TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [X] [F]

Préfecture de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08257 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YRA

N° MINUTE :

12/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre-Bruno GENON CATALOT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDERESSE

Madame [X] [F]

Venant aux droits de Mme [T] [F] née [H]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08257 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YRA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte à effet du 10 septembre 2019 en dernier lieu, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Madame [X] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 428,32 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 1737,53 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’août 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, la RIVP a fait assigner en référé Madame [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame [X] [F] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [X] [F] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 2 août 2024, soit la somme de 2760,96 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [X] [F] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le coût de l’expulsion éventuelle.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A cette audience, la RIVP représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 5190,62 euros. Le bailleur a indiqué que le dernier versement était de juin 2024. Il s’est opposé dans ces conditions à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Comparante en personne, Madame [X] [F] a contesté le montant de la dette au motif d’avoir été privée de chauffage dans son logement pour la période de 2015 à 2020, évaluant son préjudice à 2000 euros. Elle a admis ne pas avoir effectué de versement ce mois-ci. Par ailleurs, elle a exposé que ses ressources mensuelles s’élèvent à 800 euros et celles de son compagnon à 536 euros. Madame [X] [F] a aussi exposé avoir un crédit à la consommation à rembourser d’un montant de 4000 euros.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de contesttion sérieuse

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

De part sa rédaction large, ce délai de prescription abrégée s’applique non seulement aux actions en paiement du bailleur pour le recouvrement des loyers et charges, mais également aux actions du locataires en indemnisation de son préjudice de jouissance par exemple, de sorte que ce délai n’est pas toujours plus protecteur pour le locataire que celui du droit commun, quel qu’est été l’esprit initial de ce texte.

En l’espèce, Madame [X] [F] se plaint d’une absence de chauffage pour la période de 2015 à 2020. Or, elle n’a engagé depuis aucune démarche juidiciaire pour faire valoir ses droits éventuels. Par suite la prétention de Madame [X] [F] concernant un problème éventuel de chauffage entre 2015 et 2020 est prescrite.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 7 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2024.

En conséquence, l’action introduite par la RIVP est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties à effet du 10 septembre 2019 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 6 septembre 2023 pour la somme en principal de 1737,53 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 novembre 2023.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, Madame [X] [F] n’a effectué aucun versement derpuis juin 2024 ne démontre pas de sa capacité ni de sa volonté de régler sa dette locative de façon échelonnée. Elle n’a pas non plus fait de demande en ce sens durant les débats à l’audience bien que cette possibilité y ait été évoquée. Il sera relevé par ailleurs qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s’aggraver. Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne sera accordé.

Madame [X] [F] étant sans droit ni titre depuis le 7 novembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [X] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la RIVP produit un décompte faisant apparaître que Madame [X] [F] restait devoir la somme de 5190,62 euros à la date du 9 décembre 2024, échéance du mois novembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 671,84 euros le 4 juin 2024). Il n’y a aucun frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [X] [F] n’apporte aucun élément de nature à sérieusement contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 5190,62 euros arrêtée au 9 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1737,53 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [X] [F] sera également condamnée au paiement à compter du 10 décembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [F] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer. Il ne sera pas fait droit en revanche à la demande au titre du coût de l’expulsion qui n’est qu’hypothétique à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 10 septembre 2019 entre la RIVP et Madame [X] [F], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 6 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [X] [F] à payer à la RIVP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 9 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 671,84 euros le 4 juin 2024) la somme de 5190,62 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2023 pour la somme de 1737,53 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Madame [X] [F] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 10 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Madame [X] [F] à verser à la RIVP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [X] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection