MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 25 Avril 2025

N° RC 25/00397

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

COMMUNE DE [Localité 7]

ET :

[B] [E]

Débats à l’audience du 20 Février 2025

copie et grosse le :

à

copie le :

à

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 25 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

D’une Part ;

ET :

Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’autre Part ;

RG 25/00397

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mai 2021, la commune de [Localité 7] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [B] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 238,89 € hors charges.

Le 18 juin 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [E] [B] par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [E] [B] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [E] [B] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Monsieur [E] [B] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 1009,55 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 10 décembre 2024 ;

— la condamnation de Monsieur [E] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— la condamnation de Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 1000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à sa charge exlusive les dépens d’instance comprenant le coût du commandement de payer, de la formalité CCAPEX, de l’assignation et de la dénonce à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 18 décembre 2024. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 février 2025.

A l’audience, la Commune de [Localité 7] – représentée par Monsieur [O] [N] suivant délibération du conseil municipale en date du 10 décembre 2024 communiquée à l’audience – maintient les termes de son assignation. Il précise que la dette a été soldée par Monsieur [E] mais maintient sa demande en résiliation de bail et en expulsion par crainte de la naissance d’une nouvelle dette et de dégradations locatives.

Aucun élément n’est versé aux débats concernant d’éventuelles dégradations locataives et aucune demande n’est formulée à ce titre.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024 signifié à étude, Monsieur [E] [B] a comparu à l’audience et a déclaré vivre seul, travailler en intérim depuis un an et percevoir une pension d’invalidité de 947,00 €, celui-ci souffrant d’alcoolisme chronique. Il a indiqué avoir repris les paiements depuis mai 2024 et avoir fait une demande de logement social. Il a sollicité du tribunal la supensions des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 18 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 21 mai 2021 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 18 juin 2024 à Monsieur [E] [B] portant sur la somme de 1890,37 € dont 1761,50 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [E] [B] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la commune de [Localité 7] ne formule aucune demande au titre de l’arriéré locatif, Monsieur [E] [B] ayant soldé la dette locative avant l’audience.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [B] a comparu à l’audience et a demandé au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de pouvoir conserver son logement.

La commune de [Localité 7] indique que Monsieur [E] [B] a soldé la dette locative avant l’audience et est à jour de ses loyers. Elle maintient sa demande d’expulsion par crainte d’une nouvelle dette locative et de dégradations dans le logement dont elle ne justifie pas.

II convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [E] [B] des délais de paiement de façon rétroactive et de considérer que la clause résolutoire n’a jamais joué du fait de la régularisation de la dette locative.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [E] [B].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate le désistement de la commune de [Localité 7] de sa demande de condamnation en paiement au titre de l’arriéré locatif du fait de la régularisation de la dette locative;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 août 2024;

Dit que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué du fait de la régularisation de la dette locative ;

Déboute la Commune de [Localité 7] de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, celle-ci étant devenue sans objet ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la Commune de [Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [E] [B] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,