MINUTE N° : 26/00060

JUGEMENT

DU 29 Avril 2026

N° RG 25/04881 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J3KL

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

ET :

S.A.R.L. NVD INVESTISSEMENTS

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI,Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 février 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 29 AVRIL 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercie la société FONCIA VAL DE LOIRE dont le siège social est sis [Adresse 3],

Représentée par M^e BRILLATZ, avocat au barreau de TOURS substituant M^e GAILLARD de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.A.R.L. NVD INVESTISSEMENTS (RCS de [Localité 1] N° 499 963 924), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège situé [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La société NVD INVESTISSEMENTS est propriétaire des lots n° 4 et n° 5 au sein de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 1], immeuble soumis au régime de la copropriété situé à la même adresse.

Le 3 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à TOURS, représenté par son syndic, a fait délivrer assignation à la société NVD INVESTISSEMENTS devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil et du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 2113,96 € correspondant au montant des charges et fonds travaux de copropriété impayés, arrêté au 5 septembre 2025 ;la somme de 54,00 € au titre des frais de mise en demeure ;la somme de 700,00 € au titre des frais de recouvrement ;la somme de 1000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;

et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

condamner ce dernier à lui payer la somme de 1000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il fait valoir que malgré une mise en demeure, le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 5 septembre 2025 la somme de 2113,96 €. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que ce copropriétaire, qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété malgré un précédent jugement, met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 11 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’assignation à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Au terme des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété de la société NVD INVESTISSEMENTS au sein de la copropriété concernée ;

— le contrat de syndic ayant effet du 1er avril 2024 au 1er octobre 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 juillet 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et vote le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 9 juillet 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice n-1, modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et vote le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— le jugement du tribunal de céans rendu entre les parties le 7 mai 2024 ;

— les appels de charges et de fonds travaux établis au nom de la société NVD INVESTISSEMENTS laissant apparaître la quote-part imputée à ses lots pour la période comprise entre le 1er janvier 2024 et 5 septembre 2025 ;

— la mise en demeure présentée à la société NVD INVESTISSEMENTS le 19 mai 2025 ;

— les factures établies par le syndic pour justifier des diligences réalisées par ses soins en vue de recouvrer les sommes aujourd’hui réclamées ;

— l’extrait de son compte de copropriétaire, commençant à courir postérieurement aux causes du jugement précité et arrêté au 5 septembre 2025, faisant apparaître un solde débiteur au titre, d’une part, des charges et fonds de travaux échus et, d’autre part, de divers frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges et fonds travaux sollicités : 2 113,96 €

Frais et diligences sollicité(e)s : 754,00 €

Article 700 alloué par le précdent jugement : 800,00 €

Total : 3 667,96 €

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la société NVD INVESTISSEMENTS n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 5 septembre 2025 à hauteur de la somme de 2113,96 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 19 mai 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

En conséquence, la société NVD INVESTISSEMENTS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2113,96 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 5 septembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 octobre 2025.

— Sur les frais sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Les frais non expressément visés par l’article 10-1,doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si, et seulement si, ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10-1 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier.

Une ligne de 800,00 € apparaît à juste titre au débit du compte de la société NVD INVESTISSEMENTS en ce qu’elle correspond aux sommes allouées au Syndicat des copropriétaires dans le cadre du précédent jugement. Mais cette somme de 800,00 € n’est, à juste titre également, pas intégrée aux sommes dont la condamnation est aujourd’hui demandée, puisque découlant d’un précédent titre exécutoire.

Ainsi, les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 seront retenus à hauteur de la somme de 54 €.

— Sur la facturation des diligences du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice, avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de la société NVD INVESTISSEMENTS ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 33 % de la créance à recouvrer.

Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350,00 € seront accordées en conséquence.

***

En conséquence, la société NVD INVESTISSEMENTS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme total de 404,00 € au titre des divers frais arrêtés au 5 septembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 octobre 2025.

— Sur la demande de dommages et interêts

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire de céans du 7 mai 2024), la société NVD INVESTISSEMENTS a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice indemnisable à hauteur de la somme de 500,00 €.

En conséquence, la société NVD INVESTISSEMENTS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme total de 500,00 € à titre de dommages et intérêts.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la société NVD INVESTISSEMENTS sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procéure civile.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut en dernier ressort,

Condamne la société NVD INVESTISSEMENTS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 1] :

la somme de 2113,96 euros (DEUX MILLE CENT TREIZE EUROS ET QUATRE VINGT SEIZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 5 septembre 2025 ;la somme de 404,00 euros (QUATRE CENT QUATRE EUROS) au titre des frais dus tels qu’arrêtés au 5 septembre 2025 ; les intérêts au taux légal produits sur lesdites sommes, courant à compter de l’assignation du 3 octobre 2025 et jusqu’à parfait paiement ; la somme de 500,00 euros (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;les entiers dépens ;la somme de 1000,00 euros (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé B. STACHETTI