MINUTE N° : 25/01475

JUGEMENT

DU 13 Février 2026

N° RC 25/01499

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[U] [Z]

[P] [Z]

Débats à l’audience du 18 Décembre 2025

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à Mme [Z]

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 13 Février 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Février 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [C] muni d’un pouvoir en date du 17 décembre 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [U] [Z]

né le 22 Mars 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [P] [Z] née [R]

né le 16 Août 1990 à , demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 25/01499

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2018, la société VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] portant sur un logement, espace privatif et garage/stationnement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510.07 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 2 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, demeuré infructueux.

La société VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] par actes de commissaire de justice du 24 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique;

— condamner conjointement et solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] au paiement :

— de la somme en principal de 3 281.40 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail ;

— de la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens selon article 696 du Code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer, de ses formalités et de l’assignation.

La société VAL TOURAINE HABITAT – par la voix de sa représentante dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 129.21 € hors frais au 17 décembre 2025. Elle précise ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative.

Madame [P] [Z] précise qu’elle exerce actuellement plusieurs activités (deux en CESU et une en tant que vacataire en EHPAD) avec des revenus mensuels de 2000 €. Son conjoint n’a pas eu de salaires versés depuis avril 2025, avec une action pendante devant le Conseil de Prud’hommes et un enjeu financier de 9000 € environ. Il a repris une activité en intérim depuis la mi-novembre. Le couple a trois enfants à charge (18, 13 et 5ans). Elle précise avoir par ailleurs des crédits avec des remboursements de 800 €.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [U] [Z] n’est ni présent ni n’a donné pouvoir de représentation.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 3 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 2 janvier 2025 portant sur la somme en principal de 2 805.77 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de la présente audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 3 mars 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 14 décembre 2018, le commandement de payer délivré le 2 janvier 2025 pour un montant en principal de 2 805.77 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 2 129.21 €, hors frais.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a d’ores et déjà déduit du présent décompte arrêté à la date de l’audience à la somme de 2 400€ la somme de 270.79 € de frais de commissaire de justice qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Le contrat de bail signé le 14 décembre 2018, dans ses conditions générales – Titre I – article 12 – précise qu’en cas de pluralité de locataires, ceux-ci s’engagent solidairement dès la signature du contrat de bail.

Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] seront ainsi solidairement condamnés à verser à la société VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2 129,21 €.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] ont repris le paiement de leur loyer courant. Ils proposent à l’audience de régler la somme de 60 € en plus de leur mensualité de loyer.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la capacité financière de Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z], de la proposition faite pour apurer la dette et de l’accord du bailleur, il leur sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] pourront régler leur dette plus rapidement si leur situation financière le leur permet.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée par le juge d’en mettre tout au fraction à charge d’une autre partie. Le bailleur a dû mettre en mouvement une action contentieuse, à défaut d’un accord entre les parties, engageant ainsi des frais de commissaire de justice. Il convient ainsi de mettre les dépens solidairement à la charge de Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2018 entre Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] et la société VAL TOURAINE HABITAT concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 3 mars 2025 ;

Condamne solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] à payer à La société VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2 129.21 € (DEUX MILLE CENT VINGT NEUF EUROS, VINGT ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 décembre 2025 ;

Autorise Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] à s’acquitter solidairement de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 € et une 36ème mensualité qui réglera la dette en principal, frais et intérêts compris ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] soient condamnés solidairement à verser à la société VAL TOURAINE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le treize février deux mille vingt six par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection