N° RG 23/04509 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XZ7C

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 1er OCTOBRE 2024

50C

N° RG 23/04509

N° Portalis DBX6-W-B7H-XZ7C

Minute n°2024/

AFFAIRE :

SCI CAMAS

C/

SAS DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER

Grosse Délivrée

le :

à

SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES

M^e Olivier KREBS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame VERGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 14 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Juillet 2024, délibéré prorogé le 1er Octobre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SCI CAMAS

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier KREBS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SAS DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Charlotte GUESPIN de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 20 juillet 2020, la SCI CAMAS a signé un contrat de réservation afin d’acquérir un bien immobilier en l’état futur d’achèvement auprès de la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER à savoir trois locaux d’activités H 002 (lot n°12), I 003 (lot n°17) et I 004 (lot n°18) et trois places de stationnement dans un ensemble immobilier à construire situé à [Adresse 4] dénommé «Cellules d’activités Prévot G H I».

Par acte authentique du 17 décembre 2020, la SCI CAMAS a acquis le bien au prix de 527.960,40 euros.

La date de livraison du bien était fixée au 30 novembre 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 08 juin 2021, la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER a informé la SCI CAMAS que la date de livraison des ouvrages était décalée du 30 novembre 2021 au 12 juin 2022 en raison de l’arrêt du chantier du 10 septembre 2020 au 27 avril 2021 imposé par la SNCF.

Le bien a été livré à la SCI CAMAS le 23 juin 2022.

Déplorant un manquement de la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER à ses obligations contractuelles d’information et de délivrance dans le délai convenu, la SCI CAMAS l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Bordeaux suivant acte du 12 mai 2023, aux fins de réparation des préjudices subis.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, la SCI CAMAS demande, au visa des articles 1112-1, 1217, 1231-1 et 1601-1 du code civil et L.261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de voir :

— condamner la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER à lui verser la somme de 40.449,23 euros en réparation de ses préjudices

— assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la réception par la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER de la lettre de mise en demeure soit le 16 février 2023

— dire que les intérêts seront capitalisés pour porter eux-mêmes intérêts à compter du 16 février 2024, puis à chaque échéance annuelle ultérieure

— débouter la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER de toutes de ses demandes

— condamner la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER aux entiers dépens

— condamner la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER ne l’a pas informée, avant la signature de l’acte de vente, de la suspension du chantier imputable à une injonction de la SNCF, ni de l’ajout dans l’acte authentique des retards imputables aux services de la SNCF comme l’une des causes légitimes de suspension du délai de livraison en méconnaissance de ses obligations contractuelles d’information et de délivrance dans le délai prévu et qu’aucune des causes légitimes invoquées par la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER ne justifie le retard de livraison de 205 jours.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 02 avril 2024, la société DEMATHIEU BARD IMMOBILIER demande, au visa des articles 1112-1, 1217 et 1231 du code civil, 1601 du code civil et L.261-11 du code de la construction et de l’habitation, 1231-7 du code civil, de voir :

— débouter la SCI CAMAS de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire,

— limiter l’indemnisation du préjudice de pertes de loyer à la somme de 14.362 euros

— débouter la SCI CAMAS de ses demandes formées au titre de son prétendu préjudice moral et du remboursement des intérêts intercalaires

— fixer le prononcé du jugement à intervenir comme point de départ des intérêts au taux légal

— débouter la SCI CAMAS de sa demande de capitalisation des intérêts

— débouter la SCI CAMAS de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens

— condamner la SCI CAMAS à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SCI CAMAS aux entiers dépens

— juger que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire.

Elle soutient qu’elle a respecté son devoir précontractuel d’information et son obligation de délivrance du bien dans un certain délai, que le report de la livraison au 23 juin 2022 est légitime en application de la clause «Engagement d’achever les travaux» prévue dans l’acte authentique de vente du 17 décembre 2020 et que le retard de livraison n’ouvre en conséquence pas droit à indemnisation de la SCI CAMAS.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de la SCI CAMAS

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi entre les parties. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, l’acte de vente du 17 décembre 2020 prévoit une livraison du bien au plus tard le 30 novembre 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Sont notamment constitutives de causes légitimes de suspension du délai de livraison, aux termes de la clause «Engagement d’achever les travaux» en pages 20 et 21 de l’acte :

«- les journées d’intempéries attestées par la maîtrise d’œuvre sur la base des suivis météorologiques de chantiers émis par Météo France (Station [Localité 6])»

«- la liquidation ou le redressement judiciaire d’une entreprise et/ou la déconfiture d’une entreprise effectuant les travaux et les retards résultant de ces procédures collectives (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets) sauf si cette défaillance résulte de la faute du vendeur»

«- les retards résultant de la défaillance de l’une des entreprises sauf si cette défaillance résulte de la faute du vendeur»

«- le retard entraîné par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci»

«- retard consécutif aux difficultés d’approvisionnement du chantier en matériel et matériaux»

«- les retards imputables aux compagnies concessionnaires de service public ou mission de service public (EDF, GDF, Poste, Compagnie Générale des Eaux, etc…) ou aux services de la SNCF (prescriptions particulières imposées compte tenu de l’environnement du terrain)».

précision étant faite que :

«S’il survenait une cause légitime de suspension du délai de livraison telle que définie ci-dessus ou un cas de force majeure (en tant qu’événement irrésistible, imprévisible et extérieur), l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré et ses conséquences auraient mis obstacle à la poursuite des travaux, ce report de délai étant calculé par jour ouvré».

«Le Maître d’œuvre d’exécution déterminera le nombre de journées neutralisées par les causes de suspension de délai ci-dessus indiquées.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le Maître d’œuvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité, accompagné des pièces justificatives […]».

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Sur le devoir précontractuel d’information

L’article 1112-1 du code civil précise que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

En l’espèce, le contrat de réservation du 20 juillet 2020 prévoyait une livraison du bien au 30 septembre 2021 et ne mentionnait pas les retards imputables aux services de la SNCF parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison.

L’arrêt du chantier sur injonction de la SNCF est intervenu le 10 septembre 2020.

S’agissant d’une information dont l’importance était déterminante pour le consentement de sa co-contractante, la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER était tenue de l’en informer.

Bien qu’elle le soutienne dans ses écritures, elle ne justifie pas avoir informé la SCI CAMAS de cet événement, dès sa survenance et encore jusqu’à la signature de l’acte authentique du 17 décembre 2020 et le report de la date de livraison du bien au 30 novembre 2021 et l’ajout des retards imputables aux services de la SNCF comme cause légitime de suspension du délai de livraison, dans l’acte de vente, ne satisfont pas à l’exigence d’information précontractuelle précitée et contreviennent à l’obligation de bonne foi dans les négociations et lors de la formation du contrat.

La société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER a incontestablement manqué à ses obligations.

Sur le retard de livraison

Il est constant qu’alors que le bien devait être livré le 30 novembre 2021, la livraison n’a eu lieu que le 23 juin 2022 soit avec un retard de 205 jours ou 144 jours ouvrés.

En principe tenue d’indemniser l’acquéreur en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER, débitrice d’une obligation de résultat, ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère constitutive d’un cas de force majeure ou de l’une des causes légitimes de suspension du délai de livraison contractuellement prévues.

La société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER se prévaut, pour justifier le retard de livraison, de la mise à l’arrêt du chantier du 10 septembre 2020 au 29 avril 2021 sur injonction de la SNCF, d’intempéries et des défaillances de deux entreprises rencontrées en cours de chantier ainsi que de difficultés d’approvisionnement.

— l’arrêt du chantier sur injonction de la SNCF :

Selon une attestation du maître d’œuvre datée du 19 mai 2021, transmise à la SCI CAMAS par un courrier du 08 juin 2021, le chantier a été mis à l’arrêt suite à une injonction de la SNCF entre le 10 septembre 2020 et le 29 avril 2021 correspondant à 231 jours dont 165 jours ouvrés, soit un total de 32 semaines complètes.

Le 17 décembre 2020, le chantier était arrêté sur injonction de la SNCF depuis plus de trois mois.

La société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER avait connaissance de cette situation lorsqu’elle s’est engagée à livrer le bien au plus tard le 30 novembre 2021, en misant sur un arrêt de chantier prévisible de deux mois à cette époque, selon ses propres écritures, sans en faire état dans l’acte de vente et sans y mentionner l’aléa auquel était soumise la reprise du chantier.

Elle ne peut valablement invoquer cet événement né antérieurement à la vente, parce qu’il s’est poursuivi au-delà de ses prévisions, pour justifier le retard de livraison du bien, la clause faisant des retards imputables aux services de la SNCF une cause légitime de suspension du délai de livraison ne pouvant jouer que pour un événement né postérieurement à l’acte.

Aucun retard de livraison ne saurait être justifié par l’arrêt du chantier sur injonction de la SNCF.

— les jours d’intempéries :

La société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER produit une attestation de déclaration d’intempéries du maître d’œuvre datée du 9 mai 2023, portant sur 28 jours d’intempéries entre le 08 septembre 2021 et le 12 avril 2022 et 42 jours entre le 12 avril 2022 et le 09 mai 2023, les suivis météorologiques de chantier émis par Météo France (Station [Localité 6]) pour les mois de septembre 2021 à mars 2022, janvier à juin 2023 et septembre 2023.

Aucun détail n’est fourni dans l’attestation permettant de déterminer les 28 jours retenus sur la première période et les suivis météorologiques de chantier, illisibles sur toutes les parties surlignées en bleu, ne permettent d’identifier que 7 jours d’intempéries “précipitations” (précipitations de plus de 10 mm par jour) à savoir les 14 septembre, 02 novembre, 03, 07 et 27 décembre 2021, 15 février et 11 mars 2022, les autres jours d’intempéries étant des jours non ouvrés (samedi, dimanche) ou férié (1er novembre).

La livraison prévue le 30 novembre 2021 a été reportée légitimement reportée au 1er décembre 2021 du fait des intempéries du 14 septembre 2021, puis au 02 décembre 2021 du fait des intempéries du 02 novembre 2021.

A compter du 03 novembre 2021, les intempéries n’ont pu constituer des causes légitimes de suspension du délai de livraison dès lors qu’il était dépassé.

Il y a donc lieu de retenir 2 jours d’intempéries comme cause légitime de suspension du délai de livraison, reportant, en application des dispositions contractuelles, la date de livraison du bien au 02 décembre 2021.

— les défaillances d’entreprises :

. l’entreprise AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT

Le maître d’œuvre atteste, le 19 février 2024, que les défaillances de l’entreprise AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT titulaire du lot gros-œuvre, ont entraîné un retard dans l’exécution du chantier et que les manquements de l’entreprise ont induit une désorganisation des travaux des corps d’état secondaires et un retard global associé.

Il ne détermine pas le nombre de journées de travaux neutralisées.

Il ressort de deux courriers des 06 avril 2022 et 15 septembre 2022, dont il n’est justifié ni de l’envoi ni de la réception, qu’au 06 avril 2022, l’entreprise accusait un retard de 2 mois sur les élévations du R+2 du bâtiment A, de 2 mois sur les élévations des attiques du bâtiment B et d'1 mois sur les voiles des villas E/C/D soit 5 mois cumulés et que l’entreprise était mise en demeure le 15 septembre 2022 de présenter un plan d’action et de revenir sur le chantier sous huit jours.

Le 26 septembre 2022, l’abandon de chantier par l’entreprise AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT a été constaté par voie d’huissier et la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER produit un courrier AR de résiliation du marché daté du 27 septembre 2022, dont elle ne justifie ni de l’envoi ni de la réception.

S’il résulte de ces éléments la preuve de la défaillance de l’entreprise, il ne peut en être déduit le nombre de journées de travaux neutralisées en conséquence de cette défaillance.

La société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER ne peut dès lors pas justifier le retard de livraison du bien à la SCI CAMAS par la défaillance de cette entreprise.

. la société MIRALUVER

Le maître d’œuvre atteste, le 19 février 2024, que les défaillances de la société MIRALUVER, titulaire du lot menuiseries extérieur aluminium, ont entraîné un retard cumulé de 5,5 mois dans l’exécution du chantier.

La société MIRALUVER a fait l’objet d’un jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire le 15 décembre 2021 et d’un jugement de conversion en liquidation judiciaire le 23 novembre 2022.

Les compte-rendus de réunions de chantier et les courriers adressés à la société défaillante produits par la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER ne font état de retard dans la production de la société MIRALUVER qu’à compter du mois de février 2022.

La date de livraison du bien ayant été reportée du fait des intempéries au 02 décembre 2021, cet événement postérieur ne peut justifier un nouveau report de la date de livraison du bien.

La société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER ne peut donc valablement se prévaloir de la défaillance de la société MIRALUVER, postérieure à la date à laquelle le bien devait être livré, jours d’intempéries compris, pour justifier le retard de livraison du bien à la SCI CAMAS.

— les difficultés d’approvisionnement :

Le maître d’œuvre atteste, le 19 février 2024, que l’opération a subi des difficultés d’approvisionnement de matériaux induisant un retard sur le planning d’exécution mais il ne détermine pas le nombre de journées de travaux neutralisées de ce fait.

Aucun jour de retard dans la livraison du bien ne saurait être justifié par les difficultés d’approvisionnement en matériaux.

***

La société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER doit donc répondre d’un retard de livraison entre le 02 décembre 2021 et le 23 juin 2022 soit 203 jours.

Elle doit réparation à la SCI CAMAS de son préjudice consécutif à ce retard.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI CAMAS

> au titre des pertes de loyers :

La SCI CAMAS invoque la perte de loyers au titre de ses trois locaux sur toute la période du retard de livraison du bien.

Si elle justifie avoir donné les locaux acquis en location, il ressort des baux commerciaux qu’elle produit qu’elle ne les a loués qu’à compter du 1er octobre 2022 soit plus de trois mois après la livraison et elle ne produit aucun élément établissant qu’elle était assurée de louer les locaux dès le mois de décembre 2021.

Dès lors, le retard de livraison l’a privée non pas de loyers mais de la possibilité de proposer les locaux à la location durant les 203 jours de retard.

Son préjudice, incontestable, est constitué de la perte de chance de pouvoir percevoir des loyers durant cette période, et non du montant des loyers.

Le bail portant sur le local I4, de 145 m2 environ, a été conclu avec la SARL ARTISANS DECOUPEURS pour un loyer annuel de 100 euros HT HC du m2 soit 1.208 euros HT HC par mois.

Le bail portant sur le local I3, de 145 m2 environ, a été conclu avec la SAS ESTIA pour un loyer annuel de 107,60 euros HT HC du m2 soit 1.300 euros HT HC par mois.

Le bail portant sur le local H2, de 191 m2 environ, a été conclu avec la SAS ESTIA pour un loyer annuel de 144,50 euros HT HC du m2 soit 2.300 euros HT HC par mois.

Le bail portant sur le bureau dans le local H2, de 25 m2 environ, a été conclu avec la SAS HYBAT pour un loyer annuel de 96 euros HT HC du m2 soit 200 euros HT HC par mois.

La société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER conteste la valorisation du mètre carré pour le local H2, loué à une société dirigée par un de représentants de la SCI CAMAS, par rapport à celle pour le local I4, alors que les deux locaux sont neufs et équipés de manière similaire.

La SCI CAMAS soutient que ce loyer se justifie pas l’installation d’une mezzanine de 138 m2 dans le local H2 qui dispose désormais d’une surface de 304 m2 et non 191 m².

Outre le fait que la preuve n’est pas rapportée de l’existence de cette mezzanine, les plans et photographies produits n’y suffisant pas, l’augmentation de la surface ne peut justifier une telle différence du montant du loyer au mètre carré pour deux locaux voisins présentant les mêmes caractéristiques.

Il y a donc lieu de retenir pour le local H2 un loyer identique à celui du local I3 loué à la même société.

La perte de chance de pouvoir percevoir des loyers durant la période de retard de livraison doit être évaluée à 50 % du montant des loyers, vu la situation, les caractéristiques et le délai de location effective des locaux, soit 604 euros par mois pour le local I4, 650 euros par mois pour le local I3, 650 euros par mois pour le local H2 et 100 euros par mois pour le bureau dans le local H2 qui n’a pas à venir en déduction du loyer du local dès lors que la SCI CAMAS a consenti un bail commercial distinct au titre duquel elle perçoit un loyer distinct, soit 2.004 euros par mois au total pour l’ensemble des locaux, soit, sur la période de 203 jours ou 6 mois et 21 jours :

(2.004 X 6) + (2.004 X 21 / 31) = 13.381,55 euros.

La société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER sollicitant la réduction de l’indemnité réclamée à la somme de 14.362 euros, il y a lieu d’allouer à la SCI CAMAS la dite somme de 14.362 euros à titre d’indemnisation.

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> au titre du préjudice moral :

En l’absence de démonstration d’une atteinte à ses sentiments, à sa considération, à son honneur ou à sa réputation, la SCI CAMAS, qui invoque l’incertitude quant à la date de livraison et l’obligation d’engager la présente procédure judiciaire pour justifier sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, sera déboutée de ce chef.

> au titre du remboursement des frais intercalaires :

Le retard de livraison a entraîné le report du déblocage complet des fonds par l’établissement prêteur au 21 juin 2022.

La SCI CAMAS justifie avoir payé, entre le 02 décembre 2021 et le 21 juin 2022, des intérêts intercalaires et frais d’assurance du prêt à hauteur de 1.685,61 euros, somme qu’elle n’aurait pas eue à payer si les locaux lui avaient été livrés à la date contractuellement prévue.

Elle est bien fondée à en réclamer le remboursement.

La société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER sera en conséquence condamnée à payer à la SCI CAMAS la somme de 14.362 + 1.685,61 = 16.047,61 euros en réparation de son préjudice lié au retard de livraison du bien.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023, date de réception du courrier de mise en demeure d’avoir à payer la somme de 33.763,62 euros à titre de dommages et intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

Sur les autres demandes

La société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER, partie perdante, supportera les dépens et paiera à la SCI CAMAS une somme que l’équité commande de fixer à 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et, n’étant nullement incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter comme le demande la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER à payer à la SCI CAMAS la somme de 16.047,61 euros en réparation du préjudice lié au retard de livraison du bien, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023 ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts ;

CONDAMNE la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER à payer à la SCI CAMAS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame VERGNE, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT