, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Rejette les notes en délibéré communiquées par les parties par voie électronique les 25 avril 2025 et 05 mai 2025 ;

Condamne la société COM’OVER à payer à titre provisionnel à la société TERREIS la somme de 286 148,95 euros (facture du 2e trimestre 2025 incluse) au titre de l’arriéré de loyer et charges, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 07 janvier 2025 sur la somme de 160 749,02 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société COM’OVER de consignation des loyers dus sur le compte CARPA de son avocat jusqu’à ce qu’il soit statué définitivement sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société COM’OVER de limitation de la provision à 50% du montant des loyers échus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société TERREIS de condamnation de la société COM’OVER à lui payer à titre provisionnel la somme de 30 907,49 euros ;

Condamne la société COM’OVER aux dépens ;

Condamne la société COM’OVER à payer à la société TERREIS la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société COM’OVER de condamnation de la société TERREIS à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 04 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sabine FORESTIER