MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Février 2025

N° RC 24/02438

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

LIGERIS, SEM inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 784 298 614, anciennement LA TOURANGELLE IMMOBILIER, elle même anciennement dénommée SEM MARYSE [Localité 3]

ET :

[I] [J]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. [J]

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 5]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS, SEM inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 784 298 614, anciennement LA TOURANGELLE IMMOBILIER, elle même anciennement dénommée SEM MARYSE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [I] [J], demeurant [Adresse 7]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/2438

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 4 avril 2012, la SEMIVIT a consenti un bail d’habitation Monsieur [I] [J] portant sur un logement situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 258,39 € et 96,95 € de provisions pour charges.

Invoquant des impayés de loyers, le 6 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La SA LIGERIS, venant aux droits de la SEMIVIT, a ainsi fait assigner Monsieur [I] [J] par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, en prononcer la résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [J], devenu occupant sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— rappeler que le sort des meubes sera réglé par les dispositions des articles L433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— le condamner au paiement de la somme en principal de 3 550,08 € au titre des impayés de loyers et de charges, somme arrêtée au 1er mai 2024 ;

— condamner Monsieur [I] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actualisés, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [I] [J] à verser à la SA LIGERIS la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [I] [J] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification à la Préfecture.

A l’audience du 19 décembre 2024, la SA LIGERIS – représentée par son Conseil – précise que la dette locative s’élève à la date de l’audience à la somme de 6 771,03 € et maintient l’ensemble de ses demandes. Il mentionne l’absence de paiement du loyer depuis septembre 2023.

Monsieur [I] [J] indique avoir un CDI depuis janvier 2024 en qualité de commercial d’une entreprise de distribution de matériel électrique et percevoir 2500 € de salaire brut mensuel. Il est séparé et a la garde de ses deux garçons selon un dispositif classique. Il souhaite rester dans le logement et propose de régler 300 € en plus de son loyer courant. Il précise avoir réglé une mensualité de loyer le 16 décembre 2024 et avoir fait un réglement important fin novembre pour apurer significativement sa dette locative.

Au vu de ces informations, le bailleur est autorisé à produire par note en cours de délibéré un décompte actualisé, reçu par le Tribunal par mail du 20 janvier 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu par le greffe du Tribunal avant l’audience

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 janvier 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 4] et [Localité 5] par voie électronique le 23 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés et clause résolutoire

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 4 avril 2012, le commandement de payer délivré le 6 janvier 2024 pour un montant en principal de 2 143,54 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 6 771,03 €.

Par décompte produit en cours de délibéré, le solde locatif s’élève au 31 décembre 2024 à 6358.29€, avec deux versements, l’un de 422 € le 13 décembre 2024 et l’autre de 423.12 € le 28 décembre 2024.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Il sera déduit du présent décompte les frais de commissaire de justice d’un montant de 263,03 €, qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens qui seront examinés ci-après.

Monsieur [I] [J] sera condamné à verser à la SA LIGERIS la somme de 6 508 € (6 771,03 – 263,03 €) arrêtée au 16 décembre 2024.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 6 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 2 143,54 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [I] [J] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 février 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [J] a exposé à l’audience sa situation financière, avec un salaire mensuel brut de 2500 €, des retenues sur salaires de 300 € et une dette de pension alimentaire prélevée par l’ ARIPA de 365 €. Il sollicite des délais de paiement et propose de verser 300 € en plus du loyer courant pour apurer sa dette locative. Il justifie avoir réglé une mensualité de loyer courant en décembre 2024.

Compte tenu de la reprise de paiement du loyer courant et de la capacité financière de Monsieur [I] [J], il lui sera accordé des délais de paiement dont les modalités seront fixées ci-après.

Monsieur [I] [J] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [I] [J] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et sa notification à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 avril 2012 entre Monsieur [I] [J] et la SA LIGERIS concernant le bien situé [Adresse 6] sont réunies au 19 février 2024 ;

Condamne Monsieur [I] [J] à payer à la SA LIGERIS la somme de 6 508 € (SIX MILLE CINQ CENT HUIT EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 décembre 2024 ;

Autorise Monsieur [I] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 300 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et frais ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [I] [J] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LIGERIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [I] [J] soit condamné à verser à la SA LIGERIS, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [I] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois février deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection