TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 26/00034 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2K4A

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. SOFAP IMMO

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Morgane KUKULSKI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. COMPTABILITE CONSEIL FIDUC EXPERT COMPTA

[Adresse 1]

[Localité 1]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Valérie DELEU, Greffier, lors des débats et Sébastien LESAGE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 10 Février 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 31 Mars 2026 prorogé au 14 Avril 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2014, la société Gaveau Investissements a mis à bail au profit de la société Comptabilité et Conseil des locaux situés dans la zone d’activités [Localité 2], au [Adresse 2] à [Localité 3] (Nord) à compter du 1er décembre 2014. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer mensuel à 1 666,66 euros HT, outre provision trimestrielle pour charges de 900 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 5 000 euros.

Suivant acte authentique du 18 juillet 2022, la société Sofap Immo a acquis la propriété de l’immeuble.

Suivant avenant du 18 juillet 2022 au bail commercial, la société Sofap Immo a été subrogée dans tous les droits et obligations de la société Gaveau Investissements.

Le 6 novembre 2026, à la suite d’impayés, la société Sofap Immo a fait signifier à la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 7 janvier 2026, la société Sofap Immo a assigné la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail commercial selon contrat conclu 31 octobre 2014 par l’effet du jeu de la clause résolutoire au 6 décembre 2025,

— ordonner l’expulsion de la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable, ainsi que celle de toute personne occupant les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner par provision la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable, à payer à la société Sofap Immo la somme de 8 450,21 euros correspondant à l’arriéré dû à la date d’acquisition du jeu de la clause résolutoire soit au 6 décembre 2025 au titre des loyers et charges courants,

— condamner la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable à compter du 7 décembre 2025, à payer à la société Sofap Immo une indemnité d’occupation mensuelle contractuelle égale à 2 760,18 euros TTC calculée prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— dire que, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation conventionnelle serait indexée sur I’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’lNSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable à payer à la société Sofap Immo la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les coûts des commandements de payer, de l’injonction de payer et de l’état des nantissements.

L’affaire a été retenue à l’audience le 10 février 2026.

A l’audience, la société Sofap Immo, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle précise qu’une facture de 169,71 euros fait doublon et que le montant total et définitif à retenir est de 8 280,54 euros.

La société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 14 avril 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par actes remis à l’étude de commissaire de justice, la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable n’a pas comparu.

En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 6 novembre 2025 contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 9 738,95 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 176,06 euros au titre du coût de l’acte (pièce n°8).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 6 décembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

L’indemnité d’ occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre du preneur.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable à compter du 7 décembre 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux, sans qu’il y ait lieu de prévoir une indexation dès lors que l’expulsion est ordonnée.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 31 octobre 2014, le commandement de payer du 6 novembre 2025 et le décompte actualisé (pièce n°14), de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 8 280,54 euros TTC, pour les mois de septembre 2025, octobre 2025 et novembre 2025 (2 760,18 euros TTC x 3 mois).

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2026, date de l’assignation.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer (176,06 euros TTC) et de l’état des nantissements.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens ceux exposés pour les besoins de l’injonction de payer rendue par le tribunal de commerce le 23 octobre 2025, cette ordonnance condamnant déjà la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable aux dépens (pièce n°6).

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable à payer la somme de 1 000 euros à la société Sofap Immo au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société SofapImmo et la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] (Nord) depuis le 6 décembre 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] (Nord) ;

Autorise au besoin la société Sofap Immo à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 7 décembre 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la société Sofap Immo à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable à payer à la société Sofap Immo chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable à payer à la société Sofap Immo la somme de 8 280,54 euros TTC (huit mille deux cent quatre-vingt euros et cinquante-quatre centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, dus pour les mois de septembre 2025, octobre 2025 et novembre 2025 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2026 ;

Condamne la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable aux dépens, y compris le coût du commandement de payer (176,06 euros TTC) et de l’état des nantissements ;

Rejette la demande au titre des dépens de l’injonction de payer du 23 octobre 2025 ;

Condamne la société Comptabilité et Conseil Fiduciaire d’Expertise Comptable à payer à la société Sofap Immo la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;