Tribunal Judiciaire de Tours, 1re chambre, 3 février 2026, n° 24/01117

TJ Tours 3 février 2026

Arguments

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Rejeté
Non-respect de la condition suspensive d'obtention de prêt
La cour a constaté que la SARL [M] n'a pas justifié de l'obtention d'un prêt dans le délai de quatre mois, rendant l'acceptation de l'offre sans effet.
Rejeté
Lien avec la demande de vente parfaite
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet de la demande de déclaration de la vente parfaite.
Rejeté
Absence d'intention de nuire dans l'action de la SARL [M]
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de preuve d'une intention de nuire ou d'une légèreté blâmable de la part de la SARL [M].
Accepté
Droit à la réparation des frais engagés
La cour a jugé équitable de condamner la SARL [M] à verser des frais à Mme [P] [W] en raison de la défaite de la SARL [M].

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, 1re ch., 3 févr. 2026, n° 24/01117
Numéro(s) :	24/01117
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BERBIGIEREric LE COZ
Cabinet(s) :	WALTER & GARANCE AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. [ M ]

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 03 FEVRIER 2026

N° RG 24/01117 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JDM7

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [M]

RCS de [Localité 1] n° B 539 128 975, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric LE COZ, avocat au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

Madame [P] [W] épouse [Q]

née le 04 Décembre 1947 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V. GUEDJ, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M^me V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente

assistés de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [S] [W] et Mme [E] [H] épouse [W] ont consenti, par acte sous seing privé du 23 décembre 2011, à M. [D] [Z], un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], pour une durée de 9 ans à compter du 01 janvier 2012 et moyennant un loyer annuel de 10.973 euros HC et HT, révisable annuellement sur la base de la variation de l’indice du coût de la construction.

Conformément aux prévisions de l’article 8 dudit bail, M. [D] [Z] a, le 04 janvier 2012, fait apport du bail commercial à la SARL [M]. Cet apport a été notifié à M. [S] [W] et Mme [E] [H] épouse [W], par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 28 janvier 2012 dans le délai contractuellement défini.

En suite d’une donation-partage reçue le 08 février 2013, et du décès des donateurs, Mme [P] [W] épouse [Q] est devenue propriétaire dudit local commercial.

Selon lettre recommandée du 25 juillet 2023, la SELARL TIERCELIN – [Y] – DUVIVIER, office notarial agissant au nom de Mme [P] [W] épouse [Q], a notifié à la SARL [M] son intention de vendre le local commercial et lui a proposé de se porter acquéreur dans les conditions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Selon lettre recommandée du 28 juillet 2023, la SARL [M] a déclaré à la SELARL TIERCELIN – [Y] – DUVIVIER, office notarial agissant au nom de Mme [P] [W] épouse [Q], qu’elle acceptait l’offre de vente aux prix et conditions prévus.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié le 01 mars 2024, la SARL [M] a assigné Mme [P] [W] épouse [Q] devant le tribunal judiciaire de Tours, aux fins de voir déclarer parfaite la vente intervenue le 28 juillet 2023 et ordonné en conséquence la défenderesse à régulariser l’acte authentique devant notaire, outre au paiement de la somme de 3.245,48 euros au titre des loyers de décembre 2023 et janvier 2024 indûment versés, de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 05 novembre 2025, la SARL [M] sollicite du tribunal de :

déclarer qu’elle est recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;débouter Mme [P] [W] de toute demande plus ample ou contraire aux présentes écritures ;déclarer parfaite la vente intervenue entre les parties le 28 juillet 2023 par la rencontre de leurs volontés concordantes pour la vente du local commercial sis [Adresse 4] et correspondant aux lots 2, 9, 12, 13 et 24 de l’immeuble ;ordonner en conséquence au bailleur d’avoir à se présenter devant Me [O] [A], notaire dont l’étude est sise [Adresse 5], ou tout notaire le substituant, afin de régulariser l’acte authentique à son profit ou toute autre personne la substituant à première demande et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ;dire que le notaire procédera aux diligences nécessaires et notamment à la transcription de l’acte ;condamner Mme [P] [W] à lui verser les sommes de :8.113,70 euros au titre des loyers de décembre 2023 et de janvier 2024 à mai 2024, à parfaire ;6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la même aux entiers dépens ;rappeler que le bénéfice de l’exécution provisoire est acquis au jugement à intervenir.

Selon ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 octobre 2025, Mme [P] [W] épouse [Q] demande au tribunal de :

A titre principal,

juger que la SARL [M] n’a pas justifié de l’octroi du prêt convenu dans le délai légal de quatre mois qui lui était imparti, entraînant la défaillance de la condition suspensive ;juger que le défaut de réalisation de la vente dans le délai de quatre mois est imputable à la seule absence de diligence de la SARL [M] ;juger que l’acceptation de l’offre de vente par la SARL [M] est donc dépourvue d’effet, et que l’offre de vente est caduque ;débouter la SARL [M] de toutes ses demandes, fins et prétentions.A titre reconventionnel,

condamner la SARL [M] à lui verser la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;En tout état de cause,

condamner la SARL [M] à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance ;juger que conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais liés à l’exécution forcée seront à la charge de la partie défaillante.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 08 octobre 2025, à effet différé au 04 novembre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de réitération forcée de la vente et les demandes subséquentes en remboursement des loyers versés de décembre 2023 et de janvier 2024 à mai 2024

Aux termes de l’article 1113 du Code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1582 du même Code dispose que la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

L’article 1583 du même Code ajoute qu’elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Par ailleurs, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce énonce que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

En application de ces dispositions, il est de droit que, lorsque le défaut de réalisation de la vente dans le délai de quatre mois est imputable à la seule absence de diligence du locataire, aucune prorogation de délai n’est possible et l’assignation en réalisation de la vente ne permet pas de pallier l’absence de signature à l’expiration du délai. Tel est notamment le cas lorsqu’une condition suspensive d’obtention d’un prêt est prévue et que le locataire ne justifie pas de son obtention dans le délai légal, et par conséquent être en mesure d’effectuer le paiement du prix avant l’expiration de ce délai.

Il est également admis que la perte du bénéfice du droit de préférence ne soit pas opposée au preneur lorsque c’est par l’effet d’une faute ou d’une inertie du vendeur ou du notaire ou que c’est en raison de difficultés propres à la rédaction de l’acte de vente que la signature de l’acte authentique n’a pas pu intervenir dans le délai de quatre mois.

En l’espèce, Mme [P] [W] épouse [Q], par l’intermédiaire de son notaire, a notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juillet 2023, à son preneur, la SARL [M], son intention de vendre le local commercial et lui a proposé de se porter acquéreur dans les conditions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Cette notification indiquait que le prix de vente des biens et droits immobiliers était de 115.000 euros, prix payable à terme, en 15 échéances annuelles successives, et auquel il y avait lieu d’ajouter le paiement des frais, droits et émoluments de l’acte authentique.

La SARL [M], par lettre recommandée du 28 juillet 2023 avec accusé de réception, a déclaré accepté l’offre de vente du local commercial aux prix et conditions prévus et a notifié à sa bailleresse son intention de recourir à un prêt. Ainsi, il était indiqué que « la présente acceptation, conformément aux dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce susvisé : est subordonnée à l’obtention d’un prêt, et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ».

Dès lors, par application de l’article L. 145-46-1 précité, la SARL [M] disposait, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, soit le 28 juillet 2023, d’un délai de quatre mois pour lever la condition suspensive d’obtention d’un prêt et donc pour rapporter la preuve d’une telle obtention, soit jusqu’au 28 novembre 2023.

Entre le 28 juillet et le 28 novembre 2023, la SARL [M] n’a transmis à son notaire qu’une étude personnalisée du plan de financement établi par la CAISSE DU CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 1] GRAMMONT, par courriel du 19 août 2023. Or, un tel document n’a aucune valeur contractuelle en ce qu’il n’engage ni l’établissement bancaire, ni le client et est donc insuffisant à justifier, à lui seul, de l’octroi d’un prêt. Cette étude personnalisée ne constitue qu’une projection indicative permettant de comparer différentes hypothèses et d’évaluer la faisabilité d’un projet et non d’une offre de prêt.

Bien que la SARL [M] ait relancé son propre notaire par plusieurs courriels des 09 et 30 octobre, 13 novembre et 01 décembre 2023, elle ne justifie toutefois pas avoir effectivement produit une offre de prêt, conforme aux stipulations contractuelles, avant le 30 novembre 2023.

En outre, contrairement aux allégations de la demanderesse, le mail de Me [O] [A], notaire du preneur, envoyé à Me [G] [Y], notaire de la venderesse, le 01 novembre 2023 « aux fins de fixer un rendez-vous de signature de l’acte dans les meilleurs délais suivant les termes de l’offre qui vous a été présentée et que vous avez acceptée suivant les formes et délais légaux », ne fait pas mention de l’offre de prêt, mais bien de l’offre de vente. En tout état de cause, ce courriel ne contient en pièce-jointe aucune offre de prêt.

Dans le cadre de la présente instance, la SARL [M] produit un plan de financement actualisé au 01 décembre 2023 (pièce 14), une copie d’écran justifiant d’un prêt professionnel n°00020024806 « au 03 mai 2024 » (pièce 13) d’un montant de 20.000 euros au taux de 4,97 % accordé au 15 décembre 2023 –seule la 1er page du contrat de crédit établissant que ce prêt a pour objet l’acquisition des locaux situés au [Adresse 6] est produit (pièce 26)- , ainsi que le tableau d’amortissement dudit prêt faisant apparaître des échéances dues à compter du 15 mai 2024.

Toutefois, ces pièces démontrent que le prêt professionnel a été accordé postérieurement à l’échéance du délai de quatre mois et ne permettent donc pas de caractériser la réalisation de la condition suspensive dans le délai requis.

Il en est de même s’agissant du courriel de la Caisse du Crédit Mutuel de [Localité 1] Grammont, daté du 01 décembre 2023, soit postérieurement à l’échéance du délai de quatre mois, dans lequel l’établissement de crédit transmet un document d’accord de prêt, un tableau d’amortissement prévisionnel et un plan de financement final. Dans ce courriel, le banquier prend d’ailleurs soin de préciser que « nous attendions votre retour pour finaliser l’instruction finale suite au montage réalisé en août dernier ; votre dernier e-mail nous a permis de valider l’ensemble des éléments, nous voici désormais pour vous faire parvenir notre accord de crédit », ce dont il s’évince que la banque n’avait été saisie d’aucune demande de prêt jusqu’à cette date.

Le courriel non daté produit en pièce 30 suivant lequel la SARL [M] informe son notaire qu’elle a donné instruction à sa banque de débloquer l’emprunt, « afin de consigner dans les comptes de votre étude le montant que vous avez eu l’amabilité de nous transmettre ce jour », soit le 28 novembre 2023, corrobore le fait qu’elle n’avait pas obtenu à cette date un accord de prêt.

Par ailleurs, contrairement aux allégations de la SARL [M], l’obtention d’un concours bancaire n’était pas qu’une formalité de l’opération envisagée entre les parties, mais bien une condition de validité de l’acceptation de la locataire.

La circonstance, à la supposer démontrée, que la trésorerie de la SARL [M] lui permettrait de réaliser la vente sans aucune difficulté n’est pas de nature à faire disparaître son obligation d’obtenir d’une offre de prêt dans le délai de 4 mois.

Seule une renonciation à la condition suspensive, au sens de l’article 1304-4 du code civil, dans le délai de quatre mois aurait été de nature à faire tomber cette obligation, ce qui n’est pas prouvé en l’espèce, dans la mesure où la SARL [M] ne démontre pas avoir exprimé sa volonté auprès de Mme [P] [W] épouse [Q] de régler le prix de vente au comptant, sans recours à un emprunt.

À ce titre, les moyens développés tant par la SARL [M] que par Mme [P] [W] épouse [Q] concernant l’ouverture d’une nouvelle boutique à [Localité 3] (86) ou l’existence d’une contrainte des vendeurs à faire recourir au preneur un crédit-vendeur est sans incidence sur l’obligation faite au preneur d’avoir à justifier d’un accord de prêt dans le délai légal.

Dans ces conditions, la SARL [M] s’est révélée défaillante dans son obligation d’avoir à justifier de l’obtention d’un prêt dans le délai de quatre mois et la vente ne s’est pas réalisée dans le délai légal requis ; l’acceptation de l’offre de vente étant ainsi devenue sans effet.

Ne justifiant pas avoir obtenu une offre de prêt acceptée dans le délai de 4 mois, les demandes formées par la SARL [M] tendant à déclarer parfaite la vente intervenue entre les parties le 28 juillet 2023 et à ordonner, en conséquence, au bailleur d’avoir à se présenter devant notaire afin de régulariser l’acte authentique seront donc rejetées.

Par voie de conséquence, les demandes subséquentes en condamnation de Mme [P] [W] épouse [Q] à lui verser la somme de 8.113,70 euros au titre des loyers indûment versés de décembre 2023 et de janvier 2024 à mai 2024 seront rejetées.

2. Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [P] [Q] pour procédure abusive

Conformément à l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de texte, l’exercice du droit d’agir ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, il n’est pas établi par la défenderesse que les demandes formées par la SARL [M] procèdent d’une intention de nuire, d’une légèreté blâmable ou d’une erreur grossière équipollente au dol qui lui serait imputable.

Il ne peut en effet être reproché à la demanderesse de ne pas avoir versé aux débats les pièces nécessaires au succès de ses prétentions, alors même qu’elle a produit différents documents bancaires et échanges de courriels qu’elle pensait être susceptibles de lui permettre d’obtenir gain de cause.

L’analyse erronée de la valeur et de la portée des pièces produites par la demanderesse, à la supposer existante, ne peut être révélatrice d’une intention de nuire, d’une légèreté blâmable ou d’une erreur grossière équipollente au dol

En réalité, l’exercice de la présente action procède d’une appréciation inexacte de ses droits par la SARL [M], laquelle ne peut être constitutive d’un abus du droit d’agir.

En l’état, faute de démonstration d’un abus du droit d’agir de la demanderesse, il y a lieu de rejeter la demande de Mme [P] [W] épouse [Q] tendant à la condamnation de la SARL [M] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

3. Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande de condamner la même à verser à Mme [P] [W] épouse [Q] la somme de 2.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL [M], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Enfin, il n’y a pas lieu de rappeler les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution relatives aux frais liés à l’exécution forcée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ;

DEBOUTE la SARL [M] de l’ensemble de ses demandes ;

REJETTE la demande en dommages-intérêts formée par Mme [P] [W] épouse [Q] pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SARL [M] à verser à Mme [P] [W] épouse [Q] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [M] aux dépens ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. GUEDJ