N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 21 JANVIER 2025

N° RG 22/00190 – N° Portalis DBYF-W-B7F-IF5V

DEMANDEUR

Monsieur [M] [G]

né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Georges PIRES de la SELARL LESIMPLE-COUTELIER & PIRES, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

S.A.S. GENERALE FINANCIERE IMMOBILIERE ET COMMERCIALE

(RCS de [Localité 6] n° 419 094 776), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maïlys DUBOIS de la SELARL SELARL MAÏLYS DUBOIS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Stéphanie BOYER de la SELARL ARIANE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

MAGISTRATS TENANT L’AUDIENCE :

V. GUEDJ et F. DEVOUARD, chargées du rapport, tenant toutes les deux l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, V. GUEDJ et F. DEVOUARD en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistés de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 17 octobre 2015, monsieur [M] [F] [L] a souscrit auprès de la SCCV [Localité 5] Plainchault Zola, elle-même représentée par la SAS Générale Financière immobilière et commerciale (ci-après dénommée la SAS GEFIC), intermédiaire de commercialisation, un contrat de réservation préliminaire à une vente en état futur d’achèvement d’un appartement (lot 3) situé au [Adresse 2] [Localité 5] (95.870) pour le prix de 180.816 euros.

Le contrat de réservation précisait que le bien immobilier était destiné à un investissement locatif Pinel.

Par courrier du 20 novembre 2015, la SAS GEFIC a fait savoir à monsieur [M] [F] [L] que « le loyer estimé que vous pourriez demander pour le lot 3 du programme l’Avant Seine à [Localité 5] : 550,31 € hors charges (Surface pondérée x Plafond de loyers) = Loyer Plafonné par la zone) Plafond à 12,42 Ceci si vous optez pour le dispositif de la loi Pinel mis à jour et sous réserve de modifications de la loi ultérieures ».

La vente en état futur d’achèvement est intervenue par acte authentique du 16 février 2016.

Le 07 septembre 2020, l’Administration fiscale a adressé à monsieur [M] [F] [L] une proposition de rectification de son impôt sur le revenu pour les années 2017 à 2019, au motif d’une part, que les conditions d’éligibilité au dispositif « Pinel » n’étaient pas réunies au regard du montant du loyer et du fait que le bien n’était pas donné en comme résidence principale et d’autre part, que les crédits d’impôt pour frais de garde n’étaient pas justifiés.

Après échange d’observations entre monsieur [M] [F] [L] et l’Administration fiscale, cette dernière a, par courrier du 09 novembre 2020, maintenu la proposition de rectification pour l’investissement locatif « Pinel » et abandonné partiellement les rappels d’impôt pour frais de garde pour l’année 2018 et 2019.

Sur recours hiérarchique, l’Administration fiscale a indiqué, par courrier du 27 novembre 2020, que pour l’année 2017, les droits mis en recouvrement concernent uniquement la remise en cause de l’investissement Pinel pour un montant de 3.643 euros, outre une majoration de 10 % et les intérêts de retard, tandis que les rappels concernant les années 2018 et 2019 demeurent inchangés.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2021, monsieur [M] [F] [L] a fait assigner la SAS GEFIC en vue d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, monsieur [M] [F] [L] demande au Tribunal, au visa des articles 1112-1, 1104 et 1240 du code civil, de :

— dire et juger bien fondée l’action en responsabilité engagée par M. [G]

— dire et juger que la société GEFIC a commis une faute en transmettant une information erronée qui lui a fait perdre un avantage fiscal.

— condamner la société GEFIC à payer à M. [G] les sommes suivantes :

• 12.229 € en réparation du préjudice financier résultant du redressement fiscal intervenu,

à savoir :

• 10.929 € de redressement en base

• 208€ au titre des intérêts de retard

• 1 092€ au titre des pénalités de retard

— condamner la société GEFIC à payer à M. [G] la somme de 10.929€ au titre du préjudice subi du fait de l’absence de possibilité d’imputer 2 % de la réduction d’impôt liée à l’investissement PINEL sur les années 2020, 2021 et 2022 ;

— condamner la société GEFIC à payer à M. [G] la somme de 5.464€ au titre de la perte de chance de bénéficier de l’avantage fiscal lié à la possibilité de proroger le dispositif PINEL pendant 3 ans.

— condamner la société GEFIC à payer à M. [G] la somme de 54.648€ au titre du préjudice subi en raison du manque à gagner qu’il subira lors de la revente de l’appartement.

— condamner la société GEFIC à payer à M. [G] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner la société GEFIC aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LESIMPLE-COUTELIER & PIRES.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, la SAS GEFIC demande au Tribunal, au visa des dispositions de l’article 1240 et 1353 du code civil et de dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— dire et juger que Monsieur [F] [L] échoue à démontrer le lien de causalité entre les pertes fiscales alléguées et l’erreur qu’aurait commise par la société GEFIC dans l’évaluation du loyer applicable à la location de son bien ;

— dire et juger que le redressement fiscal ne pouvant être attribué à la seule erreur commise par la société GEFIC, celui-ci aurait été ordonné quoi qu’il en soit de ladite erreur commise ;

— débouter en conséquence, Monsieur [F] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

Principalement,

— limiter la condamnation de la société GEFIC à la seule somme de 4.677 € correspondant au redressement appliqué à Monsieur [F] [L] sur la seule année 2017 ;

— Le débouter de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Subsidiairement,

— dire et juger qu’en tout état de cause, en ne vérifiant pas la satisfaction du critère tenant au montant des loyers, M. [F] [L] a commis une faute de nature à limiter à 50 % la responsabilité de la société GEFIC à l’égard du demandeur ;

— limiter la condamnation de la société GEFIC à la seule somme de 27.518 € ;

— le débouter de toutes demandes plus amples ou contraires ;

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [F] [L] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2024 avec effet au 29 octobre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024.

MOTIVATION

1. Sur les demandes indemnitaires formées par monsieur [M] [F] [L]

Sur la responsabilité de la SAS GEFIC

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est de droit que le professionnel agissant en qualité d’intermédiaire dans le cadre d’une opération de vente immobilière peut voir sa responsabilité engagée en cas de faute de sa part.

En application de ce texte, il est admis que le professionnel qui commercialise le bien immobilier dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation est tenu d’informer et de conseiller l’acquéreur sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose et les choix à effectuer.

L’obligation d’information du commercialisateur d’un bien immobilier bénéficiant d’avantages fiscaux consiste à porter à la connaissance du client, actuel ou futur, des informations objectives sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui est proposé de réaliser, afin que celui-ci puisse se faire une idée suffisamment précise du bien ou de service pour pouvoir s’engager en toute connaissance de cause.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS GEFIC était chargée de la commercialisation des lots d’un immeuble à construire et, au vu des indications figurant dans le contrat de réservation rempli par monsieur [M] [F] [L], la SAS GEFIC, mandataire du promoteur immobilier, ne pouvait ignorer que ce dernier poursuivait, au travers de cette acquisition, un objectif de défiscalisation. Elle se devait donc de fournir à monsieur [M] [F] [L] des informations exactes concernant les obligations à respecter afin d’obtenir l’avantage fiscal escompté.

Or, il est établi que la SAS GEFIC a fourni des informations erronées à monsieur [M] [F] [L] en lui indiquant, dans son courrier du 20 novembre 2015, que le loyer « estimé » qu’il pourrait demander était de 550,31 euros, soit un montant bien supérieur au loyer plafond applicable au moment de la mise en location, puisqu’il résulte des termes de la proposition de redressement fiscal du 07 septembre 2020 que «le montant du loyer que vous appliquez est de 543 €, or pour pouvoir bénéficier du dispositif « Pinel », vous ne devez pas dépasser un montant de loyer mensuel de 471,60 € dans l’hypothèse la plus favorable où la moitié de la terrasse est admise ».

La circonstance que les termes du mandat liant la SAS GEFIC au promoteur immobilier excluaient de la mission de cette dernière celle de « conseil financier, technique, juridique et administratif » n’est pas de nature à exonérer la société défenderesse de sa responsabilité, puisqu’à l’évidence, cette restriction ne s’appliquait que dans ses rapports avec son mandant et non avec les acquéreurs, lesquels n’avaient de lien direct qu’avec le mandataire de commercialisation.

En tout état de cause, en tant que mandataire de commercialisation et professionnel de l’immobilier, la SAS GEFIC était tenue de fournir à monsieur [M] [F] [L] des informations exactes sur les conditions d’éligibilité au dispositif de défiscalisation Pinel et notamment sur les modalités de calcul de la surface prise en compte pour la détermination du loyer plafond, ce qu’elle ne justifie pas avoir fait. Au contraire, elle a induit en erreur monsieur [M] [F] [L] en procédant à une estimation du montant du loyer supérieure à celui auquel pouvait prétendre monsieur [M] [F] [L], plus de deux ans après cette estimation.

Par ailleurs, il ne peut être reproché à monsieur [M] [F] [L], non professionnel de l’immobilier, d’avoir commis une négligence fautive, en ne procédant pas aux vérifications des conditions d’éligibilité audit dispositif au moment de la mise en location de son bien immobilier, étant précisé que si dans son courrier du 20 novembre 2015, la SAS GEFIC évoquait un loyer « estimé » et réservait l’hypothèse d’une modification de la loi ultérieure, il n’est pas démontré que le redressement fiscal résulterait d’une modification du dispositif de défiscalisation intervenue ultérieurement à ce courrier.

Dans ses conditions, la responsabilité de la SAS GEFIC sera retenue.

Sur les préjudices en relation causale avec le manquement fautif de la SAS GEFIC

La SAS GEFIC conteste le lien causal entre son manquement fautif et les préjudices dont l’indemnisation est sollicitée, au motif que son erreur sur le montant du loyer est sans incidence sur le redressement fiscal dont a fait l’objet monsieur [M] [F] [L], puisque les autres conditions d’éligibilité au dispositif de défiscalisation Pinel, soit la location à titre d’habitation principale, au plus tard un après l’achèvement des travaux, n’étaient pas réunies.

Toutefois, outre que la proposition de rectification fiscale n’était pas fondée sur l’absence de location dans l’année suivant l’achèvement des travaux, la SAS GEFIC ne produit aucun élément de nature à démontrer que la mise en location du bien immobilier ayant pris effet le 24 août 2017, suivant le contrat de location conclu entre monsieur [M] [F] [L] et son frère [C] [F] [L], aurait eu lieu plus d’un an après l’achèvement des travaux.

En ce qui concerne ensuite la mise en location du logement à titre d’habitation principale, il n’est pas contestable que ce motif a été visé dans la proposition de redressement fiscal ; l’administration fiscale indiquant que « le locataire indique lors de ces déclarations sur les revenus une adresse différente comme habitation principale ».

Toutefois, en cours de procédure fiscale, monsieur [M] [F] [L] a fourni à l’Administration fiscale des éléments de preuve suffisants (attestation sur l’honneur de son locataire, factures EDF entre novembre 2017 et septembre 2020, avis de taxe d’habitation 2018 au nom du locataire, certificat de scolarité du locataire) établissant qu’entre le mois d’août 2017 et le mois d’août 2020, monsieur [C] [F] [L] occupait, à titre de résidence principale, le logement de monsieur [M] [F] [L] et l’Administration fiscale, sur recours hiérarchique, relevait d’ailleurs, dans son courrier du 10 mars 2021, que monsieur [M] [F] [L] avait fourni le contrat de location conclu entre lui et son frère avec prise d’effet au 24 août 2017, et que ce contrat portait la mention suivante laquelle la location est « à usage de résidence principale ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le redressement fiscal pour les trois années litigieuses a été exclusivement motivé par un montant de loyer mensuel excédant de 71,40 euros le plafond de loyer permettant de bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel, en raison d’une erreur commise sur le calcul de la surface du logement.

La faute de la SAS GEFIC a dès lors privé monsieur [M] [F] [L] du bénéfice d’un crédit d’impôt de 3.643 euros par an entre 2017 et 2019, ainsi que cela ressort de la proposition de rectification fiscale, en sorte qu’il sera alloué à monsieur [M] [F] [L] la somme de 10.929 euros en indemnisation de ce préjudice. En revanche, monsieur [M] [F] [L] ne justifie pas avoir réglé les intérêts et pénalités fiscales, étant observé qu’il résulte de la lettre de l’Administration fiscale du 10 mars 2021 que monsieur [M] [F] [L] avait sollicité la remise gracieuse des majorations et que l’avis de mise en recouvrement des intérêts et pénalités n’est pas produit.

Cette perte de l’avantage fiscal est sollicitée par monsieur [M] [F] [L] non seulement pour les années 2017 et 2019 concernées par le redressement fiscal, mais également pour les trois années suivantes, soit les années 2020 à 2022,

Il est certain que la réduction d’impôt escomptée dans le cadre du dispositif Pinel est acquise pendant toute la durée d’engagement de location, soit 6 ans ou 9 ans selon l’option des acquéreurs.

Toutefois, seule la perte de chance de bénéficier d’un tel avantage pendant les années 2020 à 2022 peut être, en l’espèce, indemnisée, puisqu’outre la situation fiscale de monsieur [M] [F] [L], le bénéfice de la réduction d’impôts est subordonné à la location du logement et que la preuve n’est pas rapportée de l’occupation de ce logement postérieurement au 17 août 2020, date à laquelle [C] [F] [L] a quitté le logement, ainsi que cela résulte de son attestation sur l’honneur.

Au vu de ces éléments, il sera donc alloué à monsieur [M] [F] [L] la somme de correspondant à 80 % du montant de crédit d’impôt auquel il aurait pu prétendre si le plafond du loyer avait été respecté.

Le montant du crédit d’impôt auquel monsieur [M] [F] [L] aurait pu prétendre s’élevant à 3.643 euros par an, et donc à 10.929 euros pour les trois années suivant la période du redressement, il lui sera alloué, au titre de la perte de chance, la somme de 8.743,20 euros (10.929x80%).

La perte de chance invoquée par monsieur [M] [F] [L] de continuer à bénéficier de cette réduction d’impôts en reconduisant son engagement de location au loyer plafonné pour trois années supplémentaires n’est étayée par aucun élément, en sorte que la demande formée de ce chef sera rejetée.

Enfin, il ne peut être fait droit à la demande de monsieur [M] [F] [L] en indemnisation du manque à gagner lors de la revente de l’appartement évalué par lui à la somme de 54.648 euros (182.160 € [prix d’achat] -30%), dans la mesure où ce préjudice futur est incertain au regard des fluctuations du marché immobilier.

Il sera relevé, au surplus, que cette demande indemnitaire est fondée sur des données d’ordre général, soit en l’espèce sur un rapport d’évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif suivant lequel l’investissement en immobilier locatif avec le bénéfice de défiscalisation Pinel est vendu 30 % plus cher que l’investissement immobilier dans l’ancien, et non sur les données concrètes concernant le bien immobilier acquis.

La demande formée de ce chef sera donc rejetée.

2. Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [M] [F] [L] les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer dans le cadre du présent litige. En conséquence, la SAS GEFIC sera condamnée à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Partie perdante, la SAS GEFIC sera condamnée aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL LESIMPLE-COUTELIER & PIRES.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ;

Condamne la SAS Générale Financière immobilière et commerciale à payer à monsieur [M] [F] [L] les sommes de :

—  10.929 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal entre 2017 et 2019 ;

—  8.743,20 euros au titre de la perte de chance de bénéficier de l’avantage fiscal entre 2020 et 2022 ;

Déboute monsieur [M] [F] [L] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

Condamne la SAS Générale Financière immobilière et commerciale à payer à monsieur [M] [F] [L] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SAS GEFIC aux dépens ;

Accorde à la SELARL LESIMPLE-COUTELIER & PIRES le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU