TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 4]

N° RG 25/00645 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FR36

Minute : 2025 /

JUGEMENT

DU 19 Juin 2025

AFFAIRE :

[W] [Y]

C/

[G] [E]

Copies certifiées conformes

M^e Christophe DOUCET

M. [G] [E]

Copie exécutoire

M^e Christophe DOUCET

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Madame [W] [Y],

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [E],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Gérald PRIVE

GREFFIER : Sandrine LAINE

DEBATS : A l’audience publique du 15 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en DERNIER RESSORT

RG 25/00645

EXPOSE DE LA PROCEDURE ET DES FAITS

1) Recevabilité de l’opposition

Par ordonnance portant injonction de payer du 7 octobre 2024, Monsieur [G] [E] a été condamné à payer à Madame [W] [P], la somme de 5.642,96 € en principal, celle de 133,31 € au titre des frais de procédure, 51,60 € au titre des frais de requête, les entiers dépens.

Cette ordonnance a été notifiée le 17 octobre 2024 au destinataire de l’acte dans les termes et conditions de l’article 656 du Code de procédure civile.

Monsieur [E] a formé opposition à l’ordonnance le 4 mars 2025.

Au terme des dispositions de l’article 1416 du Code de procédure civile, l’opposition doit être formée dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance. Toutefois, dans l’hypothèse où la signification n’a pas été faite à la personne même du débiteur, mais à son domicile, ou à l’étude de l’huissier de justice, l’opposition est encore recevable dans le mois suivant le premier acte d’huissier signifié à personne, ou, à défaut, dans le mois suivant le moment où la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles tout ou partie des biens du débiteur a été portée à sa connaissance.

Le tribunal constate que l’ordonnance n’a pas été signifiée à personne, et l’opposition enregistrée dans les délais prévus par l’article 1416 du Code de procédure civile.

D’autre part, l’opposition régulièrement formée saisit le tribunal de la demande du créancier, sur laquelle il est statué par un jugement se substituant à l’injonction de payer.

Il convient de déclarer l’opposition recevable, de constater l’annulation de l’ordonnance du 7 octobre 2024 et de statuer à nouveau.

2) Au fond

Madame [K] a donné à bail à Monsieur [E] une maison d’habitation au [Adresse 1] à [Localité 8] le 31 octobre 2022 pour une durée de un an à compter du 1er novembre 2022 tacitement renouvelable, en contrepartie d’un loyer de 400 € augmenté des charges pour 80 €.

Aucun dépôt de garantie n’était prévu.

Aucun état des lieux tant à l’entrée qu’à la sortie du locataire n’a été fait.

Au terme du bail, la propriétaire a présenté à son locataire un décompte des sommes dues comprenant :

— L’électricité pour 538,50 €

— Le gaz pour 2.034,85 €

— L’eau pour 22,45 €

Ces sommes comprenant la TVA au taux de 20% pour l’électricité et le gaz, et 5,5% pour l’eau, soit un total TTC de 2595, 80 €.

A ces sommes sont ajoutés : l’abonnement électricité pour 176, 59 € dont une partie soumise à la TVA au taux de 5,5% et l’autre au taux de 20 % ; l’abonnement gaz pour 314,85 € dont une partie soumise à la TVA au taux de 5,5% et l’autre au taux de 20 % ; l’abonnement eau pour 246, 97 €.

Le total des abonnements TTC réclamés s’élève à la somme de 738,41 €.

Le décompte comprend également un loyer pour 300,00€, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 82,00 €, une « facture jardin » pour 1.036,86 €, une " facture [U] " pour 1.660,59 €, une facture ménage pour 189,30 €, l’ensemble sous déduction des charges payées à hauteur de 960,00 € soit un solde de 5642,96 correspondant au montant alloué par l’ordonnance d’injonction de payer dont opposition est faite.

Au visa des articles 1103 et 1104 du Code civil, des dispositions particulières de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur retient que, en application de l’article 7a) de la loi, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail et que le locataire est tenu des réparations locatives. Qu’en outre, dans les logements loués meublés, les charges locatives sont récupérées par le bailleur soit par provisions, soit par forfait pouvant donner lieu à régularisation ultérieure dans les conditions de l’article 25-10 de la loi précitée.

Le bailleur invoque ensuite l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

Qu’en l’espèce, ces obligations sont rapportées au bail convenu entre les parties.

Madame [K] soutient encore que les dépenses d’entretien courant du jardin et la propreté intérieure relèvent des réparations locatives dans lesquelles sont inclus la reprise de peinture et le rebouchage de trous dans les murs. Elle sollicite à ce titre le remboursement de la somme de 1.660,59 € (pièce 3-1 et -2), et de la facture du 2 mai 2024 pour une prestation de ménage pour 189,30 €.

La bailleresse estime que le locataire ne peut contester les sommes dues allusion faite à une vidéo qui aurait été réalisée par Monsieur [E] le jour de l’entrée dans les lieux vantant les mérites du logement.

Madame [Y] poursuit ses demandes en incluant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, faisant partie des charges récupérables, ainsi que les dépenses faites d’eau chaude sanitaire, de l’électricité consommée et la fourniture d’énergie telle que visée par l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987.

Madame [Y] sollicite du tribunal qu’il déboute Monsieur [E] de son opposition, qu’il confirme l’ordonnance du 7 octobre 2024, en conséquence le condamner à payer la somme de 5.827,87 € avec intérêts de droit à compter du 7 juin 2024, constater l’anatocisme ; outre la somme de 1.087,08 € au titre des frais de commissaire de justice, celle de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Pour le surplus des demandes, le tribunal se réfère aux conclusions n°2 de Madame [Y].

Monsieur [E], comparant en personne à l’audience, explique que le logement lui a été laissé en mauvais état. Il confirme qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été fait, de même qu’aucun état des lieux de sortie. Monsieur [E] poursuit qu’une grande partie du jardin ne lui était pas attribué et qu’il n’avait aucune obligation d’entretien. Revenant sur la demande de régularisation des charges, Monsieur [E] déclare qu’à partir du moment où il en a demandé les justifications, les relations avec le propriétaire ses sont dégradées. Il relève qu’une promesse de travaux avait faite, notamment d’isolation. Il soutient enfin qu’il était d’accord pour payer les charges à hauteur de 1 411,07 €, mais pas les travaux de remise en état qui faisaient partie de ceux qui lui avaient été promis lors de son entrée dans les lieux.

Après clôture des débats, le tribunal informe que la décision sera rendue contradictoirement et en premier ressort, le délibéré fixé au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les frais de remise en état

Madame [Y] et Monsieur [E] ont convenu d’un bail d’habitation meublé pour une durée de un an renouvelable, le 31 octobre 2022.

Aucun état d’entrée dans les lieux n’a été établi, et Madame [Y] ne saurait invoquer l’existence d’une « vidéo » réalisée par le locataire, qui n’est pas jointe à la procédure, pour y voir un substitut valable de l’état des lieux prévu par la loi.

De la même manière, aucun état des lieux de sortie n’a été effectué contradictoirement ; qu’il en résulte que les désordres à la date du départ de Monsieur [E] le 22 février 2024, tels que soutenus par Madame [Y] doivent être démontrés.

Or, la preuve des désordres invoqués par la défenderesse à l’opposition n’est pas rapportée. En effet, cette preuve ne saurait résulter d’un devis sollicité juste après le départ des lieux du locataire, aux termes duquel il est prévu la remise en état des murs par la pose de toile de verre et la peinture des radiateur, porte et porte fenêtre, ces travaux s’apparentant à une rénovation telle qu’elle était attendue par le locataire, et promise par le bailleur aux dires de Monsieur [E], lors de son entrée dans les lieux. Madame [Y] produit parmi ses pièces un devis de la société RENOOUEST du 7 mars 2023 concernant l’isolation des combles de la maison louée, isolation qui sera réalisée en juin 2023 soit plusieurs mois après la départ de Monsieur [E], et qui démontre la vétusté de l’immeuble construit en 1920.

La bailleresse ne rapporte pas la preuve de l’état de l’immeuble et du jardin lors de la conclusion du contrat de bail ni de l’existence des désordres dont elle demande réparation au locataire en fin de bail à défaut d’états des lieux contradictoires (Cas civ 3, 20 mars 2012 Pourvoi n° 11-13.728).

Dès lors, la production de factures de travaux divers n’étant pas de nature à imputer au locataire sortant les dommages qu’ils sont censés réparer, ils seront rejetés en totalité.

Sur les charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges locatives aux termes convenus.

Madame [Y] produit un décompte locatif (pièce n°2) et les factures correspondantes.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs ».

Il résulte de ce texte que les charges locatives ne sont récupérables que sur justifications.

En l’espèce, Madame [Y] ne démontre pas devant le tribunal, avoir mis à disposition de son locataire les pièces justificatives des charges acquittées par elle-même. Elle joint à la procédure, sans explication, ne pouvant donc emporter l’adhésion du tribunal, des factures de ENGIE pour l’électricité et le gaz. En outre, il n’est pas justifié de l’index de départ qui permettrait de prouver sans équivoque la consommation réelle des fluides.

Monsieur [E] reconnait cependant à l’audience rester devoir pour l’ensemble des charges, après déduction des provisions, la somme de 1 411,07 € selon décompte accompagné de pièces caviardées mais néanmoins lisibles, qui lui a été adressé antérieurement par Madame [Y] et dont l’original est joint au dossier de pièces remis au tribunal.

Il sera par conséquent condamné à payer la somme de 1 411,07 € à la bailleresse avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur le paiement de la taxe d’ordures ménagères

Il n’en est pas de même de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères prévue au bail parmi les charges non comprises dans le loyer. Madame [Y] n’en précise pas le montant dans ses écritures mais joint (pièce n°6) un extrait de rôle dont le débiteur légal est mentionné comme étant Madame [I], à l’adresse de l'[Adresse 6] pour la somme de 82,00 €.

Madame [Y] étant identifiée comme étant Madame [K], et l’adresse celle du bien loué, il convient de faire droit à la demande de paiement de la taxe.

Monsieur [E] sera condamné à lui payer la somme de 82 € ainsi déterminée.

Sur les frais et dépens

Madame [Y] a engagé des frais de recouvrement : sommation de payer par commissaire de justice, requête auprès du tribunal, divers actes de signification et tenté une saisie-attribution sur le compte bancaire de son débiteur, l’ensemble de ces frais s’élevant à la somme totale de 1.087,08 €.

Monsieur [E] sera condamné en conséquence à payer à Madame [Y] la somme justifiée de 1 087,08 € au titre des frais de commissaire de justice.

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [E], partie perdante, subira les dépens et sera condamnée au paiement d’une somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d’espèce ne commande de faire exception au principe posé par l’article 514 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, le tribunal :

Reçoit l’opposition formée le 4 mars 2025 par Monsieur [G] [E]

Déclare non avenue l’ordonnance portant injonction de payer du 7 octobre 2024,

ET,

Statuant à nouveau, le Tribunal :

Condamne Monsieur [G] [E] à payer à Madame [K] [W] :

— La somme de 1.411,07 € au titre des charges restant dues,

— La somme de 82,00 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

— La somme de 1.087,08 € au titre des frais de commissaire de justice,

Ces sommes portant intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Condamne Monsieur [E] à payer la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de l’opposition.

Rejette toutes autres demandes,

Constate l’exécution provisoire du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sandrine LAINE Gérald PRIVE